Кооперативная квартира в Чехии как альтернатива ипотеке

Кооперативные квартиры - это альтернатива ипотеке при покупке квартиры в ипотеку. Застройщик создает кооператив, который берет кредит в банке на строительство на более выгодных условиях, чем частные лица. Затем члены кооператива вносят около 20 % от стоимости квартиры, а остальную часть выплачивают кооперативу. Однако даже в кооперативных новостройках не стоит ожидать снижения цен.

"Из 4,5 миллионов квартир в общей сложности насчитывается около 140 000 кооперативных квартир, - рассказал изданию Právo Франтишек Лебл, председатель Ассоциации жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья Чешской Республики.

Подавляющее большинство жилищных кооперативов по-прежнему представляют собой панельные дома, жители которых решили остаться в этой правовой форме и не двигаться вперед по пути перехода от 1990-х годов к личной собственности.

Сейчас читают 🔥 Новые экологические правила сделают квартиры в Чехии дороже

"Основной причиной, по которой члены некоторых кооперативов подали заявление о переходе в собственность, но отложили его, была необходимость погасить льготный однопроцентный кредит, который они еще не выплатили полностью", - пояснил Лебл. Речь идёт о квартирах в домах, которым несколько десятилетий".

Более выгодная процентная ставка

Конечно, новые кооперативные квартиры уже строятся. Некоторые застройщики уже реализуют несколько проектов или фаз по этой схеме.

"Новые квартиры уже строятся в таких городах, как Прага, Брно, Либерец, Плзень. Это небольшие цифры - сотни или тысячи. Кооперативное строительство сейчас выше из-за интереса застройщиков, и некоторые попытки возродить его предпринимает пражская мэрия", - резюмировал Лебл для издания Právo.

Кредит до 3,5 миллионов без залога

Вы не можете взять обычный ипотечный кредит на покупку пая в кооперативе, где владелец гарантирует приобретаемую недвижимость.

Сейчас читают 🔥 Разница между ставками ČNB и ипотечными ставками в Чехии продолжает увеличиваться

Это невозможно в случае кооператива, поскольку приобретается только пай кооператива, выраженный в виде квартиры, а не реальное жилье, зарегистрированное в земельном кадастре.

Гарантией может быть либо другая соответствующая недвижимость, либо кредит, взятый специально для кооператива.

Например, финансовый продукт Buřinka предлагает кредит на покупку кооперативной квартиры без залога до 3,5 млн. чешских крон без залога недвижимости, со сроком погашения 25 лет. Наличие предыдущих строительных сбережений не является обязательным условием. Modrá pyramida также предлагает ипотечный кредит на кооперативную квартиру.

Согласно ей, член кооператива должен внести 1/4 стоимости строительства в качестве залога и в дальнейшем погашать кредит кооператива. Например, застройщики Bidli и Finep требуют сразу внести 20 % от общей стоимости покупки.

"Проценты, выплачиваемые кооперативом, ниже, чем при ипотеке. Будучи членом кооператива, вы можете распределить свои выплаты на срок до 40 лет, что на четверть больше, чем при ипотеке. Благодаря этому ежемесячный платеж становится более доступным", - объясняет Finep в своих материалах.

Однако, в отличие от панельных квартир, общая стоимость кооперативной квартиры не может быть ниже, чем стоимость квартиры, находящейся в свободной собственности.

Сравнение рассрочек

В Праге 10 - Штербоголах компания Finep в настоящее время строит 60 кооперативных квартир в рамках десятой фазы проекта Malý háj. Строительство финансирует Česká spořitelna. Квартира 3+kk, площадью 88,2 м² плюс балкон площадью 8 м², стоит в общей сложности более 11 миллионов чешских крон.

Если покупатель внесет 20 % от этой цены, он будет продолжать платить кооперативу почти 50 тысяч крон в месяц. Это в 2 раза больше, чем обычная арендная плата за квартиру такого размера в новостройке в этом месте. После погашения своей части кредита, аннуитета, кооператив имеет возможность передать квартиру в личную собственность.

Сейчас читают 🔥 Чехия - страна кроновых миллионеров

Сопоставимая новостройка в том же районе (3+кк, 87 м², плюс большой балкон) выставлена на продажу менее чем за 11 миллионов крон. Приблизительный расчёт ипотечного платежа при ипотеке под 5,64 % на 25 лет за квартиру стоимостью 11 миллионов крон, где 20 процентов покрывается за счёт собственных средств, составляет около 54 000 чешских крон в месяц.

Цены приведены в обоих случаях без гаража и подвала. В целом, за гараж необходимо доплатить от 400 до 600 тысяч, а за подвал - от 150 до 200 тысяч крон.

Аналогичная стоимость

Маленькие новые кооперативные квартиры тоже не дешевы. Портал seznam предлагает новую меблированную кооперативную квартиру 2+kk, площадью 48 м², плюс подвал, в Праге 4 - Модржанах за 5,9 млн чешских крон. Эта сумма должна быть выплачена продавцу сразу. Кроме того, покупатель должен погасить задолженность по аннуитету в размере 1,35 млн. чешских крон.

Процентная ставка по кооперативному кредиту составляет 3,35 % с фиксацией до октября 2026 года, когда аннуитет также может быть выплачен полностью и квартира перейдет в личную собственность.

Для сравнения: 30-летняя квартира на той же улице, 2+кк, 55 м², предлагается за 6 690 000 чешских крон. Стоимость всё еще подлежит обсуждению.

Ставки по ипотеке немного снизились

Средняя ипотечная ставка в начале июня 2023 года немного снизилась до 6,30 % с 6,32 % в мае. Таким образом, она вернулась к апрельскому уровню. Это следует из данных Swiss Life Hypoindex.

Это текущая средняя ставка предложения по ипотечному кредиту на 80 % от стоимости недвижимости.