Житель Чехии владеет 220 квартирами на сумму около 500 млн крон и имеет 15 ипотек

От нуля до портфеля стоимостью полмиллиарда крон. Сегодня Мартин Коренек владеет более чем 220 квартирами, но начинал он не с большой суммой денег — как раз наоборот. Он сделал ставку на умное использование долга. Однако так называемый «левередж» подходит не всем, он сопряжен с многочисленными рисками, предупреждает Томаш Русняк.

Сегодня в портфеле Мартина Коренека находятся объекты недвижимости стоимостью около полумиллиарда крон. При этом он начинал инвестировать не с значительным собственным капиталом, а как раз наоборот. «Я стараюсь минимизировать собственные средства. У меня 15 ипотечных договоров — сейчас я некоторые из них консолидировал», — говорит он в специальной серии подкаста «Ve vatě — Ставка на квартиру».

Именно работа с финансированием сделала его успешным инвестором в недвижимость — умение использовать чужие деньги, комбинировать ипотеки, планировать наперёд и одновременно выдерживать потенциальные риски, связанные с этим.

Сейчас читают 🔥 Пражские квартиры являются самыми дорогими в Центральной Европе

По его мнению, к долгу и инвестициям в квартиру нужно подходить с умом. «Цель не в том, чтобы мчаться вперед и залезть в долги по уши. А в том, чтобы подумать, сделать первый шаг, передохнуть, оценить ситуацию и покупать постепенно», — говорит он.

Как работает финансовый рычаг

Покупка инвестиционной квартиры часто начинается с кажущегося простым вопроса: платить из собственных средств или взять ипотеку? Ответа, который подходил бы всем, нет: «финансовый рычаг» ипотеки имеет как свои преимущества, так и недостатки.

В сфере недвижимости рычаг работает аналогично тому, как в физике. Рассмотрим это на простом примере: у меня есть 5 миллионов крон, и я решаю, использовать ли 1 миллион крон в качестве первоначального взноса по ипотеке, а остальные 4 миллиона взять в кредит. Или же оплатить недвижимость стоимостью 5 миллионов крон полностью из собственных средств.

В первом случае эффект рычага умножает доход. Поскольку мы использовали лишь небольшую часть собственных средств, доходность собственного капитала будет высокой. Если квартира принесет годовую арендную плату в размере 250 тысяч крон, доходность собственного капитала (один миллион крон) составит 25 процентов в год. В идеальном случае платежи по ипотеке покроет арендная плата. Но так не всегда бывает, и тогда доходность будет немного ниже.

Сейчас читают 🔥 Арендаторы в Чехии должны платить больше за ремонт в квартирах. Лимиты повышены спустя 10 лет

Если я куплю квартиру полностью за свой счёт, доходность собственного капитала (то есть 5 миллионов крон) будет ниже. Годовая арендная плата в 250 тысяч крон будет означать доходность в 5 процентов в год. Но мне не придется беспокоиться о долге перед банком.

Что произойдет, если рынок развернется

Но этот «рычаг» работает в обе стороны. Он умножает не только доходы, но и риск.

В Чехии мы привыкли к растущим ценам на недвижимость. Но это не значит, что рост цен будет длиться вечно. «Здесь, в Чешской Республике, мы не знакомы с шоком от падения цен на недвижимость. Единственный серьезный случай мы пережили в 2000 году, но тот спад был небольшим, около 20 процентов», — напоминает Томаш Русняк, директор ипотечного брокера Gepard Finance. Однако, по его мнению, это не означает, что крупный обвал рынка не может произойти.

Если цены на недвижимость упадут, ипотека может стать проблемой. «В тот момент, когда цены на недвижимость начнут визуально падать, банк заинтересуется своим залогом. «Дай мне единовременную сумму денег, или у тебя будут проблемы». А теперь представьте, что у вас заложено 5 или 10 таких объектов недвижимости», — описывает Томаш Русняк.

Мартин Коренек не считает реалистичным, что банки начнут массово требовать дополнительного обеспечения. «Банк не хочет подвергать давлению 2/3 клиентов, требуя от них дополнительного обеспечения, которого у них нет», — считает он.

Когда инвестор приходит в банк, его фактически «раздевают догола». Таким образом, одним из самых больших ограничений для инвесторов является не капитал, а способность «показать» его банку. В первую очередь это касается предпринимателей.

«Предприниматели склонны платить как можно меньше по медицинскому и социальному страхованию, а также по налогам. Он владелец фирмы, не выплачивает себе даже зарплату, а потом удивляется, что банк не хочет одолжить ему 20 миллионов крон. Иногда выгодно целенаправленно платить больше налогов. Это даст мне возможность получить чужие деньги и расти значительно более стремительно», — рекомендует Томаш Русняк.

Новые правила: конец дешевого долга?

По мнению Томаша Русняка, использование ипотеки в последнее время немного вышло из-под контроля. По его мнению, при наличии определенного количества недвижимости этот финансовый инструмент вообще не должен попадать в руки инвесторов: «Ипотека должна служить для финансирования собственного жилья. Так об этом говорит закон о потребительском кредитовании, но мы, чехи, очень изобретательны и нашли в этом серую зону, в рамках которой мы можем спокойно взять 7, 8 или, я не знаю, 13 ипотек, но это уже давно не для финансирования собственного жилья».

Сейчас читают 🔥 С января 2026 года взносы самозанятых лиц в Чехии будут повышены

С 1 апреля 2026 года оценка заявителей на кредит под инвестиционную квартиру станет более строгой. Им будет предоставлен кредит максимум на 70 процентов от стоимости недвижимости, а общий коэффициент задолженности (DTI) теперь может равняться 7. Общий долг может достигать максимум 7-кратной суммы чистого годового дохода. 

«Сегодня я могу спокойно взять в кредит 13–14 миллионов, а теперь это будет 7… Я одобряю это ограничение. Для всего рынка это отличная новость. Это деликатный вопрос, и он очень хорошо приурочен. Это может вернуть молодых людей в игру. Не то чтобы сейчас у них не было возможности что-то купить, но часто они упускают возможность, борются за это или переплачивают, что повышает цену на недвижимость», — говорит Русняк.

Мартин Коренек сдерживает ожидания относительно влияния на рынок жилья. Это немного усложнит его бизнес, но не задушит. Он продолжит идти по пути предпринимательских кредитов. Наибольшее влияние, по его мнению, почувствуют люди, владеющие 3-я или 4-я квартирами.

Погашать быстро или держать долг?

Многие инвесторы со временем приходят к консультанту с вопросом, имеет ли смысл погашать ипотеку как можно быстрее. Мартин Коренек уверен: «Досрочное погашение любого хорошего долга, который имеет низкие параметры с точки зрения процентной ставки, — это выстрел себе в ногу. Сейчас я говорю исключительно от себя, но я бы хотел, чтобы этот долг был гораздо больше и дольше».

Досрочное погашение реально использует минимальное количество людей, говорит и Томаш Русняк. «Потому что этот долг дешевый, 4–5 процентов. Если у меня есть свободные средства и я хоть немного умный, то я способен работать с ними лучше, чем досрочно возвращать их банку», — заключает он.