Ипотека на 50 лет? Центробанк Чехии против

Цены на жильё в Чехии растут, ухудшая доступность владения жильем, включая шансы на получение ипотечного кредита. Решением проблемы, по мнению некоторых банков, могут стать ипотечные кредиты на срок более 30 лет, что позволит снизить платежи людей, чтобы они могли позволить себе ипотеку. Но Чешский национальный банк (ČNB) выступает против этого.

 В банковских кругах даже поговаривают об ипотеке для нескольких поколений с еще более длительным сроком погашения, что позволит снизить требования к доходам людей.

Если бы срок погашения кредита на покупку жилья был увеличен, например, до 50 лет, родители с детьми могли бы внести свой вклад в его погашение. Тема ипотеки для нескольких поколений была впервые поднята банком Česká spořitelna, но пока только на уровне размышлений и дебатов.

Сейчас читают 🔥 В 2024 году новые квартиры в Чехии могут подорожать на 10 процентов

За горизонтом трудоспособного возраста

ČNB, как регулятор рынка, рекомендует банкам максимальный срок ипотечного кредитования 30 лет. В настоящее время этот срок предлагают практически все чешские банки.

Только mBank предлагает срок погашения до 40 лет, но у него свои правила и специфика. Только определенное количество ипотечных кредитов с таким длительным сроком погашения может быть выдано mBank в рамках постановления ČNB и правил, установленных польской штаб-квартирой банка.

Сам банк Česká spořitelna недавно заявил, что эпоха низких процентных ставок по ипотечным кредитам подходит к концу, ставки и цены на недвижимость в Чехии растут.

"Если к этому добавить резкий рост цен на строительные материалы, то становится ясно, что доступность нового жилья значительно ухудшится в ближайшие месяцы. Поэтому мы хотим работать с регулятором (ČNB) и другими банками, чтобы найти решения, помогающие клиентам получить кредит. Одним из способов может быть отсрочка предоставления ипотеки на срок более 30 лет", - сказал Филип Белант, руководитель племени жилищного строительства в Česká spořitelna.

Сейчас читают 🔥 Ипотеки в Чехии с длительной фиксацией станут дороже

Но эти соображения, вероятно, скоро натолкнутся на препятствие со стороны центрального банка. Уже 6 лет ČNB де-факто предписывает банкам, что срок погашения ипотечного кредита не должен превышать горизонт экономической деятельности клиента или срок эксплуатации недвижимости.

"Срок погашения более 30 лет часто означает, что выплата кредита будет соответствовать всему горизонту экономической деятельности заемщика или превысит его, что является высокорискованным подходом, учитывая неопределенность в отношении будущих доходов заемщика", - сообщила пресс-секретарь ČNB Петра Водстрчилова.

ČNB не рассматривает возможность изменения своего подхода. "Увеличение сроков погашения ипотечных кредитов - это не путь к повышению доступности жилья. Это привело бы к росту цен на недвижимость в Чехии, что потребовало бы от семей брать на себя еще больше долгов", - сообщила Водстрчилова. В прошлом стандартным было предоставление ипотечных кредитов максимум на 20-25 лет, но в последнее время банки увеличили срок погашения до 30 лет.

В других странах это запрещают

"Увеличение срока погашения ипотечного кредита свыше 30 лет может рассматриваться как способ обойти требования к кредитоспособности заявителя кредита с точки зрения его дохода. Если бы такая практика была распространена, вся система стала бы гораздо более рискованной", - добавила Водстрчилова, добавив, что действующее законодательство позволяет ČNB эффективно ограничивать этот вид риска путем установления верхнего предела показателя DTI (отношение суммы долга к чистому доходу соискателя кредита).

В прошлом некоторые европейские страны (например, Нидерланды, Дания, Швеция) применяли вариант, при котором основная сумма кредита может быть погашена только когда-нибудь в отдаленном будущем, что растягивало период погашения на многие десятилетия.

Хотя это позволяло выдавать большие кредиты, это способствовало росту цен на жильё, так что конечным результатом стало значительное увеличение задолженности домохозяйств, которая стала источником уязвимости для банковского сектора, особенно при повышении процентных ставок. "В последние годы национальные власти ограничили или запретили подобную практику", - сказала представительница ČNB.

Ипотечный кредит будет погашен детьми

Вероника Хегрова из компании по организации онлайн-ипотеки считает, что ипотека для нескольких поколений может помочь более широким слоям населения стать владельцами собственного жилья в Чехии, но она также указывает на недостатки.

"Одним из них является возможная безответственность, в частности, тот факт, что взрослый человек берет ипотечный кредит, зная, что если он его не выплатит, то об оплате позаботятся его дети", - отметил эксперт.

Сейчас читают 🔥 Чешская недвижимость в 2023 году: аналитика уходящего года

По её словам, еще одним недостатком сочетания низких выплат и очень длительного периода погашения является то, что недвижимость в конечном итоге будет стоить намного дороже, чем ипотека с периодом погашения до 30 лет.

Кроме того, ипотека для нескольких поколений будет более рискованной для самих банков, сказала она. "При очень длительном сроке погашения кредита на покупку жилья меняется не только стоимость заложенной недвижимости, но и финансовое положение держателя ипотеки. Банки, безусловно, будут отражать эти риски в процентных ставках".