Несмотря на высокие цены, купить инвестиционную квартиру в Праге всё еще выгодно

Несмотря на высокие цены, купить инвестиционную квартиру в Праге всё еще выгодно

Застой или даже небольшое снижение цен на рубеже 2022 и 2023 годов остались в прошлом. Квартиры в Праге снова стали востребованным товаром, что привело к росту их стоимости. Благодаря снижению процентных ставок и общему улучшению экономической ситуации на чешский рынок недвижимости возвращаются не только те, кто заинтересован в новом жилье, но и инвесторы, спекулирующие на продолжении роста цен. Согласно анализу, проведенному инвестиционной компанией BH Securities (BHS) для издания Novinky.cz, им достаточно, чтобы цена на недвижимость выросла на 4 процента в год, и они сочтут её достойной покупки.

Во втором квартале 2024 года средняя стоимость квадратного метра квартиры в Праге выросла до 132 000 чешских крон, что на 5,7 процента больше, чем в предыдущем квартале, и даже на 15 процентов больше, чем в прошлом (2023) году. Это следует из исследования Real Index консалтинговой компании Deloitte, основанного на данных о продажах, зарегистрированных в Земельном кадастре.

В долгосрочной перспективе предложение не успевает за высоким спросом, поэтому ожидается, что цены продолжат расти. Например, в своем последнем отчёте о финансовой стабильности Чешский национальный банк прогнозирует, что в 2024 году цены на квартиры вырастут примерно на 5 процентов. Такой рост играет на руку инвесторам, следует из выводов анализа BHS.

«Наша модель показала, что порог роста в 4 процента является ключевым для большинства инвесторов. Проще говоря, если цены будут расти быстрее этого показателя, большинство инвесторов будут довольны результатом. Но если нет, то инвестор может легко оказаться в убытке, причем в значительном», - предупреждает аналитик BHS Тимур Баротов.

Свой анализ он провел на примере пражской квартиры 2+кк или 2+1 в хорошем состоянии в частной собственности с использованием ипотечного кредита. Временной горизонт предполагает до десяти лет, после чего инвестор продаст недвижимость, которую он все это время сдавал в аренду, с учетом комиссии брокера, налогов и инфляции.

Баротов учитывал множество факторов: ставки по ипотеке, цены на недвижимость, доходность от аренды и связанные с ней налоги, затраты на ремонт, упущенную выгоду и так далее. Но даже в этом случае модель может быть не совсем точной. Ведь если некоторые допущения изменятся, это может существенно повлиять на результаты анализа. Например, в расчетах не учитывается покупка недвижимости по цене ниже или выше рыночной, или средняя процентная ставка по ипотечному кредиту отличается от предполагаемой моделью.

«Мы предполагаем, что в будущем ставки по ипотеке будут снижаться, средняя ставка по 30-летнему кредиту составит 3,8 процента, а инфляция - около 2-х процентов», - говорит Баротов.

Чистая прибыль в размере 650 тысяч чешских крон через 5 лет

Если инвестор купит вышеупомянутую квартиру за 7 миллионов чешских крон, при этом 20 процентов суммы (1,4 миллиона чешских крон) составит собственный капитал, а 80 процентов суммы (5,6 миллиона чешских крон) он возьмёт в кредит, то после одного года владения, при условии ежегодного роста стоимости на 5 процентов, он все равно окажется в убытке, если продаст квартиру. Сумма ежегодного удорожания квартиры была бы сведена на нет расходами на комиссионные брокеру, налогом на прибыль или возвратом оставшейся суммы кредита.

Однако с каждым годом владения недвижимостью потенциальная прибыль увеличивается, а значит, эти расходы будут отнимать у недвижимости все меньше и меньше, пока в конце концов инвестор не выйдет на чистую прибыль.

В ситуации, когда инвестор продает инвестиционную квартиру через 5 лет, при том же сценарии, то есть при 5 процентном ежегодном росте стоимости на недвижимость, он получит за неё 8,9 миллиона чешских крон. После вычета комиссионных маклеру, налога на прибыль и погашения оставшейся суммы кредита общая чистая прибыль составит 650 000 чешских крон с учетом инфляции, или 130 000 чешских крон в год.

Если ежегодный рост цен на недвижимость составляет 7 процентов, то чистая прибыль составит еще 270 тысяч чешских крон в год. Благодаря сложным процентам инвестор может рассчитывать на еще большую прибыль, если продаст недвижимость позже, чем через 5 лет. Единственным условием является сохранение тенденции к росту цен.

«Однако если мы сократим этот рост до 3-х процентов в год, то общая чистая годовая прибыль будет равна нулю. Если роста не будет, то покупатель в модельной ситуации окажется в значительном убытке (-170 тысяч крон в год). Очевидно, что если в долгосрочной перспективе цены на недвижимость начнут падать, то потеря такой инвестиции может оказаться для покупателя катастрофической. И это самый большой риск», - предупреждает Баротов.

Таким образом, инвестиционная квартира в Праге определенно не может рассматриваться как безопасная ставка. Действительно, сама компания BHS считает пражскую недвижимость более рискованной инвестицией, чем государственные облигации. «Хотя вероятность значительного падения цен сейчас невелика, она может измениться в следующем десятилетии, если, например, безработица значительно вырастет в период рецессии. Регулятивный риск также растет, поскольку экстремальная стоимость жилья все чаще побуждает политиков регулировать рынок недвижимости», - говорит аналитик.

Однако, если статус-кво сохранится, то, по его мнению, инвестиции в пражское жилье будут оправданными даже при нынешних, уже высоких ценах.

Дорогая недвижимость в других крупных городах

Неблагоприятная ситуация с недвижимостью сложилась не только в Праге, хотя в столице она наиболее ощутима. Такой же стремительный рост цен на квартиры наблюдается и в других крупных городах.

«Наиболее выгодные цены на недвижимость можно найти на северо-западе страны, например, в Мосте, Хомутове, Теплице, Усти-над-Лабем, Хебе или Карловых Варах. Причина более низких цен в этих местах очевидна - меньше рабочих мест, более низкий уровень жизни, худшая инфраструктура, а в некоторых случаях даже загрязненный воздух», - объясняет Баротов.

По словам Баротова, молодые люди и люди, не получившие в наследство никакой собственности, являются главными жертвами неудач на рынке недвижимости. Для них в большинстве случаев накопить на собственное жилье в крупных городах практически невозможно.

«Социально-экономическое бремя, которое создает эта рыночная аномалия, давит на все большее количество людей, но в конечном итоге это мешает всей чешской экономике, потому что люди работают вполсилы только для того, чтобы иметь крышу над головой и воду в кране», - считает аналитик.




Заметили опечатку или ошибку?

Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней. Или просто напишите об ошибке.


Вопросы и ответы


Ответы на часто задаваемые вопросы пользователей
Ознакомиться →

Эксклюзивные предложения


Выбрать интересующий объект
Список предложений →

Акции компании


Фирма в Чехии, ВНЖ, ПМЖ, недвижимость
Выбрать интересное →

Проекты новостроек в Праге
Резиденция «Bella Vista», Прага 8
Новинка
Проект № 173
Стоимость квартир от:
Жилой дом «Happi Milánská», Прага 10
Новинка
Проект № 156
Стоимость квартир от:
Рассылка новостей
TOPlist