Цены на квартиры и дома в Чехии продолжают расти

Рынок недвижимости в Чехии снова ускоряется. Растёт число продаж, дорожает недвижимость и аренда. Что говорят о развитии ситуации эксперты и какое будущее ждёт рынок аренды? Следите за дискуссией Focus Чешской банковской ассоциации.

Чешский рынок недвижимости в прошлом (2025) году продолжил рост. Продажи недвижимости в годовом сравнении увеличились на 11 процентов, а цены выросли в среднем на 12 процентов. Основную активность при этом формируют прежде всего Прага и крупные города, однако доступность жилья в целом остаётся одной из самых больших проблем рынка. Это следует из статистики Чешской банковской ассоциации и компании Flat Zone.

«Также в 2025 году основной проблемой чешского рынка жилья оставалось то, что строится мало именно в тех местах, куда в долгосрочной перспективе направляется высокий спрос. То есть в Праге, Брно и окрестностях этих двух метрополий, а также в краевых городах», — говорит Милан Рочек, управляющий компании Flat Zone.

Сейчас читают 🔥 В начале 2026 года ипотечные кредиты в Чехии подорожали. Рынок находится в «новой норме»

«Доступность жилья повысится тогда, когда новое строительство будет происходить быстрее, более предсказуемо и прежде всего там, куда люди переселяются», — добавляет он.

Продажи растут

В абсолютных цифрах в прошлом году было продано примерно на 6,5 тысячи квартир и семейных домов больше, чем годом ранее. Наибольшую динамику показали старые квартиры, продажи которых выросли на 12 процентов, особенно в Праге и Устецком крае. У новых квартир лидировали Прага, Среднечешский и Южноморавский край, тогда как у семейных домов самым сильным был Среднечешский регион, где активность выросла на четыре процента.

Со стороны предложения у девелоперов к концу года было доступно почти 17,5 тысячи новых квартир.

Больше всего дорожают старые квартиры

Сейчас читают 🔥 The Economist: Чехия занимает 6-е место в мире по экономическому росту в 2025 году

Рост цен на недвижимость оставался заметным во всех вариантах жилья. Быстрее всего дорожали старые квартиры — в среднем на 18 процентов, в Праге тем же темпом. В регионах рост был лишь на один процентный пункт ниже.

Новостройки дорожали медленнее. При первичных продажах от девелоперов цены выросли на девять процентов, при перепродажах относительно новых квартир — на 13 процентов. Семейные дома подорожали в среднем на 14 процентов.

Значительные различия сохраняются и между регионами. Из новейшего анализа компании Flat Zone следует, что, например, старые квартиры в двух крупнейших агломерациях — Праге и Брно — в среднем в три раза дороже, чем в маленьких городах с населением менее 10 тысяч человек, и примерно вдвое дороже, чем в остальных крупных городах.

Похожая тенденция заметна и у семейных домов, где разница между метрополиями и сельской местностью в среднем достигает почти четырёхкратного значения.

Люди говорят, что цена уже не нормальная

Несмотря на то что цены на недвижимость продолжают расти двузначными темпами, по словам экономистов уже начинают появляться первые сигналы успокоения. «Эта стабильность роста на самом деле является не совсем красивой картиной рынка недвижимости. В последние месяцы и кварталы мы всё же видим некоторое умеренное поквартальное замедление цен на недвижимость», — говорит главный экономист Чешской банковской ассоциации Яромир Шиндел.

С точки зрения рынка ситуация, однако, различается в зависимости от сегмента. По словам Милана Рочека из компании Flat Zone, замедление касается прежде всего новостроек, тогда как старые квартиры дорожают быстрее. «Замедление определённо наблюдается у новостроек. Но там большую роль играет и психология рынка — то, что люди ещё считают “нормальной ценой”, а что уже нет», — говорит Милан Рочек.

По его словам, именно в последние годы чешский рынок входит в фазу, когда часть покупателей начинает задумываться, остаются ли цены ещё устойчивыми. «Мы всё чаще оказываемся в ситуации, когда большая часть людей должна говорить себе, что это уже не нормальная цена», — описывает он.

При этом он предупреждает, что на рынке по-прежнему действует сильная группа покупателей, у которых достаточно собственных средств и которые рассматривают недвижимость как безопасное вложение капитала. «Количество людей, у которых есть лишние деньги и которые хотят вложить их в недвижимость, значительно больше, чем количество недвижимости, которое предлагается», — добавляет Рочек.

Сейчас читают 🔥 Праздничные и выходные дни в Чехии в 2026 году

Инвесторы меняют рынок старых квартир

Поэтому в последние годы спрос перемещается и в сегмент старых квартир, особенно панельных.

«В то время как раньше большая часть инвестиций направлялась в новостройки, с 2020 года значительно выросло число людей, которые инвестируют и в панельные квартиры как в товар», — говорит Милан Рочек из Flat Zone.

По его словам, это напрямую влияет на цены и доступность жилья для собственников. «Люди, которые раньше не могли позволить себе новостройку, выбирали панельную квартиру. Сегодня же их часто вытесняют инвесторы, которые покупают эти квартиры, нередко даже в ипотеку, и стараются максимально увеличить доход от аренды», — говорит он.

