Просто работать уже недостаточно, нужно нечто большее, чтобы иметь собственное жильё в Чехии

Молодые чехи хотят жить в собственном доме, но реальность с ними не совпадает. У большинства из них нет шансов добиться этого без финансовой помощи со стороны семьи.

В Чехии уже давно стало нормой владение собственным домом. Согласно статистике, в нем проживают примерно 3/4 семей. Однако при взгляде на молодое поколение этот образ быстро рушится.

Данные Чешского индекса процветания показывают, что люди моложе 29 лет гораздо дальше от обладания собственным жильём. Почти половина из них, 47 %, по-прежнему живут с родителями. Еще 35 % живут с партнером или в совместном жилье, и только 6 % молодых людей работают самостоятельно. Таким образом, для значительной части из них собственное жилье уже не является очевидным жизненным шагом и всё чаще откладывается на неопределенный срок.

Сейчас читают 🔥 Девелопер Central Group приостанавливает в Чехии все новые проекты

Основная проблема проста. Цены на жильё растут быстрее, чем доходы. Только за последнее десятилетие они выросли в среднем более чем в 2 раза. В то же время средний размер ипотечного кредита превысил отметку в 4 миллиона крон, а выплаты по нему значительно выросли.

"По данным Чешского национального банка, средний уровень обслуживания долга по новым ипотечным кредитам сейчас составляет 38 % от дохода. Таким образом, чтобы вписаться в этот средний показатель, домохозяйство должно иметь чистый ежемесячный доход более 93 000 чешских крон. И это уже не обычное домохозяйство", - сказал Давид Навратил, главный экономист Česká spořitelna, комментируя результаты Индекса процветания в сентябре прошлого года.

Шесть лет назад для получения среднего ипотечного кредита достаточно было иметь чистый доход в размере 54,4 тысячи. Но сегодня, благодаря росту цен на жильё, средний размер ипотечного кредита вырос на 70 %, а выплаты по нему - на 93 %.

"В результате сочетание роста цен на жильё и процентных ставок резко изменило доступность владения жильём", - заключает Навратил.

Сейчас читают 🔥 В 2025 году цены на недвижимость в Чехии выросли до новых максимумов

Одной хорошей работы недостаточно

Эксперты признают, что изменение доступности жилья сегодня - это уже не просто цифры, которые не устраивают молодое поколение. Но происходит фундаментальная трансформация способов получения доступа к жилью.

"Собственный дом сегодня - это, как правило, уже не столько тяжелая работа, сколько удачное рождение или работа в очень прибыльной сфере", - говорит Миколаш Оплетал из Платформы за социальное жильё.

По его словам, большинство молодых людей не смогут позволить себе собственное жильё без поддержки семьи. "Молодые люди, у которых сегодня есть собственное жильё, в большинстве своем унаследовали его или получили значительную финансовую помощь от поколения к поколению", - добавляет он.

Это подтверждают данные опроса Ipsos, проведенного среди молодых людей из поколения Z. Более 2/3 из них уже не рассчитывают обзавестись собственным жильём традиционным путем карьерного роста и стабильного дохода.

Покупатели жилья становятся старше

Изменения можно увидеть непосредственно в практике ипотечного рынка. По словам специалиста по ипотечному кредитованию Якуба Ротрекеля, сегодня молодые люди зачастую вообще не могут получить кредит без поддержки семьи. "Я сталкиваюсь с этим довольно часто. Очень часто приходится использовать в качестве залога другую недвижимость", - описывает он свой практический опыт.

Ухудшение доступности собственного жилья, приобретенного с помощью ипотеки, подтверждают и данные Golem Finance. Они показывают, что доля выплат по ипотеке в чистом доходе домохозяйства в последние годы остается на значительно более высоком уровне, чем в прошлом, и в настоящее время составляет около 60 %.

Напротив, ипотека была наиболее доступной примерно с 2010 по 2017 год, когда низкие процентные ставки сочетались с тогда еще относительно низкими ценами на жильё.

"Ежемесячный платеж за обычную квартиру составлял около 9 000 чешских крон, а доходы уже были значительно выше, чем в предыдущие годы", - говорит эксперт по ипотечному кредитованию Golem Finance Либор Остатек.

Сейчас читают 🔥 C января 2026 года в Праге заканчивается бесплатная парковка для электромобилей

В то же время, по словам Ротрекеля, меняется и возраст заявителей. "Я думаю, что в какой-то степени возрастной ценз, когда люди покупают жильё по ипотеке, увеличился", - добавляет он. Таким образом, приобретение жилья все чаще отодвигается на более поздний этап жизни, когда у людей уже есть более стабильный доход или финансовая поддержка со стороны семьи".

