Ипотеки в Чехии не дорожают, а смягчение правил ČNB может оживить рынок недвижимости

Жилищные кредиты не дорожают. Это связано с процентными ставками, которые практически не меняются с начала года. Тем не менее, ипотечный рынок трепещет в ожидании. Отмена одного из правил ипотечного кредитования может вновь запустить рынок.

По данным Swiss Life Hypoindex, средняя ставка предложения по ипотеке снизилась по сравнению с маем совсем незначительно, а именно на два базисных пункта, и в первую неделю июня составила 6,30 %.

С ноября прошлого 2022 года средняя ставка предложения опускалась ниже этого уровня только в марте этого года, когда ипотека подешевела в среднем на 10 базисных пунктов до 6,27 %.

Сейчас читают 🔥 В 2024 году новые квартиры в Чехии могут подорожать на 10 процентов

"Ставки по ипотечным кредитам держались на аналогичных уровнях в июне, несмотря на незначительные изменения. Мы не ожидаем каких-либо изменений, по крайней мере, до заседания ČNB в июне, поэтому ставки останутся довольно стабильными", - сообщил Иржи Сикора, ипотечный аналитик Swiss Life Select.

Ежемесячный платеж по ипотекам снизился на 47 чешских крон

Ежемесячный платеж по ипотечному кредиту на сумму 3,5 млн. чешских крон, оформленному в размере до 80 % от оценочной стоимости недвижимости, со сроком погашения 25 лет и средней ставкой предложения 6,30 % снизился в июне на 47 чешских крон до 23 195 чешских крон.

По сравнению с ипотечным платежом в июне 2021 года это почти на 7 500 чешских крон выше. Однако за последний год рост ставки замедлился. Если с июня 2021 года по июнь 2022 года средний ежемесячный ипотечный платеж вырос более чем на 6 200 крон, то за последний год - всего на 1 269 крон.

Ипотека для молодых людей, в частности, становится дешевле

Однако каждый кредит дешевеет или дорожает по-разному, в зависимости от его индивидуальных характеристик. Наибольшее снижение наблюдается в ставках предложения по ипотечным кредитам для молодых людей в возрасте до 36 лет, у которых ипотечная стоимость недвижимости превышает 80 % (LTV). За последний месяц они снизились наиболее значительно.

Сейчас читают 🔥 Пражский парк Soutok станет самым большим парком в Центральной Европе

В частности, кредиты с фиксированной ставкой на один год, ставки по которым снизились на 21 базисный пункт до 6 процентов, являются самыми дешевыми на рынке на данный момент. Напротив, ипотечные кредиты с LTV до 80 процентов с фиксированной ставкой на один год остаются самыми дорогими, оставаясь на уровне 6,67 процента.

Показатели кредитования ČNB по ипотечным кредитам

Коэффициент LTV (Loan to Value) представляет собой процентное соотношение между суммой кредита и стоимостью заложенного имущества. С 1 апреля 2022 года банки не имеют права выдавать кредиты с LTV выше 80 %, то есть выше 80 % от стоимости заложенного имущества (90 % для заявителей моложе 36 лет). Ограничения для заявителей моложе 36 лет распространяются только на кредиты, используемые для приобретения собственного жилья.

Коэффициент DTI (Debt to Income) - это отношение суммы общей задолженности заявителя к сумме его/ее чистого годового дохода. С апреля 2022 года ČNB установил этот коэффициент на уровне 8,5 (с максимальным значением 9,5 для молодых людей в возрасте до 36 лет).

Показатель DSTI (Debt Service to Income) - это процентное отношение среднегодовых расходов заявителя на кредит, обусловленных его общей задолженностью (обслуживание долга), к его годовому чистому доходу. Проще говоря, это процентное отношение общей суммы всех ежемесячных выплат к чистому ежемесячному доходу заявителя кредита. С апреля 2022 года ČNB установил этот показатель на уровне 45 % (50 % для молодых людей в возрасте до 36 лет). С 1 июля 2023 года ČNB отменит этот кредитный показатель.

Банки учитывают кредитные показатели при выдаче новых кредитов. В случае рефинансированных кредитов (или продолжения ипотеки после окончания периода фиксации) только при увеличении первоначального кредита.

Банки могут сделать исключение и не применять лимиты для заявителей, которые, по их мнению, в будущем без проблем погасят кредит - каждый квартал для 5 % от общего объема ипотечных кредитов, выданных ими в предыдущем календарном квартале.

ČNB отменил лимит DSTI

"Ипотечный рынок постепенно начинает оживать. Это связано с несколькими факторами. Первая причина заключается в том, что цены на некоторое старое жильё продолжают падать. Другой фактор, который еще не отразился на рынке, - это отмена ČNB показателя оценки дохода DSTI", - рассказывает Иржи Сикора, ипотечный аналитик Swiss Life Select.

Соотношение между общим ежемесячным платежом и чистым ежемесячным доходом заявителя ипотеки (показатель DSTI) не должно превышать 45 % с апреля 2022 года и 50 % для заявителей моложе 36 лет. Чешский национальный банк (ČNB) отменит этот лимит с 1 июля 2023 года.

Сейчас читают 🔥 Рынок недвижимости в Чехии набирает обороты. Продажи старых и новых квартир в 2023 году выросли на десятки процентов

Банки оценивали степень риска заявителя, а значит, и уровень его задолженности, еще до введения центральным банком лимитов и будут продолжать это делать, считают эксперты. Тем не менее, с июля больше людей смогут получить ипотечные кредиты, и ипотечный рынок хоть немного оживится.

Упадут ли ставки по ипотеке?

Однако отмена лимитов DSTI вряд ли окажет большое влияние на цены на ипотечные кредиты. Банки могут вступить в конкурентную борьбу, но она, скорее всего, будет очень ограниченной, учитывая стабильные цены на ресурсы.

На ипотечные ставки в основном влияет уровень базовых процентных ставок ČNB. Совет банка ČNB вновь примет решение об установлении базовых ставок 21 июня 2023 года. После майского заседания управляющий ČNB Алеш Михл заявил, что на июньском заседании правление также рассмотрит вопрос о повышении ставок. Учитывая, что глава банка высоко оценил усилия правительства по консолидации государственных финансов, ČNB может и не пойти на этот шаг.