Актуальная ситуация с ипотеками в Чехии по состоянию на апрель 2020 года

В начале апреля Чешский национальный банк (ЧНБ) ослабил ограничения трех кредитных показателей для оценки заявок на новые ипотечные кредиты для того, чтобы их смогли получить больше людей. Однако из-за опасений людей о будущем и снижения их дохода нынешняя ситуация указывает на заинтересованность в падении на десятки процентов.

До недавнего времени ЧНБ не скрывал своих опасений перегрева рынка недвижимости и принимал строгие меры, чтобы затруднить предоставление ипотечных кредитов широкому кругу заявителей. Многие заинтересованные люди, особенно молодые люди, уже смирились с тем фактом, что приобретение собственного жилья для них нереально в долгосрочной перспективе.

Однако после наступления эпидемии коронавируса ЧНБ больше не боялся раздувать пузырь на рынке недвижимости в Чехии и ослабил ограничения кредитных показателей.

Сейчас читают 🔥 Ситуация с чешской недвижимостью в 2023 году

«В прошлом мы реагировали на слабые кредитные стандарты и чрезмерно оптимистичные ожидания, ужесточая показатели ипотеки. Однако теперь, когда экономика страдает от пандемии коронавируса, установленные таким образом кредитные стандарты могут стать чрезмерно строгими», - пояснил решение губернатор Иржи Руснок.

ЧНБ увеличил лимит ипотеки по отношению к стоимости заложенного имущества (показатель LTV) с 80 до 90 процентов. Соотношение между ежемесячным погашением всех ссуд и общим чистым ежемесячным доходом (показатель DSTI) увеличилось с 45 до 50 процентов. Отменено соотношение суммы задолженности и чистого дохода соискателя кредита (показатель DTI).

«ČNB отменил ограничения, потому что риск, на котором сосредоточился этот индикатор, был значительно уменьшен. В нынешней ситуации маловероятно, что цены на жилье будут продолжать расти быстрыми темпами, и тем, кто заинтересован в покупке жилья, придется брать более крупные кредиты», - сказала Маркета Фишерова, пресс-секретарь центрального банка, для Právo.

Новые лимиты кредитных показателей для оценки заявок на ипотечные кредиты

Лимит показателя LTV (ссудная стоимость, сумма ипотеки по отношению к стоимости заложенного имущества) увеличен до 90 процентов. Банки могут применять 5% -ое исключение из правил для ипотеки с более высоким LTV. Ранее это значение составляло 80 процентов.

Сейчас читают 🔥 Уровень безработицы в Чехии в октябре 2023 года снизился до отметки 3,5 процента

Предел DSTI (показатель обслуживания долга до дохода, который выражает, сколько чистого ежемесячного дохода претендент на кредит тратит на погашение общей суммы долга) увеличен до 50 процентов. Ранее это значение составляло 45 процентов.

Лимит показателя DTI (долг к доходу, соотношение суммы долга и чистого дохода соискателя кредита) отменен. До выпуска сумма займа должна была составлять не более девятикратного годового чистого дохода домохозяйства.

Однако для банков параметр DSTI (т.е. сумма всех ежемесячных платежей, включая новый ипотечный взнос в общем чистом ежемесячном доходе заявителя) более важен при оценке заявок на ипотеку, что является достаточным для оценки кредитоспособности, что подтвердил Práva Радка Черна из Сбербанка.

«В большинстве случаев клиентам было сложнее соответствовать показателям LTV и DSTI, поэтому удаление индикатора DTI не окажет существенного влияния», - добавил Михал Тойбнер, представитель Komerční banka (KB).

100% ипотеки не стоят на повестке дня

Одновременно с увеличением лимита на сумму ипотеки по отношению к стоимости заложенного имущества, так называемого LTV, ČNB заявил, что банки могут применять 5% -ое исключение из правил для ипотеки с более высоким LTV.

Таким образом, вопрос заключается в том, могут ли люди в исключительных случаях добиться успеха с заявкой на так называемую 100% -ную ипотеку, т.е. ипотеку, для одобрения которой у них не должно быть никаких собственных средств или какой-либо другой недвижимости, которую они заложат.

