Квартиры в Чехии не станут дешевле, ожидается только замедление роста стоимости

Нельзя ожидать, что новые квартиры будут дешеветь. Скорее, рост стоимости недвижимости замедлится, и цены стабилизируются, считает Марсель Сураль, владелец девелоперской группы Trigema. Тем не менее, в будущем даже средний класс не сможет позволить себе собственное жильё.

Регулирование ипотечного кредитования со стороны Центробанка Чехии (ČNB) повлияет на бизнес, связанный с продажей новых квартир в Чехии. Марсель Сураль, соучредитель и владелец девелоперской группы Trigema, ожидает, что до четверти клиентов столкнутся с проблемами при покупке новой квартиры из-за новых правил. Они не смогут выполнить условия, которые должны быть соблюдены банком.

С 1 апреля 2022 года заявители старше 36 лет должны иметь не менее 20 % от оценочной стоимости недвижимости, сумма ипотечного кредита не должна превышать 8,5 раз их чистый годовой доход, а максимальный ежемесячный платеж не должен превышать 45 % их чистого ежемесячного дохода.

Сейчас читают 🔥 Зарегистрировать автомобиль на нового владельца в Чехии будет можно онлайн

Предложение новых квартир на чешском рынке может частично вырасти из-за снижения спроса на ипотечные кредиты, который в первые месяцы этого года упал на треть. По мнению Сурала, это также будет одним из факторов, почему цены на новые квартиры в этом году не испытают очередного резкого роста, как в последние 2 года.

"В этом году рынок не испытает подобного роста, и цены стабилизируются", - говорит Марсель Сураль.

Прошлый год был очень успешным с точки зрения продаж новых квартир. Только в Праге было продано более 7 500 новых квартир, чего не было уже более 10 лет. Есть ли у вас оценка того, как будут развиваться продажи в этом году?

Этот год, скорее всего, не будет таким успешным, как прошлый, учитывая все обстоятельства, которые существуют на рынке и в обществе.

Сейчас читают 🔥 Скоростные поезда в Чехии будут ездить со скоростью до 350 км/ч

Какие обстоятельства вы имеете в виду? Виноваты ли в этом апрельские правила ČNB ипотечному кредитованию?

Определенно. Исходя из наших данных, мы регистрируем 2 группы клиентов, которые примерно одинаковы по размеру. Около 50 % клиентов покупают жильё за счет собственных средств, другая половина использует ипотечный кредит для покупки жилья. Мы ожидаем, что из этой половины примерно у половины возникнут проблемы с получением ипотечного кредита на покупку жилья.

Можно ли в данном случае говорить о конкретных цифрах?

Мы не знаем точно, сколько это будет клиентов. В первые несколько месяцев на ипотечном рынке наблюдается спад до 30 %. Это всегда зависит от того, какой продукт мы выводим на рынок и в какое время. Потому что мы не можем планировать таким образом, чтобы каждый год продавать на 10 или 20 процентов больше домов, чем в предыдущем году.

Изменит ли падение спроса предложение новых квартир?

В Чехии, к сожалению, предложение не зависит от спроса, а только от процесса получения разрешения, который очень длительный. Если бы государство разрешило быстрее выдавать разрешения на строительство, у нас было бы больше предложений, и рынок стабилизировался бы. В настоящее время предложение продолжает снижаться. На первичном рынке в Праге насчитывается от 3 500 до 3 700 свободных квартир, что является крайне низким показателем в десятилетнем сравнении. Это, конечно же, вызывает рост цен, который мы наблюдаем в последние годы. Поэтому мы можем ожидать номинального увеличения предложения на фоне снижения спроса. Так что в реальности ничего фундаментального не изменится.

Так будут ли цены на новые квартиры продолжать расти?

Это сложный прогноз, но в целом я считаю, что ожидать снижения цен на новые квартиры не приходится. Я бы сказал, что будет наблюдаться замедление этого сумасшедшего роста цен, когда за последний год цены выросли на 15-20 процентов. Рынок не увидит такого роста, и цены стабилизируются.

Сейчас читают 🔥 В 2024 году новые квартиры в Чехии могут подорожать на 10 процентов

В последние месяцы было много разговоров о том, что цены на строительные материалы растут. Как это отражается на конечных ценах на строительные работы сегодня?

Значительно. Цены на строительные материалы не растут на единицы процентов, как в предыдущие годы, но мы наблюдаем рост на 50 - 100 % на некоторые виды материалов, что является огромным увеличением.

