Чем доступнее будет ипотека в Чехии, тем дороже будут квартиры

Объём выданных ипотечных кредитов в июле 2022 года снизился более чем на 1/3 по сравнению с июнем. По словам главы банка Hypoteční banka Йиржи Фейкса, годовой баланс ожидается еще хуже. Объём выданных ипотечных кредитов едва достигнет половины прошлогоднего показателя.

В этом году банки выдадут едва ли половину от прошлогоднего объёма ипотечных кредитов. На это есть несколько причин. Главная из них - высокие процентные ставки, считает Иржи Фейкс, генеральный директор Hypoteční banka.

"Некоторые клиенты действительно не в состоянии выплачивать ипотеку при таких процентных ставках, и еще большая часть потенциальных клиентов, которые сейчас откладывают оформление ипотеки, ждут, когда ставки снова снизятся и ипотека станет дешевле", - сообщил в интервью главный исполнительный директор банка.

Сейчас читают 🔥 Большие планы на новые квартиры в Праге. Но вы их не увидите просто так в продаже

В настоящее время из-за роста процентных ставок клиенты доплачивают около 10 000 чешских крон в месяц при среднем размере ипотечного кредита. По мнению некоторых экспертов в области ипотечного кредитования, одним из вариантов может быть продление срока ипотеки на более длительный период, чем обычные 30 лет.

По мнению Фейкса, это решит проблему высоких ежемесячных выплат в краткосрочной перспективе, но в целом эта мера может возобновить темпы роста цен на недвижимость.

Банки и строительные общества выдали в июле ипотечных кредитов на сумму 11,9 млрд. чешских крон. По сравнению с июнем объём и количество выданных ипотечных кредитов снизились более чем на 1/3. Есть ли у вас оценка того, каким будет общий баланс на конец года?

Общий баланс на конец года будет значительно ниже, чем в предыдущие годы. Если суммировать ипотечные банки и строительные общества, то оценка составит около 250 млрд. чешских крон, что меньше половины прошлогоднего результата. Если брать только ипотечные кредиты, то она будет еще меньше, потому что сокращение строительных обществ происходит не так быстро. На самом деле, они также выдают необеспеченные кредиты, где снижение не такое высокое.

Сейчас читают 🔥 В 2024 году в Чехии вырастут пенсии и минимальная зарплата, у предпринимателей увеличатся платежи

Как такое значительное снижение отразится на бизнес-стратегии банков, предлагающих ипотечные кредиты на чешском рынке?

Банки пытаются завоевать как можно больше места и доли рынка. Конкуренция всё еще существует, поэтому мы стараемся держать процентные ставки как можно ниже, чтобы сделать их как можно более привлекательными для клиента. Однако, с их точки зрения, в нынешней ситуации все выглядит скорее наоборот.

Текущие ставки по ипотечным кредитам зачастую непривлекательны, непривлекательны и слишком высоки для клиентов, что является основной причиной снижения интереса к ипотеке.

Впервые за несколько месяцев ставки ČNB не повышались. Ожидаете ли вы, что ставки по ипотечным предложениям могут снова начать снижаться? Это первый сигнал?

В настоящее время все еще довольно сложно предсказать, как будут развиваться процентные ставки, поскольку Чешский национальный банк (ČNB) устанавливает краткосрочные процентные ставки, которые в настоящее время даже выше, чем ставки по ипотечным предложениям. Ставка репо ČNB составляет около 7 %, в то время как ипотечные кредиты по-прежнему предлагаются по ставке около 6 %, что показывает, что банки не основывают свои ставки на этих краткосрочных ставках, а используют долгосрочные ставки, которые учитывают, как изменятся рыночные ставки через несколько лет. Поэтому ставки не поднялись так высоко.

Я не думаю, что это произойдет именно потому, что рост остановился с точки зрения ČNB. Но в то же время я не вижу и разворота к началу снижения ставок. На данный момент я ожидаю скорее стабильности процентных ставок, которые могут немного подешеветь лишь в исключительных случаях благодаря акционным предложениям банков для некоторых клиентов. В настоящее время я не ожидаю какого-либо другого значительного снижения.

Вы говорите, что в настоящее время ожидаете скорее стагнации. Когда может начаться удешевление ипотечных кредитов и какую роль в этом сыграет конкурентная борьба банков?

С точки зрения конкуренции, возможностей для удешевления ипотеки не так много, поскольку, хотя это может и не казаться таковым, банки буквально жаждут крови в процентных ставках по ипотеке. Так что возможностей для дальнейшего удешевления не так много. Однако, возможно, если экономика замедлится и инфляция снизится, процентные ставки могут постепенно снижаться. Однако я бы не ожидал, что это произойдет в этом году, возможно, мы увидим первые признаки в следующем году.

Сейчас читают 🔥 С января 2024 года внутренний паспорт Чехии можно будет иметь в мобильном телефоне

Вернутся ли когда-нибудь процентные ставки по ипотечным кредитам к двум процентам, как это было еще в прошлом году?

Такой сценарий, безусловно, существует, но вопрос в том, на какой временной горизонт мы смотрим. В какой-то момент эти ставки почти наверняка появятся, но будет ли это через 2, 5 или 10 лет, вряд ли кто-то сможет сказать.

