Как выглядит пражская квартира площадью 13 м², где метр стоит 175 тысяч крон

Спать, готовить, работать и отдыхать в одной комнате? В пражском предложении недвижимости все чаще появляется малогабаритное жильё, на фоне которого даже классическая однокомнатная квартира имеет много свободного пространства.

Проживание на 13 квадратных метрах. Для некоторых людей это бремя, которое они с трудом могут себе представить, в то время как для других - это шанс инвестировать, который они могут себе позволить благодаря более низкой цене сделки.

В последние годы на чешском рынке всё чаще появляются небольшие квартиры, в которых кухня, спальня и гостиная находятся в одном помещении. В этом году на пражском рынке появилось едва ли не самое большое количество малогабаритных квартир за последние несколько лет.

Сейчас читают 🔥 Зарегистрировать автомобиль на нового владельца в Чехии будет можно онлайн

"Предложение квартир площадью до 25 м² было на пике в 2018 году, правда в этом году оно начинает стремиться на второе место в рейтинге малогабаритных квартир. Пока что оно явно занимает второе место в категории квартир площадью до 20 м²", - рассказывет Франтишек Брож, аналитик проекта Cenová mapa.

Примером такого проекта, предлагающего однокомнатное жилье в Праге, является резиденция Prosecká vyhlídka, за которую отвечает фонд недвижимости Vertex Fund.

Это перепланировка трехэтажного здания, первоначально использовавшегося в качестве гостиницы. В рамках реконструкции здание будет полностью приспособлено для долгосрочного проживания в блоках, которые будут сданы как апартаменты из-за их небольшой площади. Всего будет 46 апартаментов площадью от 13 до 35 м².

С точки зрения цен, стоимость апартаментов будет от 2,25 млн. чешских крон до 4,29 млн. чешских крон. В данном конкретном случае один квадратный метр 13-метрового апартамента продается примерно за 175 000 чешских крон. В настоящее время средняя рыночная стоимость пражских новостроек составляет около 150 тысяч, согласно августовским данным Cenová mapa.

Сейчас читают 🔥 Аренда квартир в Чехии дорожает, вынуждая чехов импровизировать

По словам Карины Тохтаровой, соучредителя фонда, в проектах с малогабаритными жилыми апартаментами небольшой размер жилья обычно компенсируется общими удобствами для жильцов дома.

"Последний обычно оборудован прачечной, клубным домом, фитнес-залом или приемной, а складские помещения, которых в противном случае может не хватить долгосрочному арендатору, дополняются подвалами и кладовыми, принадлежащими отдельным владельцам. Поэтому жильё подходит и для долгосрочной аренды по высоким стандартам со всеми необходимыми удобствами".

По её словам, в жилье с одной спальней есть 2 основные группы клиентов. В основном это молодые покупатели, которые приобретают такую квартиру в качестве стартовой недвижимости. Но, конечно, есть и консервативные инвесторы, которые осознают дополнительную ценность такого ликвидного продукта в то время, когда в Праге ощущается нехватка небольших объектов для сдачи в аренду", - говорит Тохтарова.

Однако объекты площадью менее 20 м² появились и в других пражских проектах за последний год, таких как Rezidence Nekázanka или Depot Grébovka.

Ситуация на рынке изменилась, говорит эксперт

"До 1990-х годов было построено очень мало небольших квартир из-за централизованного планового строительства в основном сборных жилых комплексов. Однако ситуация изменилась. Склонность к малогабаритным квартирам стала очевидной, особенно в Праге и более крупных чешских городах с момента появления "современной застройки", - подтверждает Петр Гана, эксперт по недвижимости компании Deloitte.

"Количество небольших квартир категорий 1+ и 2+ на рынке практически постоянно растёт. В 2014 году в этих категориях на рынок вышло 63 % от общего объёма предложения, а в прошлом 2021 году году рост составил 72 % от общего объёма предложения. Пока в этом 2022 году он составляет 71 %", - добавляет Франтишек Брож, аналитик Cenová mapa.