Поэтому строительные компании сегодня живут в большой неопределенности, поскольку не знают, за какую сумму они смогут сдать конкретные здания. Если учесть, как быстро меняются цены, а компаниям приходится брать на себя обязательства по цене, которая будет действительна, например, через полтора года после завершения строительства, то это почти безумие.

Так для вас тоже растут расходы на отдельные проекты?

Конечно, да. Мы пытаемся защитить цены, чтобы нам не пришлось перекладывать рост затрат на конечного клиента, то есть на цены на квартиры.

Есть ли у вас конкретный пример проекта, который показывает, как увеличение стоимости строительных работ и материалов отразилось на конечной стоимости?

В настоящее время мы завершаем проект "Фрагмент" в пражском районе Инвалидовна, который будет состоять из 140 квартир. Мы регистрируем, что рост цен на строительные работы отразится на стоимости в пределах 10-15 процентов.

Сейчас читают 🔥 Ипотечные ставки в Чехии приближаются к 4 процентам

Проект "Фрагмент" планируется использовать для сдачи в аренду жилья. Именно растущая недоступность собственного жилья привела вас к планам строительства квартир для сдачи в аренду?

Недоступность нашего собственного жилья не сыграла никакой роли. Программа действовала у нас около 5 лет, когда мы решили предложить проект в аренду. За это время мы успели подготовить другие проекты, которые мы хотели бы сохранить в нашем портфеле. Наша цель - создать пакет из примерно 1 000 квартир, которые мы хотели бы иметь в своем активе и продолжать сдавать их в аренду.

Так есть ли потенциал для развития арендного жилья?

Безусловно. Мы черпаем вдохновение в Западной Европе, где соотношение жилья, занимаемого владельцами, и арендного жилья составляет примерно 50 на 50, и, следовательно, значительно выше для арендного жилья, чем в Чешской Республике, где оно составляет примерно 1/4. Но я думаю, что постепенно рынок будет склоняться в сторону арендного жилья, и через несколько десятилетий эти сегменты уравновесятся.

А захотят ли чехи?

Вопрос не в том, захотят ли они этого, а в том, где еще они должны жить, если их нынешнее экономическое положение не позволяет им иметь собственное жилье. Цены на жильё достигли относительно высокого уровня, и я думаю, что значительная часть среднего класса не сможет позволить себе собственное жильё. Рано или поздно они решат, что арендное жильё тоже имеет свои прелести, и это рыночное представление о том, что каждый должен иметь свой дом, постепенно изменится.

Украинские рабочие также стали предметом обсуждения в последние дни. Существовало опасение, что многие из них покинут чешскую строительную отрасль и отправятся обратно на Украину. Случалось ли такое?

Сейчас читают 🔥 Большие планы на новые квартиры в Праге. Но вы их не увидите просто так в продаже

У нас есть своя строительная компания в составе группы, и мы регистрируем, что определенное количество украинских рабочих действительно вернулись в Украину. Но это не большинство. Те, кто остался, во многих случаях также, в свою очередь, приняли друзей и родственников из Украины. Поэтому они воспользовались тем, что могут приехать в Чехию и иметь кого-то, к кому можно обратиться. Мы считаем, что сможем трудоустроить большое количество этих людей, когда они станут более ориентированными и стабильными, и это только поможет нам.

С другой стороны, может ли ситуация измениться в долгосрочной перспективе и приток украинцев заполнить мощности в строительном секторе?

Мы надеемся, что в будущем количество людей, приезжающих на работу в чешскую строительную отрасль, будет расти. С другой стороны, политика ČNB по усмирению инфляции приведет к охлаждению чешской экономики, и заказов будет не так много, поэтому вполне вероятно, что со временем работников на рынке будет больше, чем заказов.

Мы также можем посмотреть на рынок аренды через призму украинцев. Увеличится ли число желающих жить в чешской аренде?

Если сюда приезжают сотни тысяч украинцев, им нужно где-то жить. На первом этапе государство будет помогать им, но на втором этапе они будут пытаться найти работу, а когда они найдут работу, они захотят изменить свой стиль жизни. Поэтому первым будет сдаваться в аренду жильё. Я ожидаю, что интерес к ним будет очень велик и что спрос будет превышать реальное предложение. Арендное жильё начнет попадать в ту же ситуацию, в которой сейчас находится продажа квартир - оно станет недоступным.

Будут ли украинцы также покупать квартиры в Чехии?

Я думаю, что большинство не будет покупать здесь квартиры на первом этапе. Сначала они будут сдаваться в аренду. Конечно, будут и исключения - люди со свободным капиталом, которые могли бы купить квартиры в частную собственность.