Как в Чехии правильно выбрать инвестиционную квартиру?

Выбрать инвестиционную квартиру, которая приносит доход, сложнее, чем кажется. Сначала выберите город, затем конкретный район. Для начала купите однокомнатную квартиру, но лифт - обязательное условие. И не берите первые и последние этажи, советует Дэвид Буреш из компании Flet.

Купить квартиру, сдать её в аренду, а потом получить деньги - именно так многие представляют себе инвестирование в недвижимость. Реальность гораздо менее "инстаграмна". Достаточно принять несколько неверных решений, и вместо пассивного дохода инвестор останется с квартирой, которая плохо сдается, в которой живет проблемный арендатор, и с доходностью, которая существует только в электронной таблице excel.

Вы не найдете идеальной инвестиционной квартиры, говорит Дэвид Буреш, директор компании Flet, которая помогает владельцам покупать и управлять инвестиционными квартирами. У каждого найдется своя проблема". Однако при подборе достаточно соответствовать примерно 85 процентам параметров", - говорит он в подкасте Ve vatě.

Сейчас читают 🔥 C января 2026 года в Праге заканчивается бесплатная парковка для электромобилей

В компании используют строгий фильтр для отбора инвестиционной недвижимости. Если речь идёт о старых квартирах, они просматривают до 1 800 предложений в месяц, но покупают только одно или два. Для девелоперских проектов они выбирают всего 10-15 квартир из сотен предложенных.

Шаг первый: выберите город

По словам Буреша, инвестор должен начать с самого главного вопроса: в каком городе он хочет инвестировать. В крупных городах нужно учитывать более высокие цены на квартиры и, соответственно, более низкую доходность от аренды.

Но Давид Буреш отмечает, что владельцу, с другой стороны, не нужно беспокоиться о том, что квартира не будет сдаваться в аренду. "В Праге самый большой рынок аренды в стране. Здесь насчитывается около 170 000 арендных квартир, в то время как в Брно - 35-40 тысяч квартир. Чем меньше рынок, тем больше риск", - объясняет директор компании Flet, входящей в группу Penta.

"Лично я не рекомендую северную Богемию. Я могу получить высокий денежный поток по относительно интересной цене, но с чрезвычайно высоким риском. Многие люди не понимают, во что они ввязываются, что у меня там могут быть неплательщики. Но гораздо больший риск заключается в том, что они разрушат мою квартиру. А это вытягивает из моего кармана больше денег, чем потенциальный неплательщик", - говорит Буреш.

Сейчас читают 🔥 В 2026 году заработные платы в Чехии в среднем приблизятся к 52 тысячам крон (2 153 евро)

Только в городе инвестор может рассчитать, какую большую квартиру он может себе позволить. Если, например, у него есть 5 миллионов чешских крон собственных денег и кредитоспособность для ипотеки на 10 миллионов чешских крон, то, по словам Буреша, он может довольно точно определить, какая недвижимость доступна для него в том или ином месте.

Ключевым моментом является точное местоположение

После выбора города наступает самое важное решение: конкретное местоположение. По словам Буреша, инвесторы должны задаться одним вопросом: где хочет жить их идеальный арендатор. В Праге, по его словам, это, как правило, центральное кольцо города. Центр часто ориентирован на краткосрочную аренду, а окраины города для многих слишком далеки.

"Часто это всего лишь 3 улицы здесь и 5 улиц там", - говорит он. В Праге компания определила лишь около 25 процентов территории, где инвестирование в аренду квартир имеет смысл.

Особенно важно транспортное сообщение. Наибольшее значение имеет близость к метро, за ним следует трамвай. На третьем месте, по словам Буреша, находится автобусное сообщение. Но инвесторы обращают внимание и на другие факторы - например, на уровень преступности в районе. "Если арендаторы боятся возвращаться домой по вечерам, они не захотят продлевать договор аренды и уж точно не согласятся на повышение арендной платы", - предупреждает он.

Даже шум может снизить будущую доходность квартиры. "За ту же цену вы купите квартиру, арендная плата за которую будет на 3 тысячи крон ниже только потому, что её окна выходят на оживленную улицу".

Маленькая квартира сдается быстрее

Какой размер квартиры выбрать - один из самых распространенных вопросов, которые задают инвесторы. Как правило, небольшие квартиры сдаются быстрее и имеют более широкий круг претендентов, но они также часто означают большую текучесть кадров. В среднем арендатор проживает в однокомнатной квартире менее 2-х лет. В двухкомнатной квартире - примерно на год дольше.

С другой стороны, по мнению Буреша, большие квартиры больше не являются идеальным вариантом для инвестиций. "Я бы не рекомендовал квартиры 3+kk и больше. Люди, которые могут позволить себе такую квартиру, часто уже задумываются о собственном жилье", - говорит он. Поэтому он рекомендует новичкам начинать с однокомнатной квартиры. Преимуществом также является более высокая ликвидность: небольшую квартиру обычно можно быстро продать, если инвестору нужны деньги.

Выбор квартиры, по словам Буреша, также имеет ряд технических правил. Инвесторы часто недооценивают некоторые из них. Например, квартиры на первом этаже могут быть проблемными, если у них есть палисадник. Если арендатор не ухаживает за ним, это ухудшает первое впечатление при последующих просмотрах, делится своим опытом Дэвид Буреш.

Сейчас читают 🔥 В 2026 году цены на квартиры и дома в Чехии будут расти медленнее

Последний этаж также не подходит, так как летом он часто перегревается и требует установки кондиционера. Северная ориентация или отсутствие лифта также могут оказаться неблагоприятными.

Новые здания ведут

Если инвестор обладает достаточной кредитоспособностью, Буреш рекомендует скорее девелоперские проекты. Квартиру можно забронировать с небольшим депозитом, а строительство может занять 2 года. За это время её стоимость вырастет, и инвестору не придется иметь дело с арендаторами или ипотекой.

Но у старых квартир есть одно преимущество: более высокая немедленная доходность. Именно поэтому они часто становятся первым выбором начинающих инвесторов. "Главное - начать. Ожидание идеальной квартиры - это ошибка. Самый большой враг инвестора - это время", - говорит Буреш.

Он рекомендует применять систематический подход при выборе квартиры. Идеальный вариант - написать список параметров: местоположение, этаж, транспортная доступность или тип здания - и постепенно отмечать эти пункты во время просмотров.

Эмоции - самое большое препятствие для правильного выбора, говорит он. "Когда кто-то покупает квартиру только ради вида из окна и не учитывает все параметры, мы часто видим, что инвестиция не имеет смысла. И иногда нам приходится говорить клиенту: Давайте продадим её".