Как в Чехии договориться о скидке по ипотеке?

Заканчивается срок фиксации процентной ставки по ипотеке? Новая ставка, которую предложит вам банк, за редким исключением, будет выше текущей.

Глобальная неопределённость и рост цен на ресурсы приводят к тому, что ставки по ипотечным кредитам непрерывно растут уже полгода. Средняя предлагаемая ставка в сентябре 2026 года выросла до уровня 5,51 процента. Одновременно продолжается рост цен на недвижимость, особенно в крупных городах и их окрестностях. Однако, по мнению экспертов, темпы роста постепенно замедляются. «Около полугода назад ставки в среднем составляли около 4,5 процента годовых, и можно было получить ставку вплоть до 4-х процентов. Сегодня мы находимся примерно на один целый процентный пункт выше, и это уже довольно неприятно. Объёмы ипотечных кредитов в настоящее время снижаются уже несколько месяцев подряд», — поясняет ипотечный эксперт и заместитель председателя правления Gepard Finance Давид Эйм.

Он подчеркивает, однако, что снижение происходит с рекордных уровней, которых рынок достиг в марте и апреле. Отчасти на этом снижении сказался эффект «предварительного запаса», когда клиенты в последний момент брали так называемые инвестиционные ипотечные кредиты ещё до вступления в силу новых правил Чешского национального банка.

Сейчас читают 🔥 Цены на просторные квартиры в Праге перестали так быстро расти. Рынок уже не в состоянии их удовлетворить

«Это, безусловно, отняло часть будущего спроса. Но при сегодняшних ставках, когда предложенные ставки уже приближаются к 6 процентам и даже превышают этот уровень, очевидно, что и цены на ипотеку способствуют снижению интереса», — поясняет он.

Более высокие ставки и растущие цены на недвижимость меняют и предпочтения тех, кто заинтересован в жилье. По словам риелтора Радека Шимка из Century 21, площадь квартир уменьшается, причём для некоторых планировок — на 10 и более квадратных метров. По его словам, люди также часто сначала покупают меньшую квартиру с расчётом, что позже поменяют её на более просторную. Другие переезжают из крупных городов в пригороды или в более дешёвые районы.

Как договориться о более выгодной ипотеке

В связи с ростом ставок логично возникает вопрос: как добиться для себя наиболее выгодных условий? Эксперты сходятся во мнении, что даже в настоящее время можно получить скидку на ипотеку, но не каждому.

«Ставку можно обсудить, и прейскурантное предложение банка не обязательно является окончательным. Лучше всего сравнить несколько конкретных предложений и использовать самое выгодное из них при переговорах с другими банками», — объясняет ипотечный эксперт и генеральный директор Hyponamíru.cz Мирослав Майер.

Сейчас читают 🔥 Цены на старые квартиры в Чехии выросли по сравнению с 2025 годом на 11 процентов

По мнению Эйма, более выгодную ставку может получить тот, кто имеет очень качественное обеспечение, в идеале с LTV (соотношением суммы кредита к стоимости недвижимости) ниже 70 процентов, кто обладает выше среднего кредитным рейтингом, включая безупречную историю платежей, и кто пользуется другими продуктами данного банка.

Проще говоря, по мнению Эйма, больше шансов на скидку имеет тот, кто о ней попросит. «Это, в некоторой степени, преувеличение, но я хочу сказать, что, прежде всего при рефинансировании, банк иногда «проверяет», на что способен клиент. И если клиент даст понять, что «так не пойдет», банк готов пойти на уступки», — объясняет он.

«Если клиент попросит, а банк не отреагирует так, как ожидалось, возможно, не останется ничего другого, как обратиться к конкурентам. Банки готовы идти на уступки, но при этом не всегда и не со всеми. Банк рассчитывает на то, что часть клиентов просто уйдет. Это неизбежно», — добавляет он.

Роль может играть и сама недвижимость. «У большинства банков важную роль играет сертификат энергоэффективности (PENB): при вариантах A или B банк предоставляет скидку. Также девелоперские проекты имеют более выгодные условия», — поясняет Радек Славик, ипотечный эксперт компании Hypodům и партнер Broker Trust. Он добавляет, что более выгодные условия могут выторговать и ипотечные консультанты. 

