По мнению эксперта цены на недвижимость в Чехии снижаться не будут
Новые квартиры продаются медленнее, потому что ипотечные кредиты стали дороже, но цены на квартиры в Чехии номинально не упадут. Застройщики уже начали больше думать об арендном жилье, сообщил Йиржи Ванчура, директор отдела корпоративного финансирования и финансирования недвижимости Trinity Bank.
Квартиры в новостройках стали продаваться хуже. Так упадут ли цены?
Следует ожидать охлаждения чрезвычайно высокого спроса, который был в 2020 и 2021 годах. С ростом процентных ставок, вероятно, будет наблюдаться недостаток инвесторов, которые покупали квартиры для сдачи в аренду и финансировали их с помощью ипотеки, но, с другой стороны, рынок ипотечного кредитования все еще намного выше, чем в 2020 году.
В марте этого года объём выдачи ипотечных кредитов, возможно, снизился на целую половину по сравнению с прошлым годом, когда этот показатель был выше среднего, но в реальности мы все еще находимся выше уровня 2020 года. И это справедливо для всего первого квартала, снизившись на 35 % по сравнению с прошлым годом, но все еще на 30 % превышая показатели до начала года.
Возможно, сейчас произойдет коррекция до более здоровых уровней, но лично я не ожидаю падения цен на жильё в Чехии в номинальном выражении, потому что им просто некуда падать.
Но когда покупателей становится значительно меньше, потому что они не могут позволить себе ипотеку, спрос падает - и это должно отражаться на ценах. Разве нет?
Примерно половина квартир в Чехии покупается за наличные. Это инвесторы, которые хотят защитить свои деньги от инфляции, и инвестиция денег в кирпичи по-прежнему имеет для них смысл. Они готовы продолжать покупать. Таким образом, повышение процентных ставок по ипотечным кредитам затрагивает примерно половину рынка. На практике снижение влияет примерно на 1/4 спроса на чешскую недвижимость. И мы все еще говорим о прошлом годе, чрезвычайно успешном годе...
|
Сейчас читают 🔥Население Чехии в 2023 году увеличилось благодаря миграции |
Осенью я говорил, что инфляция на инвестиционные активы уже прошла свой путь. Инвестировалось в недвижимость или другие активы, а сегодня потребительская инфляция догоняет их. Это означает, что если в краткосрочной перспективе недвижимость может упасть в реальном выражении, скажем, до уровня середины прошлого года, то в номинальном выражении она не упадет. Ценам действительно просто некуда деваться, поскольку давление, вынуждающее удерживать или продолжать рост, сохраняется, и в первую очередь это давление на издержки.
Если люди не могут позволить себе ипотеку, им приходится снимать жильё. Реагируют ли застройщики на это, когда, к тому же, их продажи идут не так бодро?
С сентября прошлого 2021 года мы наблюдаем тенденцию среди застройщиков, что они начали рассматривать возможность сдачи жилья в аренду. Например, они продают 80 % квартир в своих проектах, покрывают расходы и оставляют себе прибыль от проекта в виде не проданных квартир для долгосрочной аренды.
Даже крупные иностранные группы, которые раньше не мыслили подобным образом, начали мыслить подобным образом. Мы также наблюдаем появление фондов, которые заинтересованы в покупке больших групп объектов или в том, чтобы застройщик построил и продал их для них как пакетное предложение. Еще до повышения процентных ставок такие фонды уже рассматривали возможность финансирования в евро, поскольку ставки были отрицательными, и даже при низкой прибыли это имело для них смысл.
Всё чаще говорят о кооперативном жилье. Некоторые банки хотят участвовать в этом, потому что они кредитуют более крупную организацию, и для них это менее рискованно, чем для частного лица. А вы?
Мы рассматриваем этот вопрос, но пока еще не реализовали такой проект. Мы видели, как некоторые клиенты думали о продаже всего проекта кооперативу, который они сами создали, и о продаже кооперативных паев в нем.
Безусловно, это один из способов удовлетворения жилищных потребностей менее кредитоспособных клиентов или тех, кто не может получить ипотечный кредит. Они могут быть заинтересованы в том, чтобы иметь возможность купить эту квартиру, а кооперативная доля теперь облегчит их ситуацию с ипотекой.
На мой взгляд, это особенно невыгодно для некоторых частных покупателей. Фактически они находятся в одной лодке с другими кооперативными владельцами, и если половина платит исправно, а половина нет, то это проблема тех, кто платит.
С ростом процентных ставок ипотечные кредиты уже обходятся в разы дороже. Как это отразится на клиентах, которые брали ипотечные кредиты под 2 процента с 2015 года и чья фиксация закончится в этом или следующем году?
Для них новая ставка будет втрое выше, а возможно, и еще больше. Однако следует также добавить, что в 2015 году цены на жильё были вдвое ниже, чем сегодня, поэтому кредит был гораздо ниже, чем сегодня. Через 5-7 лет такие семьи могут выплатить четверть или пятую часть ипотечного кредита.
На практике это означает, что одно только повышение процентных ставок, даже в сочетании с ростом зарплат за 6 лет, не должно, с моей точки зрения, стать драматической проблемой.
