Кто хочет купить квартиру в Чехии, должен предложить больше. Аукционы сегодня более распространены, чем раньше

Аукционы по продаже небольших квартир становятся всё более популярным инструментом риэлторских агентств, особенно там, где наблюдается переизбыток желающих. Покупатели часто переплачивают сотни тысяч крон – не зная, сколько предложили другие.

Интерес к небольшим квартирам в Чехии огромен – его поддерживают инвесторы и молодое поколение, которое ищет для себя самое дешевое жильё. Именно избыток спроса все чаще побуждает продавцов пытаться продать недвижимость на аукционе, чтобы получить максимально возможную цену.

На практике это испытала  31-летняя Альжбета, банковский аналитик, которая несколько месяцев назад решила приобрести свою первую квартиру в Праге.

Сейчас читают 🔥 Интерес к энергоэффективным квартирам и домам в Чехии значительно возрос. Почти каждая четвертая ипотека уже «зеленая»

«У меня был бюджет до 4,8 миллиона крон, и я хотела однокомнатную квартиру или небольшую 20-метровую квартиру в центре города. Но первые 3 квартиры, которые я посмотрела, продавались не по классической схеме, а в форме аукциона», — рассказывает она. Риелтор всегда сообщал ей, что она может сделать предложение, но в попытке получить как можно больше, конечно, не зная, сколько предложили другие. «Нельзя было торговаться, нельзя было ждать. Либо вы предлагаете больше, либо у вас нет шансов».

Когда она наконец приобрела одну квартиру, её цена оказалась на 400 тысяч крон выше её первоначального бюджета и почти на 1 выше стартовой цены квартиры. «Вероятно, я переплатила, но у меня было ощущение, что иначе я вообще не куплю», — сказала она.

Рынок недвижимости реагирует на давление спроса

Штепан Гюрич из риэлторского агентства подтверждает, что аукционы по продаже небольших квартир в настоящее время стали нормой. «Если цена установлена правильно, обычно происходит повышение на 5–15 процентов. В случае исключительных объектов недвижимости — даже больше. Интерес к аукциону прямо пропорционален интересу к конкретному объекту недвижимости», — говорит Гюрич.

Аукционы составляют примерно четверть всех сделок. «Главная причина проста — аукцион, или, лучше сказать, тендер между заинтересованными в покупке, является единственным справедливым способом выбора покупателя в случае, когда заинтересованных лиц больше», — объясняет он.

Сейчас читают 🔥 Индекс процветания: Чехия занимает девятое место в ЕС по уровню здоровья экономики

Продавцы могут выбирать не только по сумме предложения, но и по способу оплаты или личным предпочтениям.

Недвижимостная рулетка?

В то время как часть рынка воспринимает аукционы как справедливый и прозрачный способ продажи, другие эксперты предупреждают, что нынешняя практика имеет и свои подводные камни. Франтишек Кроупа из риэлторского агентства обращает внимание на то, что в некоторых случаях брокеры целенаправленно устанавливают стартовую цену ниже реальной рыночной стоимости. «Чтобы вызвать максимальный интерес, они искусственно занижают стартовую цену. Однако это создает впечатление выгодного предложения, которое сбивает с толку покупателей и в конечном итоге наносит им ущерб», — описывает он.

По его мнению, проблема заключается и в самой форме аукционов, которые часто носят характер тендера без четких правил. «Это не аукцион, это слепой тендер. Никто не знает, что предложили другие, и вы думаете: «Добавить 50 или 500 тысяч крон?» — описывает он.

В результате покупатель предлагает больше, чем первоначально планировал, — не потому, что хочет, а потому, что боится, что иначе не сможет купить квартиру. По его мнению, нынешняя система может быть невыгодной и для продавцов.

«Брокер, вместо того чтобы работать в интересах клиента и искать реальную рыночную цену, выбирает самый короткий путь — быструю продажу и быструю комиссию», — говорит он. По его словам, часто бывает так, что недвижимость продается за меньшую сумму, чем можно было бы получить при более тщательном подходе.

«Наивысшую реально достижимую цену вы получите, если будете действовать сверху вниз, а не начнете с низкой цены в надежде, что кто-то поддастся на провокацию. Это не стратегия, это рулетка», — заключает он.

Новые правила для аукционистов

С января 2025 года вступило в силу изменение закона, согласно которому так называемые аукционы, организуемые частными компаниями (в том числе риэлторскими), теперь считаются публичными торгами. Таким образом, закон ужесточил правила и отменил правовую исключительность, которая до сих пор позволяла продавать имущество с аукциона даже без специальной лицензии или надзора.

Еще до вступления в силу новых правил некоторые аукционисты опасались последствий для бизнеса. «Поскольку новый закон не позволяет применять предельную цену, при недостижении которой продавец не обязан продавать недвижимость, мы предполагаем отток заинтересованных лиц от этой формы продажи на свободном рынке», — заявил ранее для SZ Byznys Ондрей Гавлас, директор по аукционам и торгам в риэлторской компании.

Сейчас читают 🔥 Цены на новые квартиры в Чехии бьют исторические рекорды. Чехи скупают их с небывалым ажиотажем

Однако эти опасения пока не оправдались. Аукционы — хотя с юридической точки зрения технически речь идет об аукционах — продолжаются. Риэлторские агентства по-прежнему используют их, часто под тем же названием и на тех же условиях, что и раньше.