Ипотеки в Чехии снова начали дорожать. Но еще есть шанс получить скидку

До недавнего времени люди предпочитали ждать, пока ипотека подешевеет, и надеялись на снижение процентных ставок. Но ситуация на Ближнем Востоке быстро меняет ситуацию, и для клиентов с истекающим сроком погашения время может стать решающим фактором.

Как раз в тот момент, когда казалось, что ипотечный рынок возвращается к стабильным ценам и большим процентам, наступает разворот. Это связано с тем, что на разогретом рынке появляется новый фактор. Геополитическая напряженность, которая в последние недели привела к удорожанию денег на финансовых рынках, начинает оказывать влияние на ставки по ипотечным кредитам.

Скачок цен, который уже проявился, например, в Райффайзенбанке, поднявшем ставки на 0,5 %, может означать увеличение ежемесячных выплат на тысячи евро и отпугнуть некоторых клиентов от покупки жилья.

Сейчас читают 🔥 Я должен был бы поднять цены на 1/5, утверждает глава Central Group. Заморозка новых строительных проектов

Более того, сами банки признают, что нынешний высокий интерес к покупке квартир и домов может продлиться недолго. "Мы ожидаем, что текущая тенденция сохранится и в марте, поскольку заявки, поданные в феврале, уже рассматриваются. Однако текущая геополитическая ситуация может оказать негативное влияние на следующие месяцы", - предупреждает Ондржей Шучман, менеджер по ипотечному кредитованию Komerční banka.

Однако последствия будут ощущаться не только покупателями нового жилья. Это начало периода, который будет чувствительным с точки зрения домохозяйств. В 2026 году завершается самый большой объем ипотечных кредитов в истории.

Рекордное количество завершающихся фиксаций

"В 2026 году заканчивается срок действия огромного количества ипотечных кредитов. Только по ипотечным кредитам, выданным в 2021 году, истекают пятилетние сроки, а их общая сумма составляет около 440 миллиардов", - отмечает Люция Драсалова, ипотечный аналитик Sirius Finance.

Эти кредиты были выданы в период рекордно дешевых денег. Тогда ставки по ним составляли около 2,2 %, и повышение ставок до нынешних будет значительным". Для крупных ипотечных кредитов увеличение будет исчисляться тысячами крон в месяц", - добавляет она.

Сейчас читают 🔥 В Чехии появляется рынок с 20 тысячами новых съемных квартир

Еще в феврале средняя ставка по ипотеке составляла 4,46 %, согласно данным Hypomonitor Чешской банковской ассоциации. Однако в ближайшие месяцы можно ожидать повышения этого показателя.

Естественно, соискатели будут стараться сэкономить и попытаются хотя бы частично улучшить новые условия. По мнению экспертов, возможности для этого есть, но они не автоматические и требуют некоторой активности.

"Шанс есть всегда. Банки ведут себя по-разному, поэтому мне нужно оценить, в каком банке у меня ипотека. Я всегда рекомендую подвести итоги и посмотреть, сколько ипотечных кредитов сейчас предлагается. Как правило, это стоит сделать, потому что первое предложение может оказаться не окончательным", - говорит эксперт по ипотечному кредитованию Broker Trust Либор Остатек.

Якуб Ротрекл, специалист по ипотечному кредитованию, описывает похожую ситуацию. "По моему опыту, у подавляющего большинства клиентов есть возможность для переговоров. Не секрет, что многие банки присылают относительно дорогое первоначальное предложение. Поэтому переговоры обычно уместны", - говорит ипотечный эксперт.

Кто получает скидку

Но решающее значение имеет то, кто и когда договаривается о более выгодных условиях. "Клиенты могут получить наибольшую скидку, если они активны по отношению к банку. Если я не только оплачиваю ипотеку в банке, но и имею там другие продукты, у меня определенно больше шансов. Основное условие - дисциплина погашения и долговечность отношений", - говорит Либор Остатек.