По мнению экспертов, склонность к квартирам с небольшой полезной площадью обусловлена несколькими факторами.

"Маленькие квартиры более доступны для покупателей благодаря более низкой общей цене. Они служат инвестиционным инструментом и, учитывая демографические тенденции, когда мы живем дольше, дольше живем одни и больше разводимся, они больше подходят для рынка жилья", - объясняет Петр Гана из Deloitte.

Сейчас читают 🔥 Рынок недвижимости в Чехии набирает обороты. Продажи старых и новых квартир в 2023 году выросли на десятки процентов

Много малогабаритных квартир было также создано в рамках проектов, направленных на полную реконструкцию многоквартирных домов в центре Праги.

"Обычно это переоборудование старых квартир в "жилые помещения". Таким образом, на рынке появляются даже квартиры площадью, например, 13 м². Однако это экстремальные квартиры, которые могут быть расположены в центрах городов и в основном предназначены для использования в качестве платформ краткосрочного проживания или совместного проживания", - добавляет Хана.

Однако, по словам аналитика Франтишека Брожа, на рынке также присутствуют реконструкции зданий, отличных от первоначальных жилых домов. "Часто это могут быть здания для проживания или гостиничного типа, а также административные и социальные здания", - добавляет он.

Потенциальный подводный камень, который не должен упустить ни один потенциальный покупатель, заключается в том, что апартаменты, как обычно называют эти малогабаритные квартиры, не то же самое, что обычные квартиры. Именно из-за их размеров пражские строительные нормы и Закон о строительстве не позволяют сдать их в эксплуатацию таким образом, и они внесены в список нежилых помещений.

Апартамент или нежилое помещение

Согласно Пражским строительным правилам (PSP), квартира определяется как совокупность комнат (или одна жилая комната), которая по своему конструктивно-техническому устройству и оборудованию отвечает требованиям к постоянному жилью и предназначена для этой цели, а именно:

• жилое помещение - помещение, предназначенное для постоянного проживания, площадью не менее 8 квадратных метров, которое имеет прямой дневной свет, прямую вентиляцию и отопление с возможностью регулирования
• кухня считается жилым помещением, если её площадь составляет не менее 12 м²
• если жилище состоит только из одной пригодной для жилья комнаты, то её площадь должна составлять не менее 16 м²

Всё, что не соответствует параметрам квартиры (кроме площади, например, минимальная свободная высота жилых комнат, которая согласно PSP составляет 2,6 м, или 2,4 м при соблюдении определенных условий), может быть утверждено в качестве нежилого помещения - апартамент.

Хотя в соответствии с Законом о строительстве жилые помещения не должны использоваться для проживания (они являются нежилыми помещениями), практика совершенно иная и, более того, поддерживается новым Гражданским кодексом, который прямо разрешает сдачу в аренду нежилых помещений в качестве жилых.

Сейчас читают 🔥 Большие планы на новые квартиры в Праге. Но вы их не увидите просто так в продаже

На практике основным моментом является то, что, несмотря на возможность постоянного проживания по адресу единиц, зарегистрированных как нежилые помещения, здание должно быть обозначено описательным или регистрационным номером или ориентационным номером и должно быть предназначено для жилья, размещения или индивидуального отдыха в соответствии со специальным правовым регулированием. Размер НДС при покупке также различается. Для квартир площадью до 120 м² он составляет 15 %, для нежилых помещений - 21 %.

Это также может играть роль при получении ипотечных кредитов.

С другой стороны, по сравнению с жилыми помещениями, к нежилым помещениям предъявляются более низкие требования в отношении солнечного света или минимального размера. Чаще всего это малогабаритные объекты с планировкой 1+кк или 2+кк, которые не соответствуют минимальному стандарту площади, но подходят для краткосрочной и долгосрочной аренды.