Цены на просторные квартиры в Праге перестали так быстро расти. Рынок уже не в состоянии их удовлетворить

Просторные квартиры постепенно исчезают с рынка, поскольку большинство покупателей не могут себе их позволить. Таким образом, спрос смещается в сторону квартир меньшей площади. На сегодняшний день на них приходится 3/4 всех продаж.

Интерес к новым квартирам в Праге остается высоким и держится на уровне среднего показателя за последние 2 года. В первом квартале 2026 года в Праге было продано около 1 800 новых квартир. Однако предложения по-прежнему не хватает, а новое строительство тормозит и рост цен на строительные материалы. Это приводит к дальнейшему росту цен, которые в Праге впервые превысили отметку в 180 тысяч крон за квадратный метр. Об этом свидетельствует анализ девелоперских компаний Central Group, Skanska Residential и Trigema.

В годовом сравнении интерес снизился примерно на 30 процентов, но это обусловлено исключительно высоким базовым показателем.

Сейчас читают 🔥 В 2025 году инвесторы заплатили за коммерческую недвижимость в Чехии более 100 миллиардов крон

В то же время рынок меняется. Всё больше растёт доля продаж небольших квартир. Планировки 1+kk и 2+kk в совокупности составляют более 3/4 всех продаж. Доля более крупных квартир, напротив, продолжает снижаться. Причиной является их более высокая абсолютная цена и, следовательно, худшая доступность финансирования.

Несоответствие спроса и предложения

«Рынок новых квартир в Праге в первом квартале 2026 года оставался сильным. За последние 2 года мы наблюдаем стабильный темп продаж со средним показателем около 1 800 проданных квартир в квартал, что представляет собой рост почти на четверть по сравнению с десятилетним средним показателем», — отмечает Петр Михалек, председатель правления Skanska Residential.

По его словам, долгосрочная тенденция обусловлена, в первую очередь, недостаточным предложением новых квартир на рынке, вызванным неэффективными процессами получения разрешений и территориальным планированием.

«Ситуации в последние 2 года способствуют более благоприятные условия финансирования, стабильность экономики и прагматичный подход клиентов. Они осознают, что рост цен на жильё опережает снижение стоимости ипотеки, и поэтому не откладывают покупку. Сочетание недостаточного предложения и продолжающегося роста цен, таким образом, создает сильное давление на рынок, которое, вероятно, в ближайшее время не ослабнет», — добавляет Петр Михалек, председатель правления Skanska Residential.

Сейчас читают 🔥 Инфляция в Чехии снизилась

Продажи сосредоточены в нескольких основных районах застройки. Наибольшая доля приходится на Прагу 9 и Прагу 5. Эти 2 района составляют примерно половину рынка. Значительную роль играют также Прага 4 и 10.

Цены побили очередной рекорд

Высокий спрос и ограниченное предложение по-прежнему отражаются на ценах. В первом квартале они вновь превысили исторические максимумы. Средняя стоимость предложения новых квартир в Праге достигла 182 311 крон за квадратный метр. Продажные цены достигли 177 647 крон за квадратный метр, увеличившись в годовом исчислении более чем на 11 процентов.

Рост цен в основном обусловлен небольшими квартирами, цены на которые растут двузначными темпами. Напротив, в сегменте больших квартир темпы роста замедляются или цены стагнируют.

Помимо дисбаланса между спросом и предложением, на цены всё более заметно сказываются растущие затраты на строительство. Подорожавшие энергоносители, транспорт и материалы, связанные с нефтепродуктами, ухудшают экономику новых проектов и ограничивают их запуск. Цены на строительные материалы за последние 2 года выросли на 27 процентов, говорит Душан Куновский, основатель и генеральный директор Central Group.

По его словам, запуск новых строительных проектов в настоящее время во многих случаях не окупается. «Если ситуация быстро не успокоится, рынку грозит массовая отсрочка новых проектов и дальнейшее ухудшение доступности жилья», — добавляет Куновский.

Давление перекидывается и на аренду

Уже сейчас предложение новых квартир находится на низком уровне в долгосрочной перспективе и в Праге держится на уровне всего около 5 - 5,5 тысяч единиц. Структура предложения повторяет спрос и сосредоточена в основном на небольших квартирах. Они часто оказываются в качестве инвестиций на рынке аренды, где спрос по-прежнему превышает предложение.

«Рынок остается структурно несбалансированным. Две трети составляют небольшие квартиры 1+kk и 2+kk, размер которых из-за цен продолжает уменьшаться. Эти квартиры часто служат в качестве инвестиций и направляются на рынок аренды. Там предложение, хотя и растет, но не удовлетворяет спросу, что приводит к росту арендной платы в годовом исчислении почти на 7 процентов. Без увеличения объемов нового строительства давление на цены будет продолжать расти», — заключает Марцел Сурал, основатель и председатель правления Trigema.