Жить в Чехии в арендованной квартире и владеть квартирой для инвестиций? Это имеет смысл только до 36 лет

Если вам меньше 36 лет, у вас есть окно возможностей. Живите в арендованной квартире, но владейте квартирой для инвестиций, которая растёт в цене и ипотеку по которой погашает арендатор, — советует в своем комментарии основатель и генеральный директор компании Flet Давид Буреш.

А что, если имеет больше смысла не быть владельцем квартиры, в которой вы живёте, а владельцем квартиры, которая приносит вам доход? Если вам меньше 36 лет, у вас, вероятно, впереди последние несколько лет, когда вы можете получить от банка значительно более выгодное финансирование, чем в 40 лет.

Многие молодые люди поддаются мифу, что сначала нужно решить вопрос с собственным жильём, и только потом можно инвестировать. Однако альтернативная и экономически гораздо более интересная стратегия звучит иначе: будьте гибкими, живите в аренде, но стратегически владейте инвестиционной квартирой, которая растёт в цене и ипотеку по которой вам погашает арендатор. Конечно, эта рекомендация актуальна для людей, у которых есть средства организовать и обеспечить себе такую возможность.

Сейчас читают 🔥 Инвестиционная квартира в Чехии: какие изменения заметны на рынке жилья

Магическая граница 36 лет и сила рычага

Почему возраст 36 лет так важен? Речь идёт о лимитах Чешского национального банка. В то время как стандартный клиент старше 36 лет обычно может получить максимум 80 % LTV (то есть ему нужно 20 % собственных средств), заявителям до 36 лет банки часто позволяют финансировать до 90 % стоимости недвижимости. Более лояльными для молодых людей являются также показатели DSTI и DTI, которые определяют, какую часть дохода может поглотить выплата и сколько в целом вы можете занять.

Рассмотрим это на примере квартиры за 8 миллионов крон. Разница в 10 процентов по LTV означает, что инвестору нужно 1,6 миллиона крон наличными. Молодому инвестору с LTV 90 % достаточно лишь половины этой суммы, то есть 800 тысяч крон. Хотя ежемесячный платеж будет немного выше, эта разница позволит вам начать инвестировать на несколько лет раньше. А это отразится на общей доходности (ROI), которая через 10 лет при 90% финансировании может достичь 870 %, тогда как при 80 % финансировании — 375 %.

Я живу дешево, владею стратегически

Часто слышу, что аренда — это выбрасывание денег. Это не так. Аренда — это цена за гибкость: вы можете менять город, работу и размер квартиры в зависимости от текущей жизненной ситуации. Выбрасыванием денег скорее является сидение в квартире, которая не растёт в цене так, как могла бы, и при этом отсутствие каких-либо других инвестиционных активов. Существует огромная разница между эмоциями, связанными с собственным домом, и холодной финансовой стратегией.

Представьте себе конкретный типовой сценарий. Вы живете в аренде на окраине Праги или в совместном жилье и платите 15 000 крон в месяц. В то же время у вас есть инвестиционная квартира в хорошем районе областного центра, где арендатор платит вам 18 000 крон. Ваш платеж по ипотеке составляет 20 000 крон, так что чистый денежный поток немного в минусе, но в итоге арендатор покрывает подавляющую часть расходов по кредиту. Через 10 лет вы погасите сотни тысяч по основной сумме кредита, стоимость квартиры может вырасти даже на миллион, и вы накопите собственный капитал, который впоследствии послужит вам в качестве залога или источника наличных средств для будущего собственного жилья.

Сейчас читают 🔥 В начале 2026 года ипотечные кредиты в Чехии подорожали. Рынок находится в «новой норме»

Более высокий рычаг означает более высокие риски

Чтобы эта стратегия сработала, к ней нельзя подходить бездумно. Более высокий LTV и больший рычаг естественным образом влекут за собой более высокий риск. Инвесторы должны иметь готовый финансовый запас в размере от 3 до 6 месячных платежей по ипотеке, резерв на 1–2 месяца простоя квартиры и средства на базовый ремонт.

Также крайне важно провести собственный стресс-тест на случай роста процентных ставок и не недооценивать юридические риски — качественный договор аренды и тщательный отбор арендаторов являются абсолютной необходимостью. Ведь целью в первые годы может быть не сразу положительный денежный поток, а долгосрочное сочетание погашения основной суммы и роста цены на недвижимость.

Если вам меньше 36 лет, у вас открывается уникальное окно возможностей. Не упустите его, ожидая, пока накопите на квартиру, в которой хотите однажды состариться. Пусть деньги работают уже сейчас.

DTI — DSTI — LTV

DTI (debt-to-income)

Отношение суммы общей задолженности заявителя на кредит к сумме его чистого годового дохода. ČNB не устанавливает верхний предел этого показателя, при превышении которого кредит не должен быть предоставлен. В то же время ČNB давно предупреждает о том, что риск непогашения кредита значительно возрастает уже в том случае, когда общая задолженность заявителя на кредит превышает восьмикратную сумму его чистого годового дохода.

DSTI (debt-service-to-income)

Соотношение суммы ежемесячного платежа по долгу к чистому ежемесячному доходу заявителя – соотношение между общей суммой всех ежемесячных платежей и чистым ежемесячным доходом заявителя на получение кредита. ČNB не устанавливает верхний предел этого показателя, при котором кредит не должен быть предоставлен, однако в долгосрочной перспективе обращает внимание на то, что этот показатель не должен превышать 40 процентов.

LTV (Loan to Value)

Сейчас читают 🔥 В начале 2026 года ипотечные кредиты в Чехии подорожали. Рынок находится в «новой норме»

Этот показатель представляет собой процентное соотношение между суммой кредита и стоимостью заложенной недвижимости. Проще говоря, это соотношение между суммой, которую вам нужно занять на покупку недвижимости, и покупной или оценочной стоимостью данной недвижимости.