Правительство Чехии предпринимает очередную попытку борьбы с дороговизной жилья

На протяжении последних 20 лет правительство Чехии даёт избирателям одно и то же обещание: они улучшат доступ домохозяйств к жилью. Долги остаются неоплаченными, а ситуация продолжает ухудшаться. Теперь против жилищного кризиса выступил министр Иван Бартош.

Жилищный кризис в Чехии углубляется. В конце прошлого (2023) года цены на квартиры достигли нового рекорда, растет и арендная плата. В то же время инфляция разрушила покупательную способность чехов, реальная зарплата которых только за прошлый год упала на 7,5 %. За тот же период квартиры подорожали в среднем на 3,6 процента, а арендная плата - на 6,3 процента.

Об ухудшении ситуации свидетельствует и рост социальных пособий. Если с января по июль 2022 года государство выплатило в общей сложности 4,6 миллиарда чешских крон в виде жилищных пособий, то в прошлом (2023) году за тот же период эта сумма была более чем в 2 раза выше. А за весь год она составила рекордные 18 миллиардов крон.

Сейчас читают 🔥 Застройщик Sekyra Group начал строительство офисных зданий в Праге 5 - Смихов

Строительство замедлилось

Дорогое жильё - серьезная проблема для государства, с этим согласны и правительство, и оппозиция. "Это также может повлиять на рождаемость. Молодые люди боятся заводить семьи, когда все дорого и жильё не по карману", - говорит Клара Досталова, депутат от движения ANO и бывший министр местного развития - министерства, отвечающего за жилищное строительство.

Поддержка жилищного строительства с самого начала была одним из приоритетов сегодняшнего правительства. Придя к власти, оно пообещало ускорить процедуры строительства, оказать финансовую поддержку жилищному строительству и начать некоммерческое строительство квартир, находящихся в ведении муниципалитетов или кооперативов. "К концу срока полномочий можно будет строить до 10 000 дополнительных квартир для сдачи в аренду ежегодно", - говорится в заявлении программы.

Цель не будет достигнута. Экономика переживает спад, а борьба с инфляцией привела к росту процентных ставок. Особенно сильно пострадали рынки строительства и недвижимости. В прошлом году в стране было построено 38 000 домов, что всего на четыре тысячи больше, чем в 2021 году до кризиса.

Будущее выглядит еще хуже: в 2021 году, когда закончилась работа предыдущего правительства, в стране было начато строительство 45 000 квартир, в то время как в прошлом году было построено менее 36 000. Более того, в прошлом году было выдано самое низкое количество разрешений на строительство с конца 1990-х годов. "То, чего не хватает, стоит дорого", - говорит она.

Сейчас читают 🔥 Количество семейных домов на продажу во всех регионах Чехии снижается, цены на них начинают расти

Застройщики, ряд экономистов и политиков считают основной причиной нехватки жилья недостаточное строительство, виновником которого является длительная процедура возведения зданий. "Мы разработали новый закон о строительстве, который должен был сделать процедуру строительства более прозрачной и стать краеугольным камнем повышения доступности жилья. Он получил премию "Закон года". К сожалению, правительство Петра Фиалы отменило его и заменило поправкой, которая не решает многих проблем. Она ускорит процессы, но соблюдение сроков будет практически неисполнимым", - говорит Досталова.

По мнению её преемников, закон был неадекватным. В новой и якобы лучшей форме он будет применяться к жилому строительству с 1 июля 2024 года. Уже сегодня руководство Министерства регионального развития уверяет, что поправки ускорят и упростят строительные процедуры. Скоро станет ясно, удастся ли этого добиться.

Но на рынке жилья все гораздо сложнее. Даже если строительство удастся ускорить, это само по себе не обеспечит гражданам доступ к жилью. Увеличение предложения жилья не ведет к автоматическому снижению цен, на которые в большей степени влияют факторы спроса: динамика доходов населения, макроэкономическая ситуация и ожидания относительно того, как будет развиваться стоимость недвижимости в будущем. Мы подробно рассмотрели эту тему в нашем анализе.

И бывший министр Досталова, и ее преемник Иван Бартош согласны с тем, что для решения жилищного кризиса необходимы другие инструменты. Первый из них сейчас находится на рассмотрении правительства.

Гарантированная арендная плата

В мае кабинет министров должен обсудить законопроект о поддержке жилищного строительства, целью которого является приобретение тысяч неиспользуемых муниципальных или частных квартир под жилье.

По данным Чешского статистического управления, в Чехии простаивает до 200 000 квартир. По данным Министерства внутренних дел, новый закон позволит ежегодно выводить на рынок до 3-х тысяч таких квартир. Он вводит финансовые гарантии для частных владельцев, которые предоставляют квартиры муниципалитетам для сдачи в аренду. Муниципалитет будет нести риск того, что арендатор не заплатит за квартиру или нанесет ущерб имуществу, и оплатит любой ущерб. В то же время предложение предусматривает создание во всех муниципалитетах с расширенной компетенцией контактных центров для людей, которым грозит жилищная катастрофа.

Муниципалитеты должны предоставлять гарантированные арендные квартиры наиболее уязвимым гражданам, у которых нет шансов получить коммерческое жильё. По данным Министерства внутренних дел, таких людей насчитывается до 154 000, в основном это семьи с детьми.

