Удешевления ставок по ипотекам в Чехии пока не происходит
Ожидаемого удешевления ипотечных кредитов пока не происходит. Процентные ставки по ипотечным кредитам остаются практически неизменными уже 5-й месяц, хотя Чешский национальный банк (ČNB) с февраля 2024 года трижды снижал базовую ставку с 6,75 до 5,25 процента. Средняя ставка по ипотечным кредитам, по данным Swiss Life Hypoindex, в начале июня не изменилась всего на один базисный пункт и составила 5,51 процента.
Банки подчеркивают, что падение ставок не стало возможным из-за удешевления денег на межбанковском рынке, но эксперты также предполагают влияние сентябрьского изменения юридических условий для досрочного погашения ипотеки при фиксации. Пока они благоприятны для клиентов, но вскоре таковыми не станут. С сентября банки смогут взимать комиссию в размере 0,25 процента от досрочно погашенной части кредита за каждый год, оставшийся до окончания фиксации процентной ставки, до одного процента.
Таким образом, в зависимости от суммы досрочного погашения, банки будут взимать десятки тысяч крон, тогда как до сих пор они могли требовать возмещения обоснованных административных расходов в размере порядка сотен крон.
"Банки, скорее всего, будут ждать, когда поправки к закону вступят в силу 1 сентября 2024 года. Можно ожидать, что с сентября они снова снизят ставки - тогда они будут уверены, что ипотека будет подписана в соответствии с правилами поправки", - говорит Люция Драсалова из Sirius Finance.
"Однако в этот момент цены на недвижимость, вероятно, также начнут расти, поскольку снижение ставок увеличит спрос на жильё", - добавила она, добавив, что в некоторых регионах уже наблюдается заметный рост цен на недвижимость и очень высокий спрос.
"Возможно, некоторое удешевление произойдет с сентября, когда банки получат право на возмещение понесенных затрат, если клиент погасит кредит в период фиксации. В этом случае риск потерь для банка снизится, а значит, это окажет некоторое влияние на процентную ставку", - также допускает эксперт "Брокер Траст" Либор Войта Остатек. "Однако наибольшее влияние на стоимость ипотечных кредитов оказывает цена ресурсов, поэтому я не ожидаю каких-либо серьезных колебаний с вступлением в силу нового законодательства", - добавил он.
На развитие процентных ставок в экономике основное влияние оказывают процентные ставки ČNB. Помимо них, цена денег определяется так называемой PRIBOR (Prague Inter Bank Offered Rate). Это средняя процентная ставка, по которой так называемые банки-панели готовы предоставить необеспеченную ликвидность на чешском межбанковском рынке. Она часто используется в качестве базовой ставки, на основе которой рассчитывается размер процентов по ипотечным и другим кредитам. Членами панели являются Česká spořitelna, ČSOB, Komerční banka, Raiffeisenbank, UniCredit Bank и Banka Creditas.
Ставка PRIBOR варьируется в зависимости от того, на какой срок одалживаются деньги. Как правило, она реагирует на ставки центрального банка. На ставку PRIBOR и объявленные ставки большое влияние оказывают ставка репо ČNB, а также ситуация на рынке и потребности отдельных банков". У последних есть возможность безрискового размещения свободных денег по ставке репо в ČNB на 2 недели. Ставка PRIBOR доступна для депозитов сроком от одного дня до одного года", - резюмировал генеральный директор Ekospol Эвжен Корец.
Ставка PRIBOR на 14 дней снизилась со среднего значения 6,43 процента в феврале до 5,29 процента в начале мая, а трехмесячная ставка упала с 6,20 процента до 5,17 процента.
Межбанковские свопы
"Мы используем PRIBOR как один из многих инструментов для установления процентных ставок по финансовым продуктам, но на стоимость ипотечных кредитов влияет не PRIBOR или ставка репо ČNB, а цена трех- и пятилетних процентных свопов. Учитывая, что их цена постоянно растет с первого квартала, мы не ожидаем, что к концу года процентные ставки по ипотечным кредитам опустятся ниже 4,5 процента, скорее мы ожидаем их в диапазоне от 4,5 до 5 процентов", - сказал пресс-секретарь Česká spořitelna Филип Грубы.
Михал Скоржепа, экономист ČS, добавил, что основной причиной повышения уровня своп-ставок в этом году является то, что макроэкономические данные, особенно в США, а также в некоторой степени в Европе и Чехии, свидетельствуют о более медленном снижении инфляционного давления в экономике. И, следовательно, более медленное снижение процентных ставок центральными банками". Текущие более высокие значения многолетних процентных свопов связаны с ожидаемым будущим развитием этих ставок на более высоких уровнях", - добавил он.
Европейский центральный банк в четверг 6 июня 2024 года снизил базовую ставку на четверть процентного пункта до 4,25 процента. Банковский совет ČNB снизил ставки на полпроцента в мае, но глава центрального банка Алеш Михл предупредил, что совет будет осторожно подходить к дальнейшему снижению ставок. Повторное голосование по ставкам состоится в конце июня.
Но даже тогда эксперты не ожидают значительного изменения ставок по ипотеке. "Оптимистичные идеи о том, что ставки по ипотечным кредитам будут в большей степени следовать относительно бодрым темпам ČNB и, как правило, окажутся ниже отметки в 5 % к середине года, не оправдались и не оправдаются сразу же", - резюмирует аналитик Swiss Life Select Иржи Сикора (Jiří Sýkora). По его словам, летние каникулы не принесут ничего особенного. "Возможно, после лета, когда вступят в силу новые правила рефинансирования, менее выгодные для клиентов, банки пойдут на более существенное снижение процентных ставок", - добавил он.
По его словам, процентные ставки по ипотеке должны постепенно снижаться, однако темпы и результаты в конце этого года будут не такими, как ожидает большинство экспертов.
"Банки не становятся дешевле, так как ставка репо ČNB в основном влияет на "короткие деньги", с фиксацией до одного года. Если же речь идёт о фиксации на 2 года и более, то наибольшее влияние на них оказывают свопы, и банки отталкиваются от их цен. В последнее время цены на эти свопы выросли на 0,5 - 0,7 процента, и банки не стали делать ипотеку дороже. Если бы они продолжали дешеветь сейчас, они бы уже значительно снизили свою маржу", - говорит Либор Остатек из Broker Trust.
Заметили опечатку или ошибку?
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней. Или просто напишите об ошибке.
