Из пражских квартир исчезают резиденты, а туристов становится всё больше. Государство собирается вмешаться

Краткосрочная аренда жилья для туристов снова наводняет центр Праги и всё больше напоминает ситуацию в переполненных европейских столицах, таких как Барселона в Испании или Лиссабон в Португалии. Поэтому государство планирует новое регулирование этого рынка.

Первоначальная идея экономики совместного проживания, когда люди время от времени сдавали туристам свободные комнаты, превратилась в миллиардный бизнес в европейских столицах. И Прага является частью этого бизнеса.

Министерство регионального развития готовит новую форму регулирования краткосрочной аренды. В частности, речь идёт о внедрении системы eTurista, которая впервые должна показать государству и муниципалитетам, кто, где и в каком объёме сдает квартиры в краткосрочную аренду.

Сейчас читают 🔥 Крупные инвесторы меняют цены на аренду жилья в Чехии

"Мы готовим изменения, но это не новые правила из таблицы. В первую очередь мы готовим технический перенос европейского постановления в чешское законодательство, и наша цель - ввести одинаковые правила для всех", - сказала пресс-секретарь министерства Вероника Лукашова. Министерство планирует представить возможное решение к концу июня 2026 года.

По словам представителей государства, недостаток данных - одна из главных проблем нынешней системы. Чешские власти практически не имеют возможности эффективно проверить, кто занимается краткосрочной арендой, платят ли они взносы и используют ли квартиры в соответствии с правилами.

"Система eTurista должна стать инструментом государства, который позволит впервые в истории получать реальные данные о краткосрочной аренде - то есть о том, кто, где и в каком объёме останавливается. Без этих данных ни государство, ни муниципалитеты не смогут эффективно координировать ситуацию", - говорит Лукашова.

Предыдущее правительство уже пыталось получить данные в секторе краткосрочной аренды. По тогдашним оценкам, государство и муниципалитеты ежегодно теряли сотни миллионов крон на налогах и местных сборах, которые некоторые поставщики услуг по краткосрочной аренде просто не платили.

Сейчас читают 🔥 Крупные инвесторы меняют цены на аренду жилья в Чехии

"Оценить масштабы серой экономики всегда сложно, но, по подсчетам министерства, от 40 до 70 % случаев проживания через онлайн-платформы остаются незарегистрированными. В результате государство ежегодно теряет почти 800 миллионов крон в виде налогов. Кроме того, муниципалитеты и города теряют около 55 миллионов крон в год в виде платы за проживание", - сказал Лукаш Чернохорски, тогдашний заместитель министра регионального развития.

Дискуссия проходит в то время, когда Airbnb активно возвращается в центр Праги после спада. Вместе с этим все чаще поднимается вопрос о том, не превращается ли в период рекордно высоких цен на жильё часть жилого фонда в туристическую инфраструктуру, вместо того чтобы служить местом для обычного жилья.

Прага вновь вошла в число европейских столиц с худшей доступностью собственного жилья. Покупка новой квартиры сегодня обходится в среднем в сумму, эквивалентную 15 годовым зарплатам брутто.

"Разрыв между ростом заработной платы и ценами на недвижимость продолжает увеличиваться, поскольку зарплата не успевает за ростом стоимости жилья", - говорит Мирослав Линхарт из Deloitte.

По мнению экспертов, основной вклад в эти проблемы вносит слабое строительство. Например, в Чешской Республике в 2024 году было построено всего 30 300 новых квартир, что примерно на одну пятую меньше, чем в предыдущем году. В расчете на душу населения страна остается значительно ниже среднеевропейского уровня.

Профессиональный бизнес

По данным Института планирования и развития города Праги (IPR Prague), в этом году через платформу Airbnb в Праге предлагалось около 10 500 единиц краткосрочного жилья. До пандемии эта цифра была еще выше, но рынок постепенно возвращается к своим прежним объемам.

