ČNB снижает ставки, но ипотечные кредиты в Чехии не дешевеют так быстро

Несмотря на снижение ставок Чешского национального банка (ČNB), значительного удешевления ипотечных кредитов не происходит. Средняя ставка предложения по ипотеке в начале мая 2024 года снизилась лишь незначительно - до 5,52 процента с 5,57 процента в апреле. Это следует из данных Swiss Life Hypoindex.

На своем заседании в начале мая 2024 года правление ČNB снизило базовую ставку на полпроцента до 5,25 процента. Хотя в этом году он уже снизил её на 1,5 процента, банки сократили процентные ставки по ипотечным кредитам лишь на 0,5 процента, по словам аналитика Swiss Life Select Иржи Сикоры. "Дорога к более дешевым ипотечным кредитам, а значит, и к более доступному жилью в Чехии, всё еще полна выбоин", - отметил он.

Сикора объясняет небольшое постепенное удешевление ипотеки в основном тем, что банки создают подушку безопасности на случай, если клиент досрочно погасит кредит. С сентября 2024 года банки смогут взимать комиссию за досрочное погашение ипотеки в размере 0,25 процента от предварительно выплаченной части кредита за каждый год, оставшийся до истечения срока фиксации.

Сейчас читают 🔥 У вас нет документации на дом в Чехии? Власти могут вас оштрафовать на сотни тысяч крон

Однако максимальная сумма составляет 1 процент. Банки просят установить штраф в размере 2-х процентов. Но даже в этом случае, в зависимости от суммы досрочного погашения, они получат десятки тысяч крон, в то время как пока они могут требовать возмещения обоснованных административных расходов в размере порядка сотен крон.

Однако с начала сентября 2024 года это будет касаться только договоров, заключенных после этой даты, будь то новый ипотечный кредит, рефинансирование ипотеки или рефиксация ставки. Таким образом, по мнению экспертов, многие могут счесть целесообразным пересмотреть свою ипотеку уже сейчас.

Эксперты ожидают увеличения спроса на ипотеку в ближайшие недели и месяцы. "Клиенты хотят воспользоваться относительно благоприятной ситуацией, когда процентные ставки снижаются, а цены на недвижимость не растут резко. В то же время на их решение влияет тот факт, что, подписав договор до 1 сентября 2024 года, они все равно обеспечат себе ипотеку на существующих условиях", - отметила аналитик Sirius Finance Люция Драсалова.

По её словам, процентные ставки для конечных претендентов на ипотеку в итоге не будут снижаться так быстро, как ожидали эксперты после первого квартала этого года. "Из-за роста стоимости денег на межбанковском рынке банки будут осторожнее снижать ставки. Поэтому я бы не ожидал новых снижений ставок до лета. Но к концу лета чешские банки захотят подготовиться к ежегодной сильной осени с точки зрения спроса на ипотеку. Лично я ожидаю, что мы закончим этот год на уровне 4,3-4,5 процента", - добавила Драсалова.

Сейчас читают 🔥 Евросоюз выделил Чехии 17,7 миллиарда чешских крон субсидий из фонда экстренного восстановления

По мнению других экспертов, ожидаемое удешевление ипотеки также приостановилось из-за роста ставок на межбанковском рынке: "Несмотря на снижение ставки со стороны ČNB, наблюдается рост трех- и пятилетних свопов (форвардных контрактов на выплату оговоренных процентов или разницы между ними), которые оказывают значительное влияние на установление цен предложения. Из-за этого не произошло соответствующего снижения ставок по ипотеке", - пояснил коммерческий директор Partners Ян Брейль.

Процентные ставки будут снижаться, просто медленнее

Однако, по его словам, в ближайшие месяцы ставки по ипотечным кредитам, несомненно, будут снижаться. "Мы можем ожидать, что уровень ставок достигнет отметки в 4 процента. В связи с этим я рекомендую дождаться срока в 1-2 месяца до окончания действия процентной ставки, чтобы рефинансировать ипотеку. Для новых ипотечных кредитов я рекомендую выбрать трехлетнюю фиксацию процентной ставки как для рефинансированных, так и для новых ипотечных кредитов", - сказал он.

Сикора считает аналогичным образом. "Выбор фиксации всегда очень индивидуален и может зависеть от нескольких аспектов. Однако если рассматривать такой выбор чисто с экономической точки зрения, то наиболее подходящим вариантом на данный момент, вероятно, является трехлетняя фиксация", - говорит он.

"Я ожидаю, что в ближайшие месяцы ставки продолжат снижаться. Однако темпы снижения будут ниже, чем предполагалось всего несколько месяцев назад. Всегда будет зависеть от конкретной ситуации человека, стоит ли ему брать ипотеку сейчас или на какой срок, потому что общие советы не очень хорошо работают", - говорит аналитик XTB Иржи Тылечек.

"Что касается фиксации, то, в отличие от прошлых лет, я не ожидаю, что выбранный срок фиксации окажет существенное влияние сейчас. Хотя мы говорим об уровне рыночных процентных ставок на многолетнем горизонте, поэтому уровень неопределенности значителен. Однако лично я считаю, что мы можем ожидать снижения ставок. Поэтому я бы не боялся более коротких сроков фиксации. Однако те, кто предпочитает определенность, всегда предпочтут более длинные фиксации", - резюмировал аналитик.

В связи с ростом цен на межбанковском рынке, по словам Тылечка, в последние недели возникла угроза того, что цены на ипотеку даже вырастут. "В некоторых случаях банкам даже приходилось снижать свою маржу, чтобы сохранить выгодные ставки", - сказал он.

Однако сейчас, по словам Тылечка, межбанковский рынок выправляется, и ситуация выглядит более благоприятной для соискателей ипотеки. "Падение цены денег на межбанковском рынке связано с ситуацией в США. Стали слышны голоса, которые рассчитывают на более значительное снижение процентных ставок. Последние плохие данные с рынка труда США еще больше подлили масла в огонь. На глобальный уровень ставок влияют настройки и ожидания ФРС. Внутренние чешские факторы сейчас играют лишь незначительную роль", - добавил Тылчек.