Но разница не столь драматична. "Обычно это не полпроцента, а примерно 0,1-0,3 процентных пункта", - добавляет он. Но даже эти небольшие цифры могут означать значительное облегчение для кошелька, если сумма погашения велика".

При увеличении процентной ставки на 0,1 процентного пункта ежемесячный платеж по 30-летней ипотеке увеличится примерно на 60 чешских крон на каждый 1 миллион чешских крон кредита. Для ипотеки на сумму 5 млн чешских крон снижение ставки на 0,3 процентного пункта означает скидку в размере около 900 чешских крон в месяц или примерно 11 000 чешских крон в год.

Однако, по мнению банков, подобные скидки не могут быть всеобщими. "Всегда есть возможность создать индивидуальное предложение, учитывающее потребности и возможности конкретного клиента с точки зрения цены или других условий", - говорит представитель Česká spořitelna Филип Грубы.

Сейчас читают 🔥 В 2025 году инвесторы заплатили за коммерческую недвижимость в Чехии более 100 миллиардов крон

В то же время он подтверждает слова экспертов о том, что основные платежные параметры клиента имеют решающее значение. "Ключевым фактором всегда является способность клиента своевременно погашать ипотечный кредит. LTV, размер заработной платы или общий уровень задолженности клиента - вот факторы, которые в первую очередь влияют на эту способность", - добавляет представитель банка.

Время имеет значение

Эти правила действуют практически всегда. Однако в нынешней ситуации к ним добавляется еще один важный фактор, который может кардинально изменить размер выплат для тех, кому предстоит рефинансирование кредита в 2026 году, - это время.

Это связано с тем, что рынок ипотечного кредитования вступает в фазу, когда условия могут измениться в считанные недели. Таким образом, разница между клиентами, которые рефинансируют кредит сегодня, и теми, кто будет делать это через несколько месяцев, может быть более существенной, чем в предыдущие годы.

"Если кто-то рефинансирует сейчас, то он по инерции догоняет отличные ставки по рефинансированию, которые составляют около 4,5 процента, а иногда и ниже. Поэтому я однозначно рекомендую выбирать трехлетнюю фиксацию", - говорит Либор Остатек.

С другой стороны, для клиентов, чей срок фиксации заканчивается через несколько месяцев, например осенью или в конце года, ситуация гораздо более неопределенная. Если текущие события на рынках полностью отразятся в ценах на ипотечные кредиты, они будут выбирать из значительно худших условий".

"Если кто-то консервативен и ему необходимо обеспечить погашение кредита, я бы рекомендовал посмотреть на ставку в существующем банке уже сейчас. Некоторые банки могут предложить ставку даже тем клиентам, чья фиксация заканчивается осенью", - добавляет Либор Остатек.

Рынок недвижимости всё еще ждет

Дальнейшего развития событий ждут не только банки и их клиенты, но и весь рынок недвижимости. На рынке все еще живы воспоминания о последнем шоке 2021 и 2022 годов, когда ставки по ипотеке подскочили примерно на 4 процентных пункта за несколько месяцев. В результате заметно снизился спрос, а в некоторых местах и цены на недвижимость.

Пока что цены и спрос держатся на высоком уровне, но, возможно, свою роль играет сочетание более дорогих ипотечных кредитов и растущей неопределенности.

Сейчас читают 🔥 Ипотечные ставки в Чехии застыли, они по-прежнему высоки

"В настоящее время мы анализируем происходящие изменения. Скорее всего, все снова станет немного сложнее, поскольку растущий страх перед геополитическими событиями и приходом новой инфляционной волны через некоторое время все больше отражается в мыслях домохозяйств", - говорит представитель Bezrealitka Франтишек Брож.

По его словам, последствия могут быть не однозначными. "Напротив, ситуация может создать краткосрочное давление и, в сочетании с ослаблением предложения, поднять цены на недвижимость выше, чем ожидалось изначально", - добавляет он.