Ипотека в Чехии: что делать, если вы не можете платить, и когда выгодно делать перекредитование?

Десятки тысяч чехов ежегодно берут ипотеку - кредит на покупку жилья. При оформлении кредита важно учитывать процентную ставку и тщательно продумать не только фиксированную, но и будущую сумму выплат. Проще говоря, полезно детально разобраться в ипотеке.

Для многих чехов ипотечный кредит - единственный способ осуществить мечту о собственном жилье или инвестиционной недвижимости. Издание SZ Byznys предлагает вам основную информацию о жилищных кредитах, в том числе советы о том, что делать, если денег не хватает или выплаты слишком высоки.

Рефинансирование ипотечного кредита

Сравнивать процентные ставки по ипотеке в разных банках стоит не только при оформлении нового кредита, но и перед окончанием срока погашения уже имеющегося. Вы можете получить более выгодную ставку и значительно сэкономить на процентах, рефинансировав ипотеку.

Сейчас читают 🔥 Минимальная заработная плата в Чехии в 2025 году может вырасти

На практике это означает замену старого кредита на новый или погашение ипотечного кредита, взятого в действующем банке, новым ипотечным кредитом, оформленным в другом банке. При рефинансировании можно также увеличить, продлить или сократить срок ипотеки, либо бесплатно погасить часть долга и передать новому банку ипотечный кредит меньшей суммы.

Фиксация процентной ставки по ипотечному кредиту

Фиксация процентной ставки по ипотечному кредиту - это период времени, в течение которого действует оговоренная и гарантированная процентная ставка. Чаще всего банки предлагают этот срок от 2-х до 5 лет. Однако в зависимости от оговоренных условий он может составлять 7 или 10 лет.

Не позднее чем за 3 месяца до окончания периода фиксации клиент должен получить от своего банка предложение о новой процентной ставке на следующий период фиксации. Если клиент принимает это предложение, ежемесячные платежи пересчитываются в соответствии с новой процентной ставкой, и клиент продолжает выплачивать кредит. Этот процесс называется рефиксацией ипотеки.

Как же оформить рефинансирование? Если вы решили рефинансировать ипотечный кредит ближе к концу срока, ситуация немного упрощается. Вам не придется беспокоиться о штрафах и пенях. Однако вы должны уведомить банк о своих планах не позднее чем за 30 дней до окончания периода фиксации, так что лучше начать рассматривать возможность рефинансирования немного раньше.

Сейчас читают 🔥 Продажи электромобилей в Чехии в 2024 году выросли на 44 %. В том числе благодаря дотациям

Однако у вас есть право рефинансировать или полностью погасить ипотеку до истечения этого срока. Однако следует учитывать, что банк возьмет с вас плату за расходы, связанные с изменением условий. Например, сборы, уплаченные в Земельный кадастр, административные данные, нотариальные расходы и так далее.

В эти расходы также может входить штраф за рефинансирование вне периода фиксации, размер которого невозможно определить заранее, поскольку он всегда рассчитывается в зависимости от текущей рыночной ситуации. Однако вы можете заранее договориться о рефинансировании и приурочить выплату процентов к концу периода фиксации. Ежегодно можно бесплатно погашать не более 25 % суммы долга.

"Клиент может договориться с другим банком за 2 года до окончания срока фиксации. Таким образом, можно закрыть ипотеку за 2 года до окончания срока фиксации. Но учтите, что, как правило, новая фиксация начинается с даты подписания этого кредита, то есть если я оформлю 5-летнюю фиксацию в новом банке и рефинансируюсь через 2 года, то у меня будут условия, действующие в течение 3 лет погашения", - объясняет Мирослав Маджер, генеральный директор финтех-платформы hyponamíru.cz.

На что обратить внимание при оформлении ипотеки

Принять решение вам помогут, например, онлайн-калькуляторы, позволяющие провести базовое сравнение. Вы можете провести сравнение со специалистом в банке, где у вас уже есть ипотечный кредит. Возможно, они смогут предложить вам более выгодную сделку, и вам не придется менять банк.

