Цены на недвижимость в Чехии продолжают расти, несмотря на небольшое снижение спроса
После года, полного рекордов, рынок недвижимости в Чехии меняется. Продавцы сообщают о снижении интереса людей к покупке недвижимости. Но это не приведет к снижению цен, считают эксперты.
Уже в первые месяцы этого 2022 года на рынке чешской недвижимости наблюдаются изменения, вызванные ростом процентных ставок по ипотечным кредитам, высокой инфляцией и ростом цен на энергоносители, что в конечном итоге отражается на ценах на строительные работы и материалы. Таким образом, по прошествии длительного периода времени, в зависимости от этих факторов, спрос на покупку собственной недвижимости падает. Прошлый год стал рекордным в этом отношении. Разворот тенденции подтверждает Мартин Люкс, социолог по вопросам жилья.
"Ужесточение условий получения ипотечного кредита в Чехии, безусловно, охладит спрос, что является одной из основных целей данного регулирования. После относительно резкого повышения ставок уже произошло значительное охлаждение спроса. Приобретение собственного жилья часто уже будет невыгодным с чисто финансовой точки зрения по сравнению с арендой", - комментирует эксперт.
Как агентства недвижимости, так и застройщики, работающие на чешском рынке, уже отмечают определенные спады в первые месяцы этого года.
Спрос на покупку недвижимости снижается
"Спрос на новое жильё снизился по сравнению с предыдущим 2021 годом, но это объясняется высокой сравнительной базой. Первая половина прошлого года стала рекордной за всё время нашего наблюдения за рынком", - сообщил Ондржей Штястный, руководитель аналитического отдела компании Central Group, крупнейшего чешского застройщика жилья.
По словам Владимира Зузака, руководителя одного чешского агентства недвижимости, с начала года спрос упал примерно на 1/5.
"Согласно статистике среднего количества посетителей на один объект недвижимости, в прошлом году у нас было 8 запросов на одну недвижимость, сегодня - около 6", - сказал Зузак в интервью на прошлой неделе.
По словам Давида Эйма, заместителя председателя правления Gepard Finance, падение спроса связано не только с ростом процентных ставок и ужесточением требований к ипотеке (Чешский национальный банк с апреля повышает пределы так называемых кредитных показателей, известных под аббревиатурами LTV, DSTI и DTI).
"Последние 2 года были такими успешными. Это, безусловно, "выкупило" будущий спрос. Люди, которые занялись бы жилищным вопросом в 2022 и 2023 годах, поторопились и разобрались с ним раньше", - объясняет Дэвид Эйм, эксперт по ипотечному кредитованию.
В марте число клиентов, желающих приобрести недвижимость в Чехии, сократилось на 75 % по сравнению с прошлым годом. Однако, по мнению Франтишека Крупы, эксперта этого агентства недвижимости, спрос не будет снижаться целый год.
"Я настроен оптимистично. На рынке всё еще мало недвижимости, и те, кто откладывает покупку, и те, кто проявляет бдительность, начнут покупать. На мой взгляд, такая ситуация продлится до конца лета. После этого рынок снова начнет расти. Покупатели увидят, что на их деньги нельзя купить то, что они покупали раньше, и что цены на недвижимость существенно не изменятся", - прогнозирует Крупа.
Он также добавляет, что дальнейшее развитие событий в Украине и подход Чешского национального банка к возможному снижению ставок и смягчению правил ипотечного кредитования будут иметь большое влияние. Однако на данный момент центральный банк рассчитывает на значительное повышение ставки, и очередное изменение ожидается в четверг.
По словам Яна Штоханзла, совладельца агентства недвижимости, падение спроса продлится очень ограниченный период и не окажет влияния на цены.
"Нечто подобное произошло в 2020 году с появлением эпидемии ковида. Влияние на рынок было в считанные дни или недели, но в итоге, в целом, 2020 год был отмечен чрезвычайным спросом на недвижимость и очень высоким ростом цен", - добавил Штоханзл к сравнению.
Независимо от того, видят ли отдельные продавцы меньше потенциальных покупателей на свою недвижимость, однако, учитывая низкое предложение объектов на рынке, окончательные продажи пока не находятся под угрозой.
"Пока неясно, куда будет смещаться спрос. Наши фактические продажи до сих пор не сильно отклонялись от наших предположений, но трудно оценить дальнейшее развитие", - говорит Рената Вильдомцова, директор по маркетингу и коммуникациям компании Skanska.
2022 год будет отмечен замедлением, ожидает экономист
Несмотря на то, что снижение спроса на недвижимость еще не вылилось в реальные продажи со стороны риэлторов и застройщиков, по мнению Петра Ханы, эксперта по рынку недвижимости компании Deloitte, можно ожидать, что в ближайшие месяцы рынок жилья замедлится в результате текущих событий в плане продаж.
"С одной стороны, покупатели, возможно, все еще хотят инвестировать свои свободные средства, но с другой стороны, неопределенность будущего развития событий может привести к увеличению времени, необходимого для принятия решения о покупке. Постоянно растущие процентные ставки по ипотечным кредитам не добавляют спокойствия", - прокомментировал он возможное развитие событий на рынке.
По оценке Deloitte, снижение количества новых ипотечных кредитов в этом году по сравнению с рекордным прошлым годом должно быть действительно заметным. По его словам, это может быть снижение до 75 000 тысяч.
Согласно данным Hypomonitor, в 2021 году при объединении ипотечных кредитов банков и строительных обществ было одобрено в общей сложности 178 000 новых ипотечных кредитов. Если в этом году количество новых ипотечных кредитов сократится на вышеупомянутые 75 000, то рынок упадет почти до половины от 2021 г. Тогда общий объём новых ипотечных кредитов составит примерно 459 млрд чешских крон.