"После пандемии профессионализация краткосрочного жилья усиливается. Airbnb сосредотачивается в руках все меньшего числа арендодателей, жилье сдается в течение большей части года, и преобладает аренда целых квартир", - говорит Зденька Гавлова, руководитель городского аналитического бюро.

Такую же тенденцию ранее описал анализ IPR Prague. Если в 2019 году на одного хозяина приходилось в среднем 2 объекта, то в 2024 году - уже 3. Хозяева с пятью и более квартирами теперь управляют более чем половиной всех предложений в Праге.

Сейчас читают 🔥 Аренда жилья в центре Праги для одного жильца является второй по стоимости в Европе

"Краткосрочное частное жилье всё больше отходит от первоначальных идеалов совместного проживания в сторону полностью профессиональных услуг по размещению, похожих на обычные гостевые дома, отели и хостелы", - говорит Зденька Гавлова.

Наибольшая концентрация остается в центре города. На территории Праги 1 на Airbnb приходится почти 20 % жилья, по данным IPR. В целом по Праге это примерно 1 процент жилого фонда.

"В контексте центра Праги можно сказать, что интенсивность краткосрочной аренды так же высока, как и в таких городах, как Барселона, Амстердам или Лиссабон, до введения там соответствующих правил", - говорит Зденька Гавлова, глава городского аналитического бюро.

И именно концентрация в наиболее туристических местах является ключевым фактором, согласно экономическим исследованиям.

Что показывают зарубежные исследования

Дебаты о регулировании краткосрочной аренды в последние годы ведутся практически во всех крупных европейских городах. Барселона, Амстердам, Берлин и Лиссабон постепенно перешли к введению ограничений, столкнувшись с проблемой дороговизны жилья, вытеснения жителей из центров городов и растущего давления со стороны туризма.

В одном из американских исследований экономисты Кайл Баррон, Давиде Прозерпио и Стивен Кунг проанализировали влияние Airbnb на города США. Авторы исследования пришли к выводу, что рост предложения Airbnb привел к увеличению арендной платы и цен на жильё. По данным авторов, однопроцентный рост предложения Airbnb привел к увеличению арендной платы на 0,018%, а цен на жилье - на 0,026%.

В абсолютном выражении эти цифры могут показаться незначительными. Однако авторы исследования отмечают, что тысячи единиц жилья, расположенных в туристических местах, оказывают значительное влияние на весь рынок жилья.

Еще более значительные последствия описаны в исследовании, проведенном в Барселоне. Там ученые обнаружили, что в наиболее пострадавших районах арендная плата выросла на 7 %, а цены на жильё - до 17 %. Авторы также отметили, что наибольшее влияние было сосредоточено в историческом центре и наиболее привлекательных для туристов местах.

Сейчас читают 🔥 Конец дешевых фиксированных ставок по ипотечным кредитам в Чехии с 2026 года

В связи с этим многие мегаполисы приняли меры по регулированию и установлению четких правил:

Правила для Airbnb за рубежом

Амстердам

Недвижимость может быть сдана в краткосрочную аренду в виде жилья для отдыха или кровати и завтрака. Недвижимость можно сдавать в отсутствие хозяина, но не более чем на 30 дней в году. В аренду может быть сдано не более 40 % площади или 61 м² в определенных частях недвижимости.

9 310 Airbnb (10 на 1000 жителей)

Барселона

Жилье можно сдавать не более чем на 31 день, операторы должны зарегистрироваться и получить разрешение. Барселона также разделена на 4 территориальные единицы с разными правилами. Самые строгие правила действуют в центре города, где запрещено любое строительство жилья для туристов. Совместное жильё может быть создано только путем переоборудования существующих туристических объектов.

