Вместо дешевых ипотечных кредитов в Чехии появились самые дорогие квартиры в истории

Этот (2024) год ознаменовался возвращением на чешский рынок жилья. Однако не только покупатели, но и цены на недвижимость вернулись к своим максимумам.

В прошлом (2023) году чехи все еще ждали снижения процентных ставок. Они превышали 6 процентов, и покупатели, которым мешали приобрести жильё, лишь молча вспоминали 2021 год, когда можно было получить ипотеку даже ниже 2-х процентов.

Однако с тех пор и в целом за этот год ставки по ипотеке снизились на 0,8 процента до 5,22 процента, согласно данным Swiss Life Hypoindex.

Сейчас читают 🔥 Чешские банки должны удешевлять ипотечные кредиты, но у них пока нет причин делать это

«Весь 2024 год был отмечен постепенным снижением ипотечных ставок. Однако это снижение было не столь значительным, как ожидалось в начале года. Хотя ставка двухнедельного репо в течение года снизилась почти на 3 процента, банки лишь частично отразили это снижение в ставках по ипотеке», - говорит аналитик по ипотечным кредитам Swiss Life Select Иржи Сикора (Jiří Sýkora).

По его словам, этому было несколько причин. Одна из них - недостаточно высокий потолок разумных расходов клиента при досрочном погашении, установленный Законом о потребительском кредите. Другая причина может заключаться в том, что банки смогли «оздоровиться» после нескольких лет низкой маржи.

«Кроме того, по мере приближения конца года сыграл свою роль тот факт, что банки уже выполнили свои планы по количеству выданных в этом году кредитов, а значит, начали готовиться к старту ипотечного рынка в начале следующего года», - добавляет Иржи Сикора.

Конец ожидания дешевых цен

Несмотря на снижение процентных ставок в среднем менее чем на 1 процент, что на практике означает снижение менее чем на 2 000 чешских крон при ежемесячном платеже по кредиту в размере 3,5 миллиона чешских крон, чехи перестали ждать значительного снижения.

Сейчас читают 🔥 Чехия - страна кроновых миллионеров

Об этом свидетельствуют, например, предложения квартир на портале недвижимости от компании Seznam.cz, где возвращение спроса отразилось на ценах на недвижимость. Они стремятся к новым максимумам.

Средние показатели третьего квартала этого года превышают аналогичный период 2022 года, когда цены еще находились на самом высоком уровне благодаря рекордному спросу.

Что касается небольших квартир, то в основном рост цен наблюдается в регионах. «Согласно нашим данным, регион Градец Кралове опережает тенденцию роста цен на небольшие квартиры: цены здесь постоянно растут даже тогда, когда в других регионах наблюдается повсеместное падение. Я вижу причину этого главным образом в том, что многие инвесторы спекулируют на будущих улучшениях транспортной доступности», - говорит Хана Контриш, менеджер по отраслевым услугам Seznam.cz.

С другой стороны, в 2024 году рост цен на большие квартиры возобновился, прежде всего, в Праге. По сравнению с прошлым годом цены на предложения выросли на 8 процентов. «Наш прогноз о том, что после падения цен квартиры в Праге быстрее всего достигнут своего первоначального уровня и снова вернутся к росту, подтвердился», - говорит Хана Контриш.

Аналогичная ситуация сложилась и в Моравско-Силезском крае, где рост по сравнению с 2022 годом составил 7 процентов. По сравнению с предыдущими годами цены растут и в Карловарском крае, где они увеличились на пять процентов по сравнению с 2022 годом.