30 лет ипотек в Чехии: процентные ставки доходили до 25 %

За 30 лет ипотечный рынок в Чехии вырос до триллионов крон, которые сегодня составляют наибольшую часть задолженности домохозяйств. С ростом цен на недвижимость людям требуются всё более крупные кредиты, и часть семей уже не может их получить.

Когда в сентябре 1995 года на чешском рынке были подписаны первые ипотечные договоры, мало кто мог предположить, что через 3 десятилетия они станут самым важным кредитным продуктом для чешских домохозяйств. С тех пор банки предоставили 1,5 миллиона ипотечных кредитов на общую сумму более 3,1 триллиона крон.

«Тридцатилетие существования ипотечного рынка в Чехии стало поводом для оценки исторических данных об объёме и количестве выданных ипотечных кредитов. Число 1,5 миллиона значительно превышает количество действующих и еще не погашенных ипотечных кредитов, которое составляет около 930 тысяч», — говорит Яромир Шиндел, главный экономист Чешской банковской ассоциации.

Сейчас читают 🔥 Экономика Чехии во втором квартале 2025 года показала хорошие результаты

Один из первых клиентов, Ярослав Лума, в 1995 году взял в кредит 300 тысяч крон под 14 процентов. «Эта недвижимость должна была служить для сдачи в аренду, первоначальный эффект заключался не в том, что мы или наши семьи и т.д. переедем туда, а в том, что мы сдадим её в аренду и будем выплачивать ипотеку», — вспоминает он.

По словам Либора Остатка, ипотечного эксперта Broker Trust, вначале было чрезвычайно сложно убедить клиентов подписать договор. «Предлагать ипотеку было почти бесполезно, потому что предрассудки были очень сильны. «Я потеряю крышу над головой, это то, чего я боюсь». Это просто было невозможно продать», — описывает он. Поэтому банки создавали специализированные центры жилья, где помимо продавцов собирались также застройщики и строительные компании, чтобы показать клиентам, что ипотечный кредит — это стандартный путь к жилью.

О сложных первых годах на рынке вспоминает и Михал Нойбауэр, ипотечный специалист UniCredit Bank. «Самым сложным было вообще настроить систему. Заявка состояла из 14 страниц, мы собирали огромное количество данных не только от заявителя, но и от созаявителей. Кредит часто брали 4 человека вместе, потому что ставки были высокими. Одобрение занимало недели, а иногда и месяцы. С сегодняшней точки зрения абсурдным было то, что когда приходил молодой человек, мы сначала отправляли его за подтверждением, что он не пойдет на обязательную военную службу», — говорит он.

Процентная ставка 25 процентов

Одним из первых успешных заявителей на ипотеку был также Милан Рейхолец, который в 1996 году взял в кредит 750 тысяч крон на 20 лет с двузначной процентной ставкой.

Сейчас читают 🔥 В Чехии в октябре 2025 года ипотечные ставки снизились больше всего с начала года

«Я помню, как во время финансового кризиса ставки подскочили до 25 процентов, что с сегодняшней точки зрения невообразимо», — описывает Михал Нойбауэр, ипотечный специалист UniCredit Bank. «На тренинге продавцов тогда царило настроение, что продукт в таких условиях продать невозможно. В конце концов банк решил эту проблему, предложив клиентам более короткую, полугодовую фиксацию. Да, полгода они платили даже те 25 процентов, но потом ставки снизились, и выплаты вернулись к более приемлемому уровню».

Как добавляет ипотечный эксперт Либор Остатек, в 90-е годы ипотечные кредиты были еще более недоступны, чем сегодня. «В то время выплаты часто превышали 100 процентов дохода. Человек получал 8 тысяч крон, а ипотека составляла, например, 7 или 8 тысяч крон. Предоставлялись только двадцатилетние, а позже тридцатилетние сроки погашения. Перелом наступил только около 1999 года, когда ставки впервые упали ниже 10 процентов. Важную роль сыграла государственная поддержка — проценты можно было снизить на 4 процента. Без этого это было бы действительно невозможно», — объясняет Остатек. «После 2000 года ставки упали до 8,5 процента, и с поддержкой это впервые стало действительно доступным».

Ипотека не для всех

Сегодня ипотеку выплачивает примерно каждый 5-й чех, и такая же доля планирует это сделать в будущем. Особенно это касается молодого поколения, для которого приобрести собственное жилье практически невозможно без кредита.