Вы сами говорите, что развитие процентных ставок будет трудно предсказать. Как клиенты должны подходить к исправлению? Рекомендуете ли вы 5-летнюю фиксацию, или лучше сократить этот период?

В настоящее время клиенты часто выбирают ипотечные кредиты в зависимости от текущей процентной ставки для данного конкретного кредита. На данный момент большинство банков предлагают наиболее привлекательные фиксы на более длительный срок, то есть на 5-7 лет. Для некоторых банков этот срок может достигать 10 лет. Более короткие фиксации, т.е. фиксации на 1-3 года, в настоящее время несколько выше. Поэтому клиенты, которые сегодня берут более короткую фиксацию, готовы заплатить немного больше в надежде заплатить немного меньше в будущем.

Однако в настоящее время таких клиентов не так много, поскольку разница в ставках довольно существенна и клиенты не очень охотно соглашаются на неё. Но как только экономическая ситуация прояснится, и начнет казаться, что ставки могут снизиться, на самом деле может произойти то, что клиенты предпочтут более короткие сроки.

Снижение объёма выданных ипотечных кредитов обусловлено высокими процентными ставками, связанными с дорогой недвижимостью, и регулированием условий получения ипотечных кредитов Чешским национальным банком. Это отсекло значительную часть заинтересованных лиц от возможности получения ипотечного кредита. Сколько своих клиентов вы потеряли в результате этого в Hypoteční banka?

Это трудно оценить. Я думаю, что по большей части основной причиной являются высокие процентные ставки. Это то, что неприемлемо для многих клиентов. Некоторые из них действительно не в состоянии выплачивать ипотеку по таким ставкам, а еще большая часть потенциальных клиентов, которые откладывают получение ипотеки сегодня, ждут, когда ставки снова снизятся и ипотека станет дешевле.

Существует также доля клиентов, которые хотели бы получить кредит на недвижимость, но приходят в банк и обнаруживают, что не могут этого сделать из-за правил ČNB. Этот показатель действительно сдерживает часть потенциальных заявителей на ипотеку в настоящее время, но я бы сказал, что эта часть не так велика, как та часть, которая обескуражена только тем, что ставки высоки, и они хотят подождать, пока ипотека подешевеет.

Сейчас читают 🔥 Уровень жизни в Чехии в 2022 году

Так насколько же подорожала средняя ипотека в реальном выражении?

Сегодня самая распространенная ипотека составляет около 3-х миллионов крон. При 2 % процентной ставке ежемесячный платеж составлял около 15 000 чешских крон. Сегодня такая же ипотека по ставке около 6 % составляет около 25 000 чешских крон в месяц. Это дополнительные 10 000 чешских крон в месяц за ту же ипотеку.

В контексте столь значительного роста цен на ипотечные кредиты, как вы относитесь к возможности получения ипотечного кредита на более длительный срок, чем обычные 30 лет? Может ли такая ипотека стать решением проблемы?

Некоторые мои коллеги считают, что это своего рода вариант снижения ежемесячных выплат при той же сумме ипотеки. В краткосрочной перспективе это, безусловно, может сработать, и люди, которые раньше не смогли бы позволить себе ипотеку, в этих условиях смогут позволить себе кредит. Хотя лично я не являюсь его поклонником. Фактически, при большей доступности ипотечных кредитов спрос на недвижимость также существенно возрастет. Чем больше он рос, тем больше росли цены, и круг снова замыкался. Цены будут выше, а вместе с ними и необходимость брать ипотечные кредиты на более высокие суммы. Вероятно, нет смысла бесконечно искать способы позволить все большему количеству людей покупать недвижимость, потому что это продолжает взвинчивать цены на недвижимость в Чехии.

Значит, только некоторые чехи должны иметь доступ к своей собственности?

Так было всегда, вопрос лишь в том, насколько велика доля. Ни в одной ситуации не было такого, чтобы каждый мог позволить себе купить недвижимость. Всё еще существует значительная часть населения, которая не может позволить себе купить собственное жильё и вынуждена арендовать его или ждать, пока она получит недвижимость в наследство на свои деньги. Это также очень распространенный вариант в нашей стране. В любом случае, в настоящее время, как из-за высоких цен на чешскую недвижимость, так и из-за развития процентных ставок, доля людей, которые могут позволить себе купить недвижимость, снижается.

Процентные ставки по ипотеке, хотя и значительно выше, чем мы привыкли за последний год, все же ниже текущего уровня инфляции. Является ли это фактором, который следует принимать во внимание, если я рассматриваю возможность покупки недвижимости?

Сейчас читают 🔥 Ипотечные ставки в Чехии ниже ставок ČNB

При рассмотрении вопроса о покупке жилья лучше сравнить процентную ставку с ценой жилья. Оглядываясь назад, можно сказать, что покупка недвижимости была очень выгодной, поскольку процентная ставка была низкой, но цены на жильё росли более высокими темпами, поэтому недвижимость дорожала быстрее. Сейчас развитие трудно оценить. С точки зрения общей инфляции это может быть интересно, но главное - это развитие цен на жильё, где ожидается значительное замедление роста, лично я думаю, что в какой-то момент рост будет ниже, чем процентные ставки, так что это может быть не так выгодно.