Согласно заявлению ČNB в законе, это возможно. «Однако эти случаи должны быть оправданы - это должны быть клиенты, которые могут погасить кредит, например, молодой человек, чей доход должен быть значительно увеличен в ближайшем будущем благодаря профессии и его должности», - сказала пресс-секретарь Фишерова.

Тем не менее, банки в настоящее время отказываются от этого варианта, и даже не ожидают предоставить 90-процентную ипотеку по всем направлениям.

Сейчас читают 🔥 Население Чехии в 2023 году увеличилось благодаря миграции

«В настоящее время, согласно юридическим нормам, мы предоставляем ипотечные кредиты до 90 процентов LTV, мы не рассматриваем возможность изменения до 100 процентов LTV», - сказал Петр Плочек, официальный представитель UniCredit Bank. Он добавил, что банк предоставляет ипотечные кредиты в диапазоне от 81 до 90 процентов LTV по более высокой ставке.

Также в Райффайзенбанке или Сбербанке клиенты должны рассчитывать на более высокую процентную ставку для 90% ипотеки. Например, Air Bank заявляет, что ключом к установлению ставки является сумма кредита.

КБ принял условия предоставления 100% ипотеки. «Мы будем действовать в полном соответствии с рекомендациями ČNB, однако в настоящее время мы анализируем возможности», - сказал Тубнер Právo.

Интерес к ипотеке снизился на десятки процентов

На рынке недвижимости в Чехии в настоящее время наблюдается тенденция снижения спроса на ипотеки. «Вместо ограничений рынок недвижимости теперь надежно и еще более эффективно охлаждается в результате борьбы с коронавирусом. Он будет снижен. Нельзя исключать снижения цен в менее благоустроенных населенных пунктах. В то же время, готовность людей брать ипотечные кредиты будет падать», - сказал экономист Лукаш Кованда.

Значительное, до 70 процентов, снижение интереса к новым ипотечным кредитам зафиксировано, например, в банке Česká spořitelna.

Эксперты и сами банки не ожидают значительного увеличения интереса к ипотечным кредитам в обозримом будущем, даже благодаря ослаблению ограничений ČNB. Мало того, что банки будут более строгими в оценке кандидатов, еще и не все люди смогут иметь возможность купить свое собственное жилье.

«Можно ожидать очередного резкого снижения на рынке ипотеки. Из-за нынешних ограничений первые компании скоро обанкротятся, а их сотрудники потеряют работу. В такое время домашние хозяйства будут в первую очередь удовлетворять основные потребности и обеспечивать достаточный доход и откладывать все крупные и ненужные инвестиции до лучших времен. А недвижимость - это одна из инвестиций, которую домохозяйства откладывают в первую очередь », - сказал Евгений Корец из Экосполя.

Ипотека становится дешевле

Некоторые банки уже отреагировали на двойное резкое снижение ключевой процентной ставки ČNB, которая в настоящее время составляет 1 процент.

Сейчас читают 🔥 Ипотечные ставки в Чехии приближаются к 4 процентам

Дисконтированная процентная ставка по ипотечному кредиту для пятилетней фиксации и 80 процентов стоимости залога была предложена mBank более недели. «Мы снизили процентную ставку по этим ипотечным кредитам на полпроцента до 1,94 процента. Мы хотим продвинуть рынок ипотеки и поддержать людей в этой сложной ситуации», - сказал Мартин Подолак, директор отдела кредитных продуктов mBank для Чехии и Словакии.

Equa bank также сократил свои ипотечные кредиты и снизил годовые процентные ставки по ипотечным кредитам до 0,6 процента до 2,29 процента. Изменение касается фиксированных ставок на три года и пять лет и распространяется на ипотечные кредиты на строительство или покупку дома или квартиры, а также на рефинансирование ипотеки.

Другие банки все еще ждут снижения ставок, анализируя текущую ситуацию, но они не исключают более дешевых закладных в будущем.