Откажитесь от первого предложения банка. Как получить выгодную ипотеку в Чехии?

Потенциальные и действующие клиенты чешских банков ждут удешевления ипотеки. Но вместо ожидаемого спада на рынке уже несколько месяцев царит стагнация. У некоторых клиентов кончилось терпение, и они начали самостоятельно вести переговоры с банком.

Процентные ставки на ипотечные кредиты стоят на месте уже несколько месяцев подряд, несмотря на большие ожидания, как со стороны тех, кто заинтересован в покупке собственного жилья, так и со стороны профессиональной общественности. Поэтому ипотечные клиенты начали договариваться со своими банками, чтобы самостоятельно удешевить кредит.

«Клиенты воспринимают ситуацию на рынке, предложения банков в рекламе и так далее. Поэтому они логично просят свои банки о снижении процентной ставки в период фиксации», - говорит специалист по ипотеке и заместитель председателя правления Gepard Finance Давид Эйм.

Сейчас читают 🔥 Значительное удешевление ипотеки в Чехии произойдет, скорее всего, только в 2025 году

По его словам, для клиентов, взявших ипотеку, например, полгода назад, потенциал экономии все еще невелик, поскольку процентные ставки более или менее застопорились. «Но у клиентов, взявших ипотеку под 6 процентов 2 года назад, потенциал для экономии есть», - отмечает Дэвид Эйм.

По словам эксперта ипотечного рынка Якуба Ротрекеля, клиент все еще может договориться с собственным банком о снижении ставки, например, на один процентный пункт при оформлении кредита. В зависимости от суммы конкретного кредита это может означать для клиента разницу в ежемесячном платеже даже менее тысячи крон.

Лукаш В., клиент одного из чешских банков, имеет конкретный опыт снижения ежемесячного платежа по кредиту, несмотря на продолжающуюся фиксацию. Он не захотел раскрывать свое имя, но редакции известна его личность.

«В мае прошлого года истек срок действия моего ипотечного кредита, и я ожидал его увеличения. Я заключил новый договор - на 5 лет с процентной ставкой 6,79 процента. Примерно через 2 недели я решил поторговаться, так как банки постепенно начали удешевлять ипотеку. В итоге банк пошел мне навстречу, и с ноября 2024 года я выплачиваю ипотечный кредит по ставке 4,99 процента», - рассказал изданию SZ Byznys клиент.

Сейчас читают 🔥 Чешские банки в июне 2024 года выдали ипотечных кредитов на 24,2 миллиарда крон

«Однако пришлось заключить с банком дополнительное соглашение по кредиту. Срок фиксации был продлен еще на 5 лет, поэтому вместо 2028 года я буду договариваться о новой ставке через год. В то же время в дополнении я подписал соглашение о том, что не буду вести переговоры с банком об изменении ставки по крайней мере в течение следующего года», - говорит Лукаш В.

Хотя в последнее время клиенты и ипотечные консультанты регулярно сталкиваются с переговорами о снижении ставки клиента в период фиксации, банки не комментируют детали того, насколько они готовы снизить ставку по кредитам своих клиентов. Однако они признаются, что обсуждают этот вопрос с клиентами.

«У каждой ипотеки своя история и свои обстоятельства, поэтому мы всегда рекомендуем, чтобы клиент, если он собирается что-то менять, сначала обратился к своему банкиру в своем банке, узнал его индивидуальные условия и проконсультировался со всеми», - сказала пресс-секретарь ČSOB Моника Горжинкова (Monika Hořínková).

Филип Грубы, пресс-секретарь банка Česká spořitelna, также прокомментировал ситуацию. «Мы всегда стараемся индивидуально подходить к клиентам, которые обращаются к нам с конкурирующим предложением по ипотеке», - сказал Грубы.

По мнению эксперта по ипотечному кредитованию Дэвида Эйма, уход клиента не принесет существенной выгоды банку, пока действует фиксация.

