К 2050 году 400 тысячам новым жителям Праги будет негде жить

Чешское строительство и территориальное планирование подвергаются критике за медленное развитие и сложные процессы. По мнению экспертов, не хватает политической смелости для системных изменений, которые позволили бы быстрее строить квартиры, особенно в крупных городах, таких как Прага.

«Наш успешный мэр сегодня хвастается, что он развил общину, нарисовав план. Но если мы пойдем куда-нибудь на запад от нас, то успешный мэр — это тот, кто развил общину. А затем оценивается, развивал ли он её хорошо или плохо, соответственно, много или мало», — говорит в дебатах, которые на прошлой неделе организовал Seznam Zprávy по поводу недоступности жилья в Чехии, главный директор отдела строительства и государственных инвестиций MMR Томаш Гудечек.

Однако, по словам Худечка, создание нового территориального плана фактически означает принятие решения за столом о том, что будет где стоять. Будь то один дом в небольшой деревне, многоквартирный дом, производственный цех или целый район в городе.

Сейчас читают 🔥

Чехия снова запустила популярные субсидии на ремонт жилья

По данным MMR, изменение системы территориального планирования является приоритетом. «Однако, если мы будем действовать очень активно, такая рекодификация будет готова через несколько лет». Это еще не означает, что новый закон будет принят и все пойдет по идеальному сценарию. «Необходимо учитывать целый ряд сопутствующих законов, и в результате будет много органов, а также различных организаций и муниципалитетов, которые будут просить переходный период... Жаль, что никто не начал этим заниматься 6 лет назад, чтобы сегодня у нас было что-то на столе», — констатировал он.

Существенным тормозом является также длительность разрешительной процедуры, которая для некоторых проектов длится более 10 лет. Такой временной горизонт, конечно, увеличивает затраты на строительство, и, по мнению гостей Бизнес-клуба, затраты, вызванные задержками в строительной процедуре и сложной законодательной базой, могут составлять до 15 % от конечной цены квартиры.

По словам вице-президента Союза предпринимателей в строительстве (SPS) Зденека Соудного, мы должны быть более амбициозными. «Если мы все согласны с тем, что находимся в кризисной ситуации и необходимо её преодолеть, то я не сомневаюсь, что при наличии воли и политического мужества важные шаги могут быть реализованы, например, в течение следующих 2-х лет».

Перед выборами политики обещают, что жилищная политика будет для них приоритетом. «Я бы ожидал, что в следующем избирательном периоде они очень быстро устранят самые большие препятствия», — сказал Судный.

Сейчас читают 🔥

Квартиры и дома в Чехии подорожали, но люди продолжают их покупать

По его мнению, изменение системы возможно. Например, государство сумело создать специализированный строительный орган для транспортных и энергетических сооружений. И там процессы выдачи разрешений значительно ускорились. «Подобная модель могла бы работать и для жилищного строительства. Не хватает не ноу-хау, а политической смелости и воли для устранения системных препятствий».

Недостаточное строительство, конечно, особенно ощутимо в крупных городах. Демографическая динамика говорит ясно: к 2050 году население Праги должно увеличиться еще на 400 000 человек. Их нужно будет где-то разместить, а спрос на квартиры в столице в долгосрочной перспективе превышает предложение. По словам Петра Ханы, директора отдела недвижимости и строительства в консалтинговой компании Deloitte, в настоящее время реальная потребность в столице составляет примерно 12 000 новых квартир в год, но мы строим едва ли 1/3 от этого количества.

Большее предложение логически должно означать, что рост цен на недвижимость, и не только на новую, остановится. Удешевиться должны и квартиры, предлагаемые на вторичном рынке.

Рынок жилья состоит не только из новостроек, большинство квартир продается и сдается в аренду в старых домах — панельных и кирпичных, построенных до 1995 года, часто еще в советское время. Тем не менее, именно эти квартиры сегодня составляют ценовую базу всего рынка и во многих регионах достигают цен, которые лишь немного ниже цен на новостройки. Вторичный рынок, который должен быть более дешевой альтернативой, теряет здесь свою функцию. Он переоценен, при этом зачастую технологически устарел и энергонеэффективен. Но он по-прежнему востребован, поскольку других вариантов недостаточно.

Однако, по словам Ханы, в других региональных городах доступность жилья может быть значительно лучше, чем в Праге.

Хотя 12 000 новых квартир в год кажутся несбыточной мечтой, эксперты сходятся во мнении, что если после выборов будет политическая воля и, прежде всего, смелость создать системные инструменты для поддержки строительства, Прага могла бы хотя бы приблизиться к этой цели.

Одним из конкретных путей улучшения ситуации может быть ускорение строительства на заброшенных промышленных территориях. По мнению Зденка Соудного, это самый эффективный путь к урбанистически устойчивому развитию. Заброшенные промышленные территории в кадастрах крупных городов подключены к инфраструктуре, транспортной сети и рынку труда. Они не занимают сельскохозяйственные угодья, не требуют строительства школ в полях... И тем не менее, сегодня их использование для строительства связано настолько сложными процессами, что на них практически не ведется строительство.

При этом Западная Европа во многих случаях сумела продвинуть законы, которые позволяют быстро использовать заброшенные промышленные зоны для жилищного строительства. В том числе возможность строительства по соглашению с муниципалитетом, даже в случае несоответствия генеральному плану.

Сейчас читают 🔥

Цены на квартиры в Праге и новые дома за городом выровнялись

«Всеми восхищаемый HafenCity в Гамбурге на 85 процентов построен в нарушение градостроительного плана. Именно на основании соглашения между городом и инвесторами», — указал Судный на пример сотрудничества, который в сегодняшней Чехии трудно себе представить.

Однако он также предупреждает, что вдохновение из-за рубежа возможно, но его нельзя принимать безоговорочно. «Я большой противник того, чтобы говорить: «Возьмем это из Германии, позаимствуем это из Австрии, и всё будет работать». Мы должны взять всю систему, которая есть в данной стране, частичное копирование очень опасно», — говорит Судный.

Эксперты также указывают на недостаток мотивации со стороны городов и муниципалитетов. В нынешних условиях муниципалитеты практически не имеют экономических стимулов для поддержки строительства. Введение финансовых мотивационных инструментов позволило бы муниципалитетам не только естественным образом оценить выгоды от строительства, но и реинвестировать их в инфраструктуру и общественные объекты.

Вновь возникает вопрос об изменении бюджетного назначения налогов. Сегодня большая часть налогов с нового строительства поступает в государственный бюджет. С одной квартиры государство получает около 1,6 миллиона крон в виде налогов, но муниципалитеты, на территории которых ведется строительство, не получают от этого ничего. Если мэр должен быть мотивирован на поддержку развития, он должен получать ощутимую экономическую выгоду от строительства, как это происходит, например, в Дании или Германии.

Очевидно, что для реального решения проблемы доступности жилья в Чешской Республике недостаточно частичных изменений. Необходимо провести комплексную системную реформу — от законодательства до планирования и финансирования. «Новая система планирования развития территории должна быть диаметрально противоположной той, которая функционирует, или, скорее, не функционирует сегодня», — сошлись во мнении гости Бизнес-клуба, которые обсуждали эту тему. Как прозвучало в дебатах, до сих пор политика поддерживала в основном спрос, будь то в форме ипотеки или, например, налоговых льгот, но не предложение. А именно оно является ключом к тому, чтобы цены на квартиры перестали расти и люди могли позволить себе достойное жилье.