Если молодые поколения всё же решаются на покупку, им часто приходится значительно урезать свои возможности. "Некоторым покупателям приходится выбирать квартиры меньшей площади или более экономичные, чем они предпочли бы при более благоприятных условиях", - добавляет Ян Садил, глава компании JRD.

Всё меньше и меньше квартир

Мотивация владеть собственностью настолько укоренилась в чешском обществе, что молодые люди не возражают против альтернативы в виде небольших объектов.

По данным исследования, проведенного Broker Consulting и Ipsos, 32 % представителей поколения Z купили бы недвижимость в качестве инвестиции, в то время как среди респондентов старшего поколения таких только 7 %. Таким образом, идея владеть квартирой, но не жить в ней самостоятельно, не является проблемой для значительной части молодых людей.

"Сегодня молодые люди рассматривают недвижимость не только как крышу над головой, но и как актив, который может работать на их безопасность в долгосрочной перспективе. Они часто живут в арендованном жилье, но хотят иметь квартиру в собственности, потому что у них есть выбор", - говорит Петр Чижек, председатель совета директоров Investika.

Кроме того, почти четверть молодых людей планируют купить инвестиционную квартиру в ближайшие 5 лет, а еще 15 процентов рассматривают возможность приобретения инвестиционного дома.

Несмотря на планы по покупке недвижимости, значительная часть молодого поколения осознает ухудшение доступности собственного жилья. По данным опроса Ipsos, более 3/4 представителей поколения Z считают, что сегодня им значительно сложнее купить или даже арендовать жилье, чем поколению их родителей.

Но как обстоит дело на самом деле? Взгляд на долгосрочную эволюцию ипотечного рынка показывает, что ответ не является черно-белым. 1990-е годы были чрезвычайно сложными с точки зрения жилищного финансирования. Ипотека только зарождалась, банки были неопытны, а кредиты были уделом небольшой группы людей.

Сейчас читают 🔥 Девелопер Central Group приостанавливает в Чехии все новые проекты

Основной проблемой были процентные ставки, которые долгое время превышали 10 %, а в начале десятилетия даже были около 13 %.

Раньше дорогие кредиты, теперь дорогие квартиры

В сочетании с доходами населения того времени это привело к ситуации, которую сегодня трудно себе представить. "В начале 1990-х годов бремя выплат по кредитам по отношению к доходам превышало 100 процентов. Другими словами, человек платил за ипотеку больше, чем весь его месячный доход", - говорит Остатек.

Конкретные цифры подтверждают эту картину. В 1995 году выплаты составляли примерно 145 процентов от средней зарплаты. Несколько лет спустя он по-прежнему составлял около 100 процентов.

"В то время ипотеку брали люди, у которых был бизнес или несколько источников дохода. Они должны были состоять в браке, потому что сожители и супруги не подходили для участия в программе, и предоставлять справку о доходах. Это была совершенно другая модель доступности", - говорит Остатек.

Но сравнение с сегодняшним днем выявляет важный факт. Если бы сегодня средний ипотечный кредит в размере более 4-х миллионов крон имел процентные ставки, характерные для 1990-х годов, ежемесячный платеж составлял бы около 46 000 крон, почти на уровне всего среднего дохода. Сегодня ставка погашения составляет около 40 процентов.

Из этого примера видно, что в сегодняшней ситуации, когда жильё становится труднодоступным, главной проблемой является не уровень процентных ставок как таковой, а прежде всего цена на недвижимость. "Текущие ставки - это не проблема. Проблема в ценах на недвижимость, которые просто огромны", - отмечает Остатек.

Сдвиг хорошо виден по средней ставке по кредиту. Если в середине 1990-х годов люди брали на жильё в среднем около 780 000 чешских крон, то сегодня средний размер ипотечного кредита превышает отметку в 4 миллиона крон.

Сейчас читают 🔥 Чешская экономика в 2026 году будет расти приличными темпами

Всё более крупные сбережения

Это также связано с фундаментальным изменением условий. Раньше решающим фактором было то, сможет ли домохозяйство справиться с ежемесячными выплатами. Сегодня для многих людей решающим фактором является то, смогут ли они вообще получить доступ к необходимому первоначальному капиталу. Если в начале тысячелетия обычным делом было финансирование почти всей стоимости недвижимости, то сегодня заявитель должен откладывать часть средств. Для людей моложе 36 лет это не менее 10 процентов от стоимости недвижимости, а для людей старшего возраста - еще больше.

В конкретном выражении это представляет собой значительный барьер. Если речь идёт о квартире площадью 70 квадратных метров и ценой около 90 000 чешских крон за метр, то заявитель должен рассчитывать на то, что его собственные средства превысят 600 000 чешских крон.

"Я воспринимаю экономию собственных средств как совершенно неравную борьбу. Молодые люди часто платят за аренду и пытаются угнаться за ростом цен на недвижимость, что для многих из них практически невозможно", - отмечает Ротрекл.