При выборе другой ипотеки обращайте внимание не только на процентную ставку, но и на комиссию за организацию ипотеки, возможность досрочного погашения, срок погашения, стоимость оценки недвижимости или обязательство открыть счет, кредитную карту и страховку. Сопоставление всех этих факторов поможет вам найти оптимальный вариант.

"Самая дешевая ипотека - не обязательно самая лучшая. Цена - это одно, вопрос в том, чем она обусловлена. Сегодня я вижу на рынке предложения от 4,29 до 4,69 процента, но обычно они сопровождаются какой-то страховкой. Страховка делает RPSN дороже, и общая стоимость кредита внезапно подскакивает до 5,5 или 5,8 процента", - отмечает Томаш Русняк, специалист по ипотечному кредитованию Taurum Finance.

Также важно обратить внимание на условия снижения ставки. "Я бы в первую очередь обратил внимание на параметры кредитоспособности, подтверждение доходов, возможности привлечения. Бывают случаи, когда очень сложно растормошить банк и получить деньги по кредиту, который мне уже одобрили", - предупреждает Руснак.

Когда рефинансировать ипотеку

Рефинансирование не всегда является лучшим вариантом. Например, не стоит этого делать, если разница в процентных ставках с конкурентами незначительна, если ваша кредитоспособность ухудшилась, например, из-за снижения дохода или других непогашенных кредитов, или если у вас есть другие преимущества в вашем нынешнем банке, которые вы не хотите терять, например, лучшее страхование жилья или бесплатный расчетный счёт.

Сейчас читают 🔥 Продажи электромобилей в Чехии в 2024 году выросли на 44 %. В том числе благодаря дотациям

Кроме того, процентные ставки должны продолжать снижаться в будущем, поэтому в идеале вам следует подождать с рефинансированием. Однако с первого сентября 2024 года правила меняются, и банки смогут взимать комиссию в размере до одного процента от суммы непогашенного основного долга по досрочно погашенным кредитам.

Сотни тысяч семей ждут окончаний ипотечной фиксации

Только в этом году заканчивается срок действия 80 000 ипотечных кредитов, подсчитал Якуб Зайдлер, главный аналитик Чешской банковской ассоциации, основываясь на расчетах Чешского национального банка. В следующем году срок фиксации истечет для 100 000 кредитов, в основном с 2020 года. А в 2026 году закончится период фиксации для 130 000 ипотечных кредитов, выданных в 2020-21 годах.

"Сейчас лучше рефинансировать до 31 августа, так как с 1 сентября 2024 года начинают действовать новые условия по досрочному погашению. Однако эти условия распространяются только на кредиты, закрытые и рефинансированные после этой даты. Таким образом, если вы рефинансируете кредит до 31 августа, у вас есть возможность провести рефинансирование еще раз в будущем за несколько копеек, когда процентные ставки упадут. Идеальное решение для рефинансирования в настоящее время - снова обратиться в свой банк и спросить, не снизят ли они процентную ставку по ипотеке", - говорит Маджер.

Что делать, если вы не можете выплачивать платежи

Если у вас возникли проблемы с погашением кредита или вы просто хотите снизить платежи, важно как можно скорее связаться с банком. Затем вы сможете обсудить с консультантом, какие у вас есть варианты и как поступить. Существует несколько способов изменить размер выплат.

Один из вариантов - отсрочить выплаты. Однако с этим следует быть осторожным, так как это лишь отсрочит обязанность по выплате и, следовательно, является лишь временным решением. Кроме того, некоторые банки разрешают отсрочку только один раз. Это подходит, например, если вы знаете, что скоро ситуация улучшится.

Что такое процент, а что такое RPSN

• Аббревиатура RPSN расшифровывается как "годовая процентная ставка". Она указывается как годовой процент всех расходов от общей суммы кредита и, таким образом, отражает истинную стоимость кредита. Она включает в себя как годовую процентную ставку, так и другие платежи, связанные с кредитом, такие как комиссия за заключение кредитного договора, комиссия за ведение ссудного счета и комиссия за оценку имущества.
• С 1 декабря 2016 года каждое потребительское кредитное учреждение обязано на видном месте указывать эту цифру в кредитном договоре.
• Проценты - это процент, на который заявитель переплачивает основную сумму займа.

