Мансардные квартиры в Чехии превращаются в печи. Кто ищет покупателя летом, тому придется подождать
Никто не хочет в жаркое лето проводить время в квартире, напоминающей сауну. Это сказывается и на продажах — летом интерес к квартирам с южной ориентацией или на чердаке падает, и если владелец хочет их продать, ему приходится снижать цену или ждать осени.
Всё более интенсивная летняя жара отталкивают чехов от покупки некоторых типов квартир. Если раньше квартиры с окнами, выходящими на юг или запад, были одними из самых востребованных, то теперь они становятся «аутсайдерами», которым, особенно в летние месяцы, сложнее найти покупателя.
«Влияние знойных летних периодов на рынке проявляется по-разному. Если вы начнете весной или летом продавать квартиру, выходящую на юг или запад, либо квартиру на последнем этаже, вам следует рассчитывать на то, что срок продажи увеличится на 3–6 месяцев», — предупреждает Доминик Женатый, консультант застройщиков и директор компании «Doma realitní makléři». Дело в том, что во время летних просмотров квартиры не могут скрыть свои недостатки, а осмотр перегретой квартиры без эффективного решения проблемы просто отпугнет многих потенциальных покупателей.
«Абсолютным экстремумом является последний этаж в панельном доме, который в летние месяцы фактически не поддаётся продаже. Тот, кто летом спешит продать южную или мансардную квартиру, должен быть готов к тому, что придётся снизить цену на 15–20 %», — добавляет Женатый.
По мнению владельца одного риэлторского агентства Иржи Худобы, также очевидно, что покупатели чаще, чем раньше, задают вопросы о проблеме перегрева и, сравнивая несколько похожих предложений, могут отдать предпочтение квартире, оснащенной качественной солнцезащитой, наружными жалюзи или кондиционером.
«В долгосрочной перспективе можно ожидать, что значимость этого фактора будет расти. Если периоды экстремальных температур станут более частыми, тепловой комфорт станет столь же важным параметром, каким сегодня является энергоэффективность здания. Покупатели всё чаще учитывают не только стоимость приобретения недвижимости, но и качество проживания в течение всего года», — добавляет он.
«Растёт число заинтересованных лиц, которые целенаправленно ищут квартиры с северной или восточной ориентацией, обеспечивающие более комфортный микроклимат в помещении без необходимости постоянного охлаждения. Важным бонусом является любое открытое пространство, такое как терраса, лоджия или балкон, служащее естественным убежищем», — дополняет Женатый.
Однако вне летнего сезона внимание к этим аспектам ослабевает: по словам Яна Режаба, основателя и владельца девелоперской компании JRD, зимой люди, напротив, обращают внимание на способ отопления.
Замедление продаж
Вопрос о том, не перегревается ли квартира летом, волнует также людей, ищущих жильё в аренду. «Квартиры без возможности затенения или охлаждения могут быть сложнее сдать в аренду в летние месяцы, в то время как кондиционер становится значительным конкурентным преимуществом. В крупных городах, особенно в Праге и Брно, уже сегодня многие арендаторы активно ищут квартиры с кондиционером и готовы за более высокий комфорт согласиться даже на немного более высокую арендную плату», — говорит Chudoba.
По словам Женатого, кроме того, необходимо учитывать и характер арендаторов. У семей с детьми, которым необходимо поддерживать комфортную температуру в квартире в течение всего дня, свои требования, а у одиноких людей или молодых людей, заинтересованных в совместном проживании, которые целыми днями находятся на работе и возвращаются домой скорее вечером, — свои, — добавляет он.
На жару начинает реагировать и строительство
На тенденцию к более жарким летним месяцам уже реагирует и новое строительство: застройщики всё чаще учитывают высокие температуры с самого начала. Однако, по словам Женатого, девелоперы пока остаются довольно осторожными.
«В новостройках мы всё чаще сталкиваемся с акцентом на более качественную защиту от солнца, более высокие энергетические стандарты, продуманную ориентацию квартир или подготовку к установке кондиционеров. Застройщики осознают, что тепловой комфорт станет одним из параметров, к которым клиенты будут предъявлять всё более высокие требования», — объясняет Chudoba.
По его мнению, с точки зрения мер на практике лучше всего себя зарекомендовала комбинация качественной теплоизоляции, наружного затенения и кондиционирования. В частности, наружные жалюзи или рольставни обычно очень эффективны, поскольку задерживают солнечное излучение еще до того, как оно попадает на стекло.
Chudoba добавляет, что кондиционер, к тому же, из первоначально относящегося к категории «выше стандарта» оборудования постепенно становится обычной частью квартир на верхних этажах, а в новостройках часто предусмотрена хотя бы строительная подготовка для его установки. По словам Женатого, однако, кондиционеры не слишком привлекают покупателей — они опасаются дополнительных затрат.
В любом случае, объекты недвижимости, оснащенные этими элементами, обычно более привлекательны для покупателей и могут достигать лучших результатов при продаже. Хотя они и не способны резко повысить цену, но повышают конкурентоспособность и могут помочь быстрее найти покупателя.
«Лучше всего предотвращать перегрев. А именно за счёт качественного проектирования здания, теплоизоляции, автоматизированных наружных солнцезащитных систем, зеленых насаждений вокруг и, например, зеленых крыш домов», — объясняет Режаб и добавляет, что в компании JRD охлаждение через потолок является стандартом. Однако, по его мнению, пройдет ещё около 10 лет, прежде чем эта технология станет нормой на всем рынке. Женатый отмечает, что будущее также за воздушным отоплением и охлаждением, которые уже сейчас используются в высотных зданиях и отелях.