«Если клиент уйдет, банк найдет другого клиента и выдаст ему кредит на существующих условиях. Но в этом случае банк может выровнять условия с существующим клиентом, и ему не придется искать нового клиента. Если требования клиента находятся в диапазоне, который банк может и хочет удовлетворить, то это, безусловно, лучше, чем позволить клиенту уйти», - добавляет Эйм.

По словам эксперта по ипотечному кредитованию Broker Trust Либора Остатека, банки оценивают риск досрочного ухода клиента на 0,3-0,5 процента выше по индивидуальным ипотечным кредитам.

Это связано с тем, что правила досрочного выхода ипотечных клиентов, согласно которым с сентября 2024 года банки могут взимать максимум один процент от этих целесообразных расходов, просто недостаточны.

Сейчас читают 🔥 Ипотека в Чехии: что делать, если вы не можете платить, и когда выгодно делать перекредитование?

«Если банк действительно взыскивает убытки, то для клиента они могут составить сотни тысяч крон», - добавил эксперт Broker Trust.

С финансовой точки зрения досрочный выход окупается для клиента с ипотекой, когда процентная ставка уже снижена на десятые доли процента. Изменение ставки примерно на 3 десятых процента означает для клиента экономию в несколько тысяч крон.

В целом, однако, стремление клиентов договориться о более дешевой ипотеке в течение текущего периода фиксации ставки довольно низкое. По данным исследования, проведенного Generali Investments CEE, 11 % респондентов, которые в настоящее время выплачивают ипотечный кредит, уже обращались в свой банк с подобной просьбой. Более половины из них остались довольны банком и снизили размер выплат. Менее 1/4 еще только планируют действовать.

«При этом более 60 процентов респондентов даже не планируют вести переговоры о более выгодном платеже, но время для этого более чем подходящее», - добавляет Марек Бечичка, директор отдела реальных активов Generali Investments CEE.

Переговоры о новых ставках ожидают и тех клиентов, чья фиксация скоро закончится. По словам эксперта по ипотечному кредитованию Дэвида Эйма, только в первой половине следующего года с этой ситуацией столкнутся десятки тысяч человек.

«В первом полугодии 2025 года предстоит перекредитовать чуть более 90 000 ипотечных кредитов, процентные ставки по большинству из которых в подавляющем большинстве случаев составляли от 2-х до 3-х процентов, - рассказал он изданию SZ Byznys.

По оценкам Ондрея Шучмана, менеджера по ипотечному кредитованию банка Komerční banka, ставки подскочат примерно до 5 процентов. «Для примера ипотеки со сроком погашения 30 лет увеличение аннуитетного платежа при повышении процентной ставки с 2 до 5 процентов составляет около 45 процентов», - говорит Шучман.

По данным исследования, проведенного компанией Generali Investments CEE, такое значительное увеличение может стать проблемой для некоторых ипотечных клиентов.

Сейчас читают 🔥 Купить квартиру в Чехии дешевле? Это возможно даже в крупных городах

Более 1/3 чехов смогут позволить себе доплачивать до 2 000 чешских крон в месяц, а более 1/5 - найти в своем бюджете до 5 000 чешских крон. Более 3-х процентов респондентов рассматривают возможность продажи своей недвижимости и переезда в арендованное жилье в случае повышения процентных ставок.

Однако, по словам эксперта по ипотечному кредитованию Якуба Ротрекеля, даже у клиентов будет возможность договориться с банками.

«Следует помнить, что многие банки «тестируют», на что согласится клиент при первом предложении. В то же время, как правило, существующим клиентам удается получить более низкую ставку, чем банк дал бы клиенту по новой ипотеке. Но для этого нужно не быть пассивным и говорить прямо, либо запросить встречное предложение у конкурирующего банка и на его основе запросить более низкую ставку», - объясняет Ротрекл.

Переговоры с клиентами, у которых заканчивается текущий период фиксации ставки, подтвердил, например, банк Komerční banka.

«Когда речь идет о клиентах, чей срок фиксации процентной ставки у нас заканчивается, мы всегда стараемся предложить им адекватные условия, чтобы они не думали о переходе к конкурентам», - заключает менеджер по ипотечному кредитованию Ондржей Шухман.