Однако с ростом цен на недвижимость и в последние годы также процентных ставок ипотека для многих семей стала скорее недостижимой целью. Средняя сумма кредита сегодня приближается к двум с четвертью миллионам крон, и для многих домохозяйств это сумма, которую они не могут покрыть своим доходом.

Так что если раньше более состоятельные люди покупали квартиры напрямую, а более бедные брали ипотеку, то сегодня даже для ипотеки нужно быть в хорошем финансовом положении.

Отложенные мечты о жилье

Почти половина людей, которые хотели взять ипотеку в последние годы, были вынуждены отложить свое решение из-за нехватки средств.

«Почти половина людей, которые планируют взять ипотеку, в последние годы были вынуждены больше задумываться о том, насколько большую финансовую нагрузку для них представляют возможные выплаты. Это часто приводило к отсрочке заключения ипотечного кредита, особенно в период экономической неопределенности. Несмотря на то, что количество людей, откладывающих ипотеку, со временем постепенно уменьшается, одним из самых больших препятствий для заключения ипотечного кредита по-прежнему остается опасение по поводу способности его погасить», — отмечает Михал Страка из агентства Ipsos.

Тем не менее, спрос на ипотечные кредиты, особенно после последних 2-х лет, когда ставки по ипотечным кредитам значительно выросли, сейчас, после возвращения ставок к более низким значениям, усиливается. «Люди больше не ждут более выгодных условий, потому что поняли, что их не будет. В 2025 году объёмы ипотечных кредитов значительно вырастут, на 30 процентов в годовом исчислении. Но вырастет и их количество, на 15 процентов», — сообщает главный экономист Чешской банковской ассоциации Яромир Шиндел.

Сейчас читают 🔥 Рекордно дорогая недвижимость в Чехии. Люди платят за квартиры, дома и земельные участки больше, чем когда-либо в истории

Это подтверждает и Либор Остатек, основатель Golem Finance и ипотечный эксперт Broker Trust. «Медленно, но верно мы приближаемся к объёмам, которые предоставлялись до пандемии COVID. Ипотечный рынок пережил очень сложный период, но опасения продолжают таять, и на рынке всё больше проявляется отложенный спрос», — отмечает эксперт.

То, что ставки не начнут быстро снижаться, подтверждает и Михал Нойбауэр, ипотечный специалист UniCredit Bank. «Стоимость источников финансирования выросла примерно на 15–20 базисных пунктов по сравнению с предыдущим месяцем, поэтому я ожидаю, что банки приблизятся к ставке, начинающейся с тройки, возможно, в конце следующего года. Но сейчас я ожидаю, что ставки скорее будут расти», — говорит Михал Нойбауэр.

По словам Шиндела, свою роль играет и общее состояние экономики. «Долгосрочные фиксированные ставки, которые востребованы клиентами, мы наблюдаем не только в Чехии, но и в еврозоне, где ставки также растут. У нас это обусловлено тем, что экономика не способна расти быстрее без появления инфляционного давления. К этому добавляется неопределенность перед выборами и фискальной политикой. С точки зрения маржи банки уже сегодня немного теряют, поэтому можно ожидать, что конкурентная борьба при рефиксации еще усилится», — добавляет он.

Более оптимистичный взгляд предлагает Либор Остатек. По его мнению, банки использовали эти годы, чтобы запастись более дешевыми источниками. «Сегодня трехлетние деньги, которые составляют 90 процентов новых ипотечных кредитов, стоят 3,7 процента. А у нас есть специальные предложения уже от 4,19 процента. Это всего лишь 0,5 процента маржи, чего здесь давно не было. Банки знают, почему они это делают. Ждать не стоит, потому что специальные предложения, которые есть сейчас осенью, закончатся, и к концу года ставки снова пойдут вверх», — говорит Остатек.

Волна рефинансирований и дальнейшее подорожание

Но даже те, кто уже имеет ипотеку, не могут быть полностью спокойны. В ближайшие 2 года почти половину из них ждет рефиксация, и большинство ожидает, что выплаты подорожают.

«Более жесткая денежно-кредитная политика отражается в более реалистичных ожиданиях меньшего снижения ипотечной ставки при рефиксации, чем год назад. Однако это не приводит к усилению опасений по поводу необходимости сокращения других расходов домохозяйств, на которые, вероятно, влияют по-прежнему устойчивый рост заработных плат и реализованное снижение ипотечной ставки», — говорит Шиндел.

Сейчас читают 🔥 Экономика Чехии находится в хорошем состоянии, сообщает совет ČNB