Однако оппозиции это предложение не нравится: "Я его не поддерживаю, в нем нет ни слова о поддержке инвестиций в жильё. Оно не затрагивает сути проблемы, это, по сути, закон о социальном жилье". За 1,5 миллиарда в год будут создаваться консультационные центры, а муниципалитеты должны арендовать квартиры у частных лиц и нести за них ответственность. Это проблема для многих муниципалитетов, - говорит Досталова.

Сейчас читают 🔥 Производство автомобилей в Чехии в 2024 году бьёт рекорды

Миллиарды на муниципальные квартиры

Однако Министерство внутренних дел готовит и другие инструменты для поддержки строительства, к которому призывает Досталова. "Мы планируем масштабную поддержку инвестиций в доступное арендное жилье. Только из Национального плана обновления на эти цели должно быть выделено более 8 миллиардов крон в виде возвратных финансовых инструментов. В сотрудничестве с частным сектором и Европейским инвестиционным банком мы ожидаем, что в ближайшие годы инвестиции в сектор доступного жилья составят не менее 20 миллиардов крон", - заявила Вероника Хешикова, пресс-секретарь Министерства регионального развития.

Однако Министерство внутренних дел планировало финансовую поддержку строительства и при предыдущих правительствах. "У нас была программа "Строительство для муниципалитетов", программа для молодежи, программа для муниципального жилья для пожилых людей, для домов престарелых, для технической инфраструктуры", - говорит Досталова.

Однако большинство программ не заработали, они были отменены из-за отсутствия интереса со стороны инвесторов, нехватки денег и других причин. Тем не менее, по словам Досталовой, в период с 2016 по 2021 год на поддержку жилищного строительства было выделено 12 миллиардов крон.

Однако масштабные субсидии не способствовали повышению доступности жилья. На их неэффективность указало и Высшее контрольное управление. По его данным, в период с 2016 по 2021 год почти 14 миллиардов крон ушло в общей сложности на 4 500 проектов по поддержке жилья. "Но влияние на рынок жилья было незначительным. Основные проблемы жилищной политики, в частности наличие и качество жилищного фонда, сохраняются уже долгое время, и существующие концепции не привели к их устранению", - говорится в отчете NKÚ, опубликованном в начале года.

В качестве примера NKÚ приводит программу субсидирования и кредитования "Строительство для муниципалитетов", в рамках которой было построено социальное жилье как минимум для 2 375 семей. Однако к концу 2022 года было построено всего 226 квартир. Схема рухнула из-за незаинтересованности муниципалитетов. И это при том, что, по данным опросов MMR, почти три четверти муниципалитетов в нашей стране хотят расширить или реконструировать свой жилищный фонд. Однако зачастую муниципалитеты не решаются на строительные проекты.

Проекты PPP как "черная дыра" для государственных денег

Поэтому сегодняшнее министерство решило противостоять подобной катастрофе. На европейские деньги оно открывает консультационные центры по инвестициям в восьми регионах и филиалы в остальных.

"В больших городах есть эксперты, они знают, как управлять проектами. В небольших городах и муниципалитетах этого часто не хватает, поэтому они не берутся за строительство, ремонт или покупку квартир. Поэтому помимо финансовой поддержки мы предлагаем муниципалитетам практические советы и рекомендации. Например, как найти качественного строителя и экономиста, как изменить план зонирования или подготовить градостроительное исследование", - объясняет министр Бартош.

Мартин Лакс, социолог, специализирующийся на жилищном строительстве, считает главной проблемой усилий по поддержке строительства жилья то, что они обычно являются проектами PPP, в которых сотрудничают государственный и частный секторы. "Проекты PPP никогда не бывают простыми, и если их не подготовить должным образом, они могут превратиться в черную дыру для государственных финансов. Миллиарды из государственных бюджетов зачастую лишь увеличивают прибыль застройщиков, но не повышают доступность жилья", - предупреждает он.

Сейчас читают 🔥 Прага планирует построить тысячи городских квартир. В проекты будут вложены десятки миллиардов крон

"Мы уже видели программу поддержки строительства арендного жилья, в рамках которой было построено 60 000 квартир, но затем они были проданы или сданы в коммерческую аренду, а прибыль оказалась у частных игроков. Типичная приватизация прибылей и социализация убытков", - говорит Лакс.

NKÚ также указало на случай, когда арендные квартиры для пожилых людей и инвалидов с ограниченными возможностями или доходами были построены с помощью льготных кредитов. Однако приоритетом программы была финансовая отдача, поэтому арендная плата никак не ограничивалась и была недоступна для целевой группы без дополнительной социальной поддержки.

Строительство субсидированного жилья вряд ли будет развиваться, если не удастся активизировать деятельность муниципалитетов. Однако в MMR видят другой путь: поддержка некоммерческого строительства. "Мы также хотим сосредоточиться на ассоциативных и кооперативных формах строительства жилья", - говорит пресс-секретарь Хешикова. Строительство, осуществляемое так называемыми Baugruppe (группами людей, заинтересованных в жилье в рамках конкретного проекта) или кооперативами, является некоммерческим, поэтому квартиры могут быть более доступными, чем в проектах девелопмента.

MMR также работает над правовыми изменениями в отношениях аренды, поскольку более эффективная защита интересов арендаторов и владельцев жилья может освободить больше свободных квартир для рынка жилья. Кроме того, оно хочет усовершенствовать систему территориального планирования. Министерство финансов готовит инвентаризацию государственных земель, часть из которых может быть передана муниципалитетам под строительство.