А доход? По мнению экспертов, он существенно влияет на то, одобрит ли банк ипотеку, на её сумму и итоговую ставку. Банки отслеживают доходы, другие кредиты, лимиты кредитных карт, реестры, а также стабильность трудоустройства или предпринимательской деятельности.

Однако, по словам Станислава Пауша из компании 4fin, кредитоспособность в первую очередь определяет, получит ли клиент кредит и в каком размере. На саму ставку в большей степени влияют LTV, сумма ипотечного кредита, срок фиксации или другие условия банка. «Однако более высокий подтверждаемый доход может открыть клиенту путь к более крупному кредиту и, возможно, к более выгодному ценовому диапазону», — отмечает он.

Специалист по ипотеке Мариан Дрго добавляет, что каждая банк подходит к этому вопросу индивидуально, и у некоторых более высокий доход не играет роли при определении итоговой процентной ставки. «В диапазоне доходов от 50 до 100 тысяч крон я, к сожалению, не ожидал бы какой-либо значительной скидки по процентной ставке. В случае с более кредитоспособными клиентами, которые являются клиентами частного банковского обслуживания своей банка, переговоры с их основным банком могут уже иметь больший смысл», — добавляет он.

Иногда скидку можно получить даже в другом месте, а не там, где проживает клиент. По словам Славика, филиалы в небольших городах иногда не выполняют планы и могут предложить более выгодные условия, чем филиал банка в Праге. Однако таких случаев становится значительно меньше, поскольку банки всё централизуют. По его словам, в крупных банках разницы между небольшим городом и Прагой уже нет, а ставку утверждает единая система или головной офис.

Сейчас читают 🔥 На чешском рынке много дач и коттеджей на продажу, покупатели стали более разборчивыми

Однако, по его мнению, определенно имеет смысл ознакомиться с предложением другого банка, а не того, в котором у клиента открыт счёт. «Именно в этом заключается распространенная ошибка: клиенты думают, что, если у них в данном банке счет уже 15 лет, то они получат лучшее предложение. По опыту, именно такие клиенты получают самые невыгодные ставки. Дело в том, что другой банк может предоставить скидку за привлечение нового клиента», — добавляет он.

Милан Волдржих, директор по ипотечным кредитам Raiffeisenbank, советует наоборот: «Пожалуй, разумнее всего начать со своего банка, потому что он должен предложить наилучшую ставку, поскольку знает историю клиента».

Его сдерживают общие ожидания. «Получить в банке сверхстандартную скидку означает снижение на несколько десятых процентного пункта. Никто не должен ждать чудес. Ипотека под 4 процента сегодня просто не рассматривается, даже если бы мы встали с ног на голову», — заключает он.

Кроме того, эксперты обращают внимание на то, что низкая ставка ни в коем случае не должна быть единственным критерием, по которому клиент выбирает ипотеку. Ведь существует целый ряд других «подводных камней», которые могут быстро сделать выгодное на первый взгляд предложение гораздо дороже.

«Не менее, а зачастую и более важными являются условия досрочного погашения, возможность внеочередных выплат, требования к страхованию, гибкость при изменении срока фиксации ставки. Разница в несколько сотых процентного пункта по ставке может оказаться менее значимой, чем невыгодные договорные условия при будущем рефинансировании или продаже недвижимости», — отмечает пресс-секретарь «Чешской сберегательной кассы» Филип Грубый.

Что делать, когда заканчивается фиксированный период

В 2026 году заканчивается фиксированный период по ипотечным ставкам у рекордного числа клиентов. Таким образом, в этом году новые условия должны согласовать примерно 140 тысяч домохозяйств, и многие из них получат менее выгодную ставку. Дело в том, что они в основном фиксировали ставки в те годы, когда они были ниже, чем сегодня. Однако вести переговоры можно и сейчас.

Банк должен предложить своим клиентам новые условия не позднее чем за 3 месяца до окончания срока фиксации — однако, по словам Славика, с интересным предложением он может связаться даже за полгода до этого. Именно этот период подходит для переговоров о более выгодной ставке, а предложения можно сравнивать и раньше.