18 925 Airbnb (11 на 1000 жителей)

Сейчас читают 🔥 Чешские банки ужесточают условия по инвестиционным ипотечным кредитам. Тысячам людей понадобится больше денег

Париж

Правила делятся в зависимости от того, предоставляется ли жилье по месту жительства хозяина. Если жилье является основным местом жительства хозяина, оно может быть предоставлено максимум на 120 дней в году. Гость может быть размещен не более чем на 90 дней. Размещение вне основного места жительства принимающей стороны может осуществляться только в помещениях, предназначенных для коммерческой деятельности.

95 885 Airbnb (45 на 1000 жителей)

Прага пока почти без правил

В Чехии, напротив, пока нет специального регулирования краткосрочной аренды. Единственное четко определенное обязательство на сегодняшний день налагается Законом о строительстве. В нем говорится, что весь объект недвижимости может быть сдан в краткосрочную аренду только в том случае, если он утвержден в качестве службы размещения. Однако на практике, по мнению экспертов, все гораздо сложнее.

"Существует множество обязательств, которые должны соблюдать операторы краткосрочной аренды. Проблема в том, что контролировать и обеспечивать соблюдение этих правил очень сложно", - говорит Зденька Гавлова из IPR.

Строительные органы не проводят сплошных проверок, а без точных данных, по словам экспертов, это было бы очень сложно даже с точки зрения возможностей. Именно поэтому сейчас основное внимание уделяется реестру eTurista, который должен создать базовую базу данных поставщиков услуг.

В министерстве также допускают, что в будущем муниципалитетам могут быть предоставлены более широкие полномочия. "Мы черпаем вдохновение в зарубежных моделях, где местные органы власти могут регулировать краткосрочную аренду в соответствии с местной ситуацией", - говорит Лукашова.

Например, могут быть установлены ограничения по количеству дней, на которые можно сдавать квартиру в краткосрочную аренду, или другие местные ограничения.

В то время как некоторые эксперты или муниципальные учреждения указывают на влияние Airbnb на жильё, операторы краткосрочной аренды предостерегают от слишком простых выводов.

"Справедливости ради стоит сказать, что в некоторых районах исторического центра это влияние может быть заметно. Но делать его главной причиной жилищного кризиса в Праге - это чрезмерное упрощение", - говорит Матей Коутны, председатель Чешской ассоциации частных арендодателей и поставщиков жилья.

По его словам, Прага сталкивается с долгосрочной нехваткой нового строительства и ограниченным предложением квартир. Ассоциация также отмечает, что без достоверных данных невозможно установить функциональные правила. "В общественных дебатах часто путают 2 совершенно разные вещи - человека, который время от времени сдает свою квартиру, и профессионального оператора с большим портфелем. Без этого различия создается плохое регулирование", - добавляет Коутни.

Йонаш Котыза, глава компании Adrez Living, управляющей сетью апарт-отелей в Праге, высказывает аналогичную точку зрения. По его словам, реестр имеет смысл, но сам по себе он не решит проблему. "Проблемы, связанные со смешением краткосрочного и долгосрочного жилья, сохранятся. От краткосрочного проживания страдает не только владелец конкретной квартиры, но и весь многоквартирный дом", - говорит Котыза.

В то же время он предостерегает от противоположной крайности. "Слишком жесткое или плохо продуманное регулирование может негативно сказаться как на туризме, так и на инвестиционной среде. Главное - найти баланс между защитой жилья и сохранением гибкости рынка", - добавляет он.

В то же время зарубежные экономические исследования начинают подробно изучать влияние регулирования на цены на жилье. Например, в Лиссабоне в 2018 году город запретил регистрацию новых квартир Airbnb в самых перегруженных районах. Последующие исследования показали, что цены на жилье в регулируемых районах упали в среднем примерно на 9 % по сравнению с аналогичными районами города.

В исследовании описывается еще более выраженный эффект для типичных инвестиционных квартир, используемых для краткосрочной аренды. Цены на двухкомнатные квартиры после введения регулирования упали на 20 %. Авторы объясняют это тем, что квартиры потеряли часть своей инвестиционной стоимости, связанной с возможностью получения дохода от размещения туристов.