Результатом становится парадоксальная ситуация, когда абсолютный рост цен на панельные квартиры такой же, как у новостроек. «Этот рост составляет примерно 11 500 крон за квадратный метр», — добавляет он.

Регулирование может часть спроса охладить

Растущую роль инвесторов, по мнению экономистов, могли бы частично ограничить новые правила Чешского национального банка, которые ужесточают условия финансирования третьей и каждой последующей недвижимости.

«Любая часть спроса на рынке с недостаточным предложением имеет значение. Если у вас крутая кривая предложения, любой рост спроса ведёт к росту цен», — объясняет Яромир Шиндел, экономист Чешской банковской ассоциации.

По его словам, регулирование может часть инвестиционного спроса немного охладить и замедлить рост цен. «Я не думаю, что мы увидим падение цен на недвижимость, но может произойти определённое колебание темпов роста цен», — добавляет он.

Арендное жильё подорожало

Рост цен не обошёл стороной и рынок аренды. В прошлом году аренда обычно увеличивалась на четыре–шесть процентов, в некоторых регионах — до десяти. Быстрее всего аренда росла в Моравскосилезском крае.

Сейчас читают 🔥 C января 2026 года в Праге заканчивается бесплатная парковка для электромобилей

В регионах вне Праги было доступно более 18,5 тысячи квартир для аренды, что означает увеличение предложения почти на 7 тысяч квартир. Напротив, в столице предложение сократилось примерно на 500 квартир, и ситуация здесь остаётся более напряжённой. Самая высокая аренда в долгосрочной перспективе остаётся в центре и более широком центре Праги.

Ипотеки снова оживили рынок

Значительным импульсом для рынка недвижимости стало оживление ипотечного финансирования. Объём новых ипотек в прошлом году достиг 321 миллиарда крон и в годовом сравнении вырос на 41 процент. С учётом рефинансирования весь ипотечный рынок достиг 406 миллиардов крон, что является вторым самым сильным результатом в истории.

«Доступность жилья в Чехии тормозят высокие цены на недвижимость и связанный с этим размер ипотеки, который к концу прошлого года достиг нового среднего максимума почти 4,5 миллиона крон», — говорит Яромир Шиндел, главный экономист Чешской банковской ассоциации.

С этим, по его словам, связан и размер средней ежемесячной выплаты, которая составляет чуть менее 22,8 тысячи крон. «По сравнению с 2024 годом это примерно на 8,6 процента больше и, таким образом, превышает и прошлогодний рост средней номинальной зарплаты», — добавляет экономист.

Цены на жильё растут быстрее доходов

Но суть проблемы остаётся той же. Недвижимость дорожает, и мечта о собственном жилье для большой части домохозяйств отдаляется. Расходы на ипотеку растут быстрее доходов.

«Если мы посмотрим на 2024 год, средний ежемесячный платёж вырос примерно на 10 процентов, в прошлом году это было более восьми процентов, тогда как средние зарплаты в брутто выражении росли примерно на семь процентов», — говорит Яромир Шиндел.

В реальном выражении ситуация ещё менее благоприятная — рост располагаемых доходов домохозяйств отстаёт от роста выплат ещё более заметно.

Сейчас читают 🔥 Пражские квартиры являются самыми дорогими в Центральной Европе

На собственную квартиру зарабатывают 13 лет

Долгосрочной проблемой остаётся и сама доступность жилья, измеряемая соотношением цен и доходов.

«Мы всё ещё находимся где-то выше 13–14 лет», — прозвучало на Focus ЧБА в связи с тем, сколько лет домохозяйству нужно копить на собственную квартиру. Обычный чех должен был бы 13–14 лет откладывать всю свою зарплату, чтобы купить квартиру.

Различия между регионами при этом значительные. Чешский рынок, по мнению экспертов, фактически делится на несколько параллельных «рельсов». «Их всего четыре. Прага и Брно, затем остальные краевые города, города с населением более десяти тысяч жителей и, наконец, меньшие города и сельская местность», — описывает Милан Рочек.

Концентрация рабочих возможностей в крупных городах при этом естественным образом стягивает спрос именно в Прагу и Брно и толкает цены дальше вверх. Доходы домохозяйств между регионами при этом не отличаются настолько сильно, что ещё больше ухудшает доступность жилья.

Недвижимый фонд в Чехии

В Чехии почти 2 миллиона квартир находятся в личной собственности и более 2,1 миллиона семейных домов. Более 614 тысяч квартир расположены в кирпичных домах, которых около 133 тысяч. Более миллиона квартир в личной собственности находятся примерно в 70 тысячах панельных домов, которые располагаются прежде всего в крупных городах.

Жилищные проекты, построенные после окончания «панельной эпохи» с середины девяностых годов прошлого века, представляют наименьшую долю чешского жилищного фонда. Речь идёт примерно о 18 тысячах зданий, в которых находится более 305 тысяч квартир. Они расположены главным образом в крупнейших городах — почти 80 процентов из них находятся в Праге и краевых городах.

Данные: Flat Zone