Сменить банк с ипотекой в Чехии с 2024 года будет дешевле, чем ожидалось

На заседании Палаты депутатов в среду 15 ноября 2023 года правительство Чехии снизило плату за "бегство" с ипотекой в 2 раза от первоначального плана. А в некоторых случаях это будет даже дешевле. Однако, по мнению экспертов, это не помешает ипотечному туризму.

Переход клиента с ипотекой в другой банк в Чехии с сентября будущего 2024 года будет стоить в среднем десятки тысяч крон, причем вне предусмотренных законом условий, таких как истечение срока фиксации процентной ставки. Депутаты согласились с этим в среду в ходе финального тура голосования по новым условиям досрочного погашения ипотечных кредитов.

Правительство отступило от своего первоначального предложения о том, что банки могут взимать плату за досрочное погашение не более 2 процентов от суммы задолженности, и решило установить максимальный размер платы на уровне 1 процента.

Сейчас читают 🔥 Средняя зарплата в Чехии в 2024 году выросла почти на 4 процента до 45 854 чешских крон

"За каждый год до окончания срока фиксации потребитель должен платить максимум 0,25 % от суммы, погашенной досрочно, но в целом не более 1 % от суммы, погашенной досрочно", - представил в конце октября свою поправку депутат Vojtěch Munzar (ODS).

Палата депутатов также решила, что новое правило будет применяться только к новым ипотечным договорам или к уже действующим договорам, когда процентная ставка устанавливается заново.

Комиссия будет отменена

Однако, по мнению экспертов в области ипотечного кредитования, вновь утвержденный сбор не позволит выполнить план по пресечению ипотечного туризма, т.е. перехода клиентов с ипотечными кредитами из банка в банк. Именно на это и была направлена первоначальная цель поправки. Банки утверждают, что они теряют от ухода клиентов, поскольку при выдаче ипотечного кредита они должны каким-то образом обеспечить деньги, а выплаты по нему учитываются в долгосрочном балансе.

"Один процент, как максимальный размер компенсации за досрочное погашение, - это относительно низкий порог для того, чтобы банки могли спокойно устанавливать цены на долгосрочную фиксацию ипотеки, потому что даже для них стоимость заключения договора, например, на десятилетнюю фиксацию, дороже. И компенсации в размере одного процента будет недостаточно", - поясняет Либор Остатек, работающий в компаниях "Брокер Траст" и "Голем Финанс" в качестве эксперта по ипотеке.

Сейчас читают 🔥 Прага заняла четвертое место в новом рейтинге самых красивых города мира

"Я считаю, что плата, которая будет зависеть от количества лет до конца фиксации на уровне 0,25 %, скорее символическая. Это упростит математику для клиентов и сделает переход к более выгодным условиям кредитования в течение срока фиксации очень открытым. Однако для банков более длительные сроки фиксации не будут выгодны с финансовой точки зрения, и эра доступных длинных фиксаций закончится", - добавляет эксперт.

По мнению эксперта по ипотечному кредитованию Давида Эйма, заместителя председателя правления компании "Гепард Финанс", окончательный вариант поправок является результатом серьезного политического компромисса.

"Ограничение размера так называемых целенаправленно понесенных расходов до 0,25 % за каждый начатый год до окончания фиксации, но не более одного процента от суммы внеочередного погашения, я считаю действительно большим компромиссом и задаюсь вопросом, сможем ли мы говорить о реальном практическом влиянии на стабилизацию рынка", - говорит эксперт в интервью изданию SZ Byznys.

Ведь, по его расчетам, в отличие от двухпроцентной платы за погашение основного долга, это изменение окупится даже при незначительном снижении процентной ставки.

Если бы в описанном выше случае действовало первоначальное предложение о двухпроцентной комиссии, то изменение уже не имело бы смысла для клиента. "Но, конечно, надо иметь в виду, что даже такая компромиссная форма измененного закона - это лучше, чем ничего", - добавляет он.

По мнению Филипа Грубого, пресс-секретаря банка Česká spořitelna, положительным моментом является то, что государство после многолетних настояний банков внесет ясность в условия, при которых клиенты могут погасить ипотечный кредит до наступления договорной даты фиксации, однако остается открытым вопрос, запустит ли максимальная плата в 1 % процесс исчезновения длительных фиксаций из предложения чешских банков.

"Однако 1%-ная комиссия может существенно ограничить возможности многих банков продолжать предлагать длинные фиксации", - сообщил Филип Грубы в интервью изданию SZ Byznys.

Исчезнут ли длинные сроки фиксации?

По его словам, ряд банков уже начинает финансово отдавать предпочтение коротким фиксация сроком менее 5 лет. "Можно предположить, что процесс исчезновения длинных фиксаций из предложения отечественных банков де-факто уже начался, - добавляет он.

Сейчас читают 🔥 Квартиры в Чехии дорожают быстрее, чем ожидалось

В краткосрочной перспективе и в нынешней ситуации высоких процентных ставок этот фактор не должен стать препятствием для большинства клиентов. Более того, некоторые эксперты считают, что интерес к более длинным фиксациям практически исчез с рынка в ожидании их снижения.

Напротив, проблема возникнет, если процентные ставки перейдут на низкий уровень, например, начала 2021 года, когда спрос на фиксации сроком более 5 лет вновь возрастет.

Собственно, первый чешский банк уже недавно сделал первые шаги в этом направлении. UniCredit Bank повысил процентные ставки по 7- и 10-летним ипотечным кредитам на один процентный пункт.

Теперь ставка по кредиту на сумму 80 процентов от стоимости чешской недвижимости выросла до 7,09 %. По данным Hypoindex, средняя ставка по 10-летнему кредиту на внутреннем чешском рынке в октябре 2023 года составила 5,88 %.

Банки теряют доходы

Причиной ужесточения условий досрочного погашения кредитов и стремления банков сделать так, чтобы клиенты действительно держались за долгосрочные крепления, является падение доходности ипотечных кредитов.

По словам пресс-секретаря ČSOB Патрика Мадле, заявки на досрочное погашение ипотеки ежедневно обрабатываются десятками.

"Самая большая потеря для банка в случае внеочередного погашения ипотечного кредита - это когда банку приходится оплачивать дорогостоящие финансовые ресурсы, которые он приобрел в начале кредитования. Это происходит в течение всего срока первоначальной фиксации", - заявил Патрик Мадле, пресс-секретарь ČSOB.

Сейчас читают 🔥 Компании знают, что пользуется спросом. В Праге будут построены сотни новых квартир для сдачи в аренду

По словам Либора Остатека, эксперта по ипотеке из Broker Trust и Golem Finance, потери банков только по рефинансированным кредитам в 2021 году достигнут сотен миллионов чешских крон.

"В ходе самой большой ипотечной волны, которую мы наблюдали до сих пор в 2021 году, из ипотечных кредитов на сумму 450 млрд чешских крон было рефинансировано около 40 млрд чешских крон. Благодаря такому вольному принципу банки понесли убытки, исчисляемые сотнями миллионами крон", - заявил он ранее в интервью изданию Seznam Zprávy.

С другой стороны, нельзя не отметить, что чешские банки и сберегательные кассы сообщают об исторически рекордных прибылях за 2022 год. Впервые в истории их прибыль превысила отметку в 100 млрд чешских крон, достигнув 102,6 млрд чешских крон.