В Праге вступает в силу новый «Метрополитенский план». Он должен обеспечить появление сотен тысяч квартир

С сентября 2026 года в Праге вступает в силу новый «Метрополитенский план». Он должен обеспечить городу больше квартир, место для новой линии метро, а также более эффективное развитие заброшенных промышленных зон.

В первый день сентября вступает в силу новый и долгожданный План развития Праги. Изменения происходят спустя более чем 25 лет — предыдущий план, действовавший до сих пор, был принят ещё в 1999 году.

Новый территориальный план должен обеспечить столице больше квартир, место для новой линии метро, а также обещает более эффективное использование заброшенных промышленных зон. Таким образом, развитие Праги в значительной степени должно происходить в рамках уже существующего города, а не за счёт его неконтролируемого распространения на прилегающие территории. Однако он не ставит своей целью столько определение точных функций отдельных участков, сколько сосредоточение внимания на характере города.

Сейчас читают 🔥 В Чехии люди покупают новые квартиры по рекордным ценам

Город работал над его подготовкой с 2012 года, первый проект был обнародован Институтом планирования и развития столицы Праги в 2018 году. Затем последовало 3 раунда общественного обсуждения, и его окончательную версию городские депутаты утвердили в конце мая 2026 года. 

Благодаря новому плану должно появиться место для строительства 350 тысяч квартир, в первую очередь на территории нынешних заброшенных промышленных зон. Таким образом депутаты частично пытаются решить жилищный кризис, поскольку в столице на протяжении длительного времени не хватает около 100 тысяч квартир. Согласно демографическим прогнозам, к 2050 году население города может увеличиться примерно на 300 тысяч человек.

«Вкратце, метрополитенский план открывает для Праги новые возможности и одновременно даёт ей необходимую уверенность. Это крупная ревизия планирования. Он отходит от простого определения функционального назначения территорий, как это предусматривал старый генеральный план, и заменяет его акцентом на характер районов и структуру Праги. До сих пор из-за множества проектов приходилось вносить изменения в старый генеральный план, что иногда занимало годы, теперь этот процесс значительно сократится. Планирование и строительство будут проходить быстрее, а результатом станет город более высокого качества», — объясняет директор IPR Ондрей Богач и добавляет, что для Праги это абсолютно принципиальное изменение, которое устанавливает правила будущего развития.

Поскольку рост города естественным образом связан также с потребностью в инфраструктуре, документ включает в себя и должен ускорить реализацию крупных транспортных проектов, таких как достройка обеих кольцевых дорог или высокоскоростных железнодорожных линий.

Сейчас читают 🔥 Только изменение законодательства сделает жильё в Чехии более доступным, сходятся во мнении эксперты

Например, в Летнянах планируется строительство вокруг готовящегося терминала высокоскоростной железнодорожной линии «Прага-Север». Чертежи включают также планы метрополитена: линия D может быть продлена до площади Республики, а также предусмотрен территориальный резерв для линии E, которая могла бы соединить Смихов, Панкрац, Богдалец, Новый Жижков, Высочаны и Летняны. Также могут преобразиться окрестности депо Писница, где прилегающие территории будут перепрофилированы из производственных в жилые. Кроме того, предполагается расширение трамвайных линий на 73 километра.

В Праге могут появиться и более высокие здания

В отличие от предыдущего плана новый план также предусматривает ограничения по высоте застройки, поэтому в некоторых местах будет возможно возводить здания высотой до 100 метров. Такой лимит будет действовать, например, в Ходове, Розтылах, возле вокзала «Эден», станции метро «Ческоморавская» или в Новых Бутовицах. Для примера: 30-этажное высотное здание V Tower в Панкраце имеет высоту 104 метра.

Однако, по словам Бохача, речь будет идти не столько о высотных зданиях, заполненных квартирами, сколько о символических ориентирах, например, именно возле важных транспортных узлов, таких как станции метро или вокзалы. План также защищает ценные виды и должен учитывать характер отдельных районов города.