«Нужно, по крайней мере, убедиться, что банк не пытался проверить, сколько я выдержу. Я не могу рассчитывать, что получу лучшую ставку на рынке», — предупреждает Эйм. Таким образом, не обязательно автоматически принимать первое предложение, и целесообразно сравнить его с предложениями конкурентов. По мнению экспертов, имея конкретное более выгодное предложение от другого банка, часто можно договориться о скидке даже в своем нынешнем банке.

Сейчас читают 🔥 Инвесторы в Чехии с нетерпением ждут сдачи в аренду квартир и отелей

В то же время благодаря трёхмесячному сроку у клиента есть достаточно времени, чтобы решить все сопутствующие вопросы — помимо переговоров со своей нынешней банком он может выяснить, нет ли где-нибудь более выгодных условий. Ведь этот срок даёт достаточно времени даже на рефинансирование.

«Есть много причин остаться и много причин уйти. Просто нужно учитывать, что этот переход будет мне что-то стоить. Возможно, новая оценка, сборы в кадастре, много работы и времени. Каждый должен сам оценить, насколько он доволен нынешним банком и устраивает ли его предложение, которое ему сделали, или нет», — объясняет Волдржих.

Когда выгодно рефинансировать

Когда же выгодно перейти в другой банк? По словам Майера, в тот момент, когда экономия за период новой фиксации превысит затраты и сложности, связанные с рефинансированием. К затратам относятся, в частности, кадастровые сборы — как правило, 2 тысячи крон за внесение нового залога и, возможно, еще 2 тысячи крон за снятие прежнего, если их не оплачивает новый банк в рамках своего предложения.

«Новая оценка недвижимости при рефинансировании во многих банках проводится бесплатно, в противном случае она может стоить несколько тысяч крон. При рефинансировании в течение 3-х месяцев после уведомления о новой ставке ипотеку можно погасить без уплаты штрафа за досрочное погашение; за пределами этого периода необходимо уточнить конкретные условия. Поэтому важно сравнивать все затраты, а не только саму процентную ставку», — объясняет он.

Затем Эйм добавляет, что переход, прежде всего, должен иметь смысл: «Ради одной десятой процентного пункта я бы от этого отказался. Пять десятых — это уже определенно того стоит».

Славик обращает внимание на то, что клиенту следует учесть все риски и сопутствующие расходы. Однако он отмечает, что после их учета рефинансирование может принести ряд преимуществ.

«Например, это позволяет объединить ипотеку с другими кредитами в один более выгодный кредит, продлить общий срок погашения, заменить недвижимость в качестве залога или получить дополнительные средства, не связанные с конкретными целями. Это сложная тема, у которой есть свои плюсы и минусы и которая всегда требует детальной индивидуальной оценки с учетом конкретной ситуации клиента», — объясняет он.

Сейчас читают 🔥 Чешская экономика в первом квартале 2026 выросла на 2,1 процента

На какой срок фиксировать ставку

На какой же срок в нынешние нестабильные времена стоит фиксировать ставку? Эксперты сходятся во мнении, что наиболее выгодной по-прежнему остается трехлетняя фиксация, которую выбирает подавляющее большинство клиентов.

«При сегодняшних относительно высоких ставках я бы сказал, что банки не очень заинтересованы в длительных сроках фиксации. Ведь можно предположить, что в будущем ставки снизятся, и клиенты с длительным фиксированным периодом тогда начнут даже в течение срока фиксации рассматривать возможность рефинансирования или оказывать давление на банк, чтобы тот улучшил условия даже во время фиксации. Мы уже сталкивались с подобной ситуацией. Поэтому я бы сказал, что банки вполне охотно рассматривают трехлетний фиксированный период и соответственно ведут себя при формировании цен», — объясняет Эйм.

Однако, по мнению некоторых, смысл может иметь и 5-летняя фиксация. «Если ставки пойдут вниз, с этим можно работать, и ставку можно снизить даже в течение срока фиксации», — говорит Славик.

По мнению экспертов, единственно верного способа фиксации не существует. Ведь всё всегда зависит от конкретного клиента, его возможностей, а также от того, какую степень уверенности он хочет иметь. «Двухлетние и трехлетние фиксации сегодня часто более выгодны с финансовой точки зрения и позволяют быстрее реагировать на динамику ставок. Пятилетняя фиксация может быть на несколько десятых процентного пункта дороже, но за эту разницу клиент получает 5 лет уверенности в неизменном размере ежемесячного платежа», — добавляет Пауш.