Дэвид Эйм, эксперт по ипотеке в Gepard Finance, также согласен с оценкой Deloitte.
"Я считаю реалистичным возвращение к объемам около 200-220 миллиардов. Но если это действительно так, то ничего страшного не происходит. Я бы скорее говорил о возврате к стандартным объёмам, чем о каком-либо охлаждении. После года, в котором было заработано 459 миллиардов крон, практически нет другого направления, кроме как вниз. Эти цифры невозможно ни увеличить, ни удержать. Все это знали", - сказал Эйм в интервью.
Цены будут расти, несмотря на спрос
Вопрос в том, как охлаждение спроса в конечном итоге повлияет на цены на недвижимость в Чешской Республике.
По мнению Мартина Люкса, эксперта в жилищном секторе, никаких резких колебаний на рынке не произойдет ни в сторону повышения, ни в обратную сторону.
"Цены на квартиры, если вообще поднимутся, скорее всего, незначительно", - сказал Лакс в интервью.
По его словам, серьёзного поворота можно ожидать только в том случае, если развитые страны мира окажутся в настоящей экономической рецессии. Если это произойдет, то момент, когда нынешний ценовой пузырь на чешском рынке жилья может лопнуть, станет значительно ближе.
Ян Шкрабанек, генеральный директор портала недвижимости, также не ожидает снижения, особенно из-за инфляции.
"Важно помнить, что даже если цены остаются прежними, они, по сути, снижаются по отношению к инфляции. Готов поспорить, что в среднем по стране мы будем больше говорить о черной стагнации (рост до 3 %, прим. ред.)", - прокомментировал Шкрабанек развитие цен.
По словам Ондржея Штястного, руководителя аналитического отдела Central Group, в настоящее время не ожидается снижения количества новых квартир. Застройщикам приходится отражать в конечной цене рост производственных затрат, который затронул строительный сектор в последние месяцы. Например, цены на строительные материалы выросли на десятки, а в некоторых случаях даже на сотни процентов.
"Мы, с другой стороны, ожидаем дальнейшего роста цен. В контексте событий в Украине можно ожидать дальнейшего роста цен на сырьевые товары. Поэтому нет причин для снижения цен", - сказал Штястны в интервью.
И застройщик из Брно, компания Domoplan, также не собирается снижать цены. "Что касается цен на недвижимость, мы не ожидаем и не планируем их снижения, так как цены отражают рост производственных затрат, а также отражают долгосрочный высокий спрос со стороны покупателей", - сказала PR-менеджер компании Маркета Баракова.
Кроме того, высокие цены по-прежнему обусловлены низким предложением недвижимости на рынке. Если в начале прошлого года на продажу было выставлено почти 5 000 новых квартир, то в начале этого года - только 2 850 единиц.
"Уже известно, что время, необходимое для получения разрешения на строительство, становится все больше и больше. Сегодня это в среднем даже одно десятилетие - от начала подготовки проекта до продажи и строительства самого проекта. В реальности дома, о которых мы сегодня начинаем думать и постепенно готовить, могут увидеть свет около 2030 года", - добавляет Давид Йирушек, представитель компании Finep.
Вторичный рынок
С другой стороны, рынок с так называемыми secondhand (старыми) квартирами в настоящее время находится в определенном ожидании будущего развития. В прошлом году они также значительно подорожали, а в крупных городах, таких как Прага или Брно, даже приблизились к средним ценам на новостройки.
"Однако на рынке подержанной недвижимости, вероятно, уже наблюдаются изменения, где цены на старую недвижимость довольно близки к новым. Учитывая будущую необходимую экономию энергии или стоимость дальнейшего ремонта, в этом не было особого смысла, возможно, только в том, что рынок был несколько заморожен и предложение было ограничено", - говорит экономист Creditas Петр Дуфек.
По словам Владимира Зузака, большинство объектов вторичной недвижимости сейчас продаются по "завышенным ценам", часто на 10-15 %.
"Однако, в отличие от прошлого года, рынок не будет работать таким образом, что у продавца будет 10 претендентов на его собственность, которые будут перебивать друг друга на аукционе тем, сколько они готовы заплатить. Эта тенденция, вероятно, закончится в этом году. Те владельцы, которые действительно хотят продать свою собственность, должны будут принять рыночные цены", - объяснил Зузак в интервью.
Изменение направления
Рост цен на недвижимость в сочетании с ужесточением условий ипотечного кредитования будет продолжать оказывать давление на все более недоступное жильё в этом году. Именно по этой причине арендному жилью будет уделяться больше внимания.
"Лично я вижу большие перспективы в арендном жилье, которое до сих пор оставалось несколько в стороне. В период снижения доступности собственного жилья это реалистичная альтернатива, которая еще не получила широкого распространения на чешском рынке и может способствовать стабилизации рынка недвижимости. В то же время она может предложить возможность качественного гибкого жилья, как в других странах Западной Европы", - сказал Петр Дуфек, экономист Creditas.
По словам Яна Штоханзла, совладельца агентства недвижимости, растущий спрос на аренду жилья уже заметен. По его словам, интерес в последние недели значительно возрос из-за притока в Чехию украинцев, ищущих жильё.
"Каждый предлагаемый объект недвижимости получает большое количество звонков от людей, приехавших из Украины и готовых платить за аренду", - сказал он.
Заметили опечатку или ошибку?
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней. Или просто напишите об ошибке.