Высотная застройка в Праге воспринимается довольно противоречиво. В то время как одни ценят стремление сохранить исторический облик города, другие утверждают, что с этой точки зрения генеральный план слишком ограничивающий. По мнению некоторых членов Ассоциации по развитию рынка недвижимости (ARTN), ограничение высотной застройки — это растрата потенциала. Согласно опросу ассоциации, примерно половина респондентов считает, что ограничение высоты не принесет никаких изменений.

«Регулирование высоты зданий недостаточно амбициозно. Город должен расти ввысь, сохраняя зеленые насаждения», — говорит Мартина Юзова, портфельный менеджер резиденционного субфонда WOOD & Company. Больше возможностей для высотной застройки приветствовал бы также директор по развитию бизнеса Passerinvest Group Эдуард Форейт. По его мнению, высотная застройка дала бы Праге возможность расти без излишнего захвата общественного пространства. 

Однако у «Метрополитенского плана» есть и свои критики. Их беспокоит, прежде всего, нехватка времени на изучение окончательной версии, которая насчитывает более 100 тысяч страниц. Проблема заключается также в самом содержании документа: противники утверждают, что в нём недостаточно внимания уделено объектам общественного назначения, а план учитывает интересы крупных инвесторов.

Например, организация «Арника» обращает внимание на отсутствие защиты общественных зеленых зон, нехватку площадей для школ, детских садов и социальных служб, а также опасается чрезмерно интенсивного строительства.

«Город планирует огромный рост численности населения, не обеспечив при этом соответствующей общественной инфраструктуры. Последствия этого в первую очередь почувствуют на себе семьи с детьми, а качество жизни в Праге будет продолжать снижаться», — заявила от имени «Арники» Анна Винкларкова.

Сейчас читают 🔥 Прага открывает дорогу тысячам квартир. Утвержден новый столичный план

Однако разработчики плана утверждают, что они также подумали и о социальной инфраструктуре. В некоторых районах план ставит условием застройку так называемые плановые соглашения о вкладе инвесторов в общественную инфраструктуру. Таким образом, застройщики должны будут участвовать в строительстве детских садов, школ и других объектов социальной инфраструктуры.

Когда будут заметны последствия?

Эксперты сходятся во мнении, что эффект от «Метрополитен-плана» не будет мгновенным. По мнению респондентов опроса ARTN, он может отразиться на развитии столицы в течение примерно 2–8 лет.

По данным ARTN, такой срок соответствует продолжительности подготовки крупных недвижимостных проектов. Ведь между первым предложением о создании нового района или здания, подготовкой проекта, получением необходимых разрешений и последующим началом строительства проходит несколько лет. Поэтому первые проекты, разрабатываемые в полном соответствии с правилами нового «Метрополитен-плана», станут заметны на улицах Праги лишь с определенной задержкой.

«Изменения будут происходить постепенно, они не будут заметны сразу. Подготовительные работы уже ведутся, поскольку ряд проектов уже разрабатывается в соответствии с «Метрополитенским планом». Мы сообщили о сроке вступления плана в силу и в то же время прилагаем все усилия, чтобы облегчить толкование и понимание «Метрополитенского плана» как общественностью, так и специалистами», — поясняет Богач.

По его мнению, улучшению планирования и выдачи разрешений на строительство также будет способствовать обсуждаемая поправка к Закону о строительстве, которая должна быть направлена именно на изменение процедур выдачи разрешений и повышение их эффективности. «В сочетании с «Метрополитенским планом» я верю, что реальные изменения станут заметны на практике раньше», — добавляет он.

Институт планирования и развития рассчитывает, что план создаст пространство для строительства до 350 тысяч квартир и позволит разблокировать крупные заброшенные промышленные зоны в черте города, что откроет возможности для нового строительства и частично ускорит процесс выдачи разрешений на строительство. Это могло бы частично смягчить давление на рост цен, которые в июле на новостройки поднялись до рекордных 182 845 крон за квадратный метр.

«Я бы не стал делать ставку на снижение, но план может способствовать замедлению роста. На цены на жильё влияет ряд факторов, в том числе скорость выдачи разрешений. Но любое упрощение помогает», — заявлял ранее Богач.