"Это имеет большой смысл при смене работы. У меня есть 5 месяцев, потом я получу новую работу и более высокую зарплату. Тогда можно отложить ипотеку", - прокомментировал бывший директор Райффайзенбанка Любор Жалман.

Также можно привлечь к ипотеке созаемщика, то есть кто-то другой начнет выплачивать часть долга. Еще один вариант - сдать часть недвижимости в аренду, продать гараж или участок земли, чтобы сразу погасить большую часть долга, а затем ежемесячно выплачивать лишь меньшую сумму. Затем вы можете полностью избавиться от ипотеки, продав недвижимость.

Что произойдет, если вы не будете вовремя вносить платежи? Вы начнете выплачивать проценты за просрочку. Они начисляются даже в том случае, если платеж разделен на части. В крайнем случае банк может выставить недвижимость на аукцион и использовать вырученные от продажи деньги для погашения долга.

Сейчас читают 🔥 Как долго жителям Чехии необходимо копить на собственное жильё?

Как уменьшить выплаты по ипотеке

Не обязательно уменьшать сумму ежемесячных выплат только за счёт рефинансирования в другом банке. По согласованию с банком можно также продлить срок погашения кредита. Однако следует учитывать, что срок погашения увеличится, а кредит станет дороже.

"Я плачу проценты дольше, а значит, в общей сложности я заплачу больше. Кроме того, я буду фиксировать по более высокой ставке", - вспоминает Залман.

Те, у кого несколько кредитов, могут добиться более низкого платежа за счёт консолидации кредитов. Большинство финансовых учреждений устанавливают свои правила. Например, некоторые не могут консолидировать лизинги и микрозаймы, а другие вообще не принимают кредитные продукты от небанковских компаний.

Еще одним способом сделать выплаты по кредиту приемлемыми может стать увеличение ипотечного кредита. "Если человек взял ипотеку много лет назад, его недвижимость может стоить гораздо больше. Он может увеличить ипотечный кредит, чтобы погасить потребительские кредиты. Ставка по ипотеке ниже, а срок погашения гораздо больше, поэтому платеж может быть гораздо меньше", - объясняет Залман.

Расчёт ипотеки

Чтобы рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке, необходимо знать сумму ипотечного кредита, срок кредита и годовую процентную ставку. Выплата включает в себя основную сумму долга (ипотечный кредит) и проценты, причем их соотношение меняется при каждом погашении. Процентная часть наиболее высока в начале погашения и постепенно снижается, в то время как процентная часть со временем увеличивается.

На процентную ставку влияют 2 фактора: рыночные условия и индивидуальное финансовое положение клиента. Чем больше у заявителя будет своих собственных средств, тем меньше банк даст кредита и тем ниже процентная ставка.

Документы, необходимые для получения ипотечного кредита

Сейчас читают 🔥 Безработица в Чехии в июле 2024 года составила 3,8 процента

Банк вместе с вами оформит все необходимые документы для получения ипотечного кредита. Однако для этого необходимо предоставить следующие документы:

• Копии личных документов.
• Подтверждение дохода, предоставленное вашим работодателем или банком.
• Индивидуальный предприниматель должен предоставить налоговую декларацию.
• Если вы покупаете недвижимость, то проект договора купли-продажи или договора резервирования.
• В случае строительства здания - следующие документы: выписка из земельного кадастра, решение о зонировании, разрешение на строительство, проектная документация, смета на строительство и т.д.

При передаче ипотечного кредита в другой банк основным документом является оригинал кредитного договора со всеми изменениями. Банки обычно принимают копии этих документов. Новый банк также потребует от первоначального банка справку об остатке средств по ипотеке. В ипотечном договоре с первоначальным банком может содержаться запрет на обременение, поэтому вам потребуется согласие первоначального банка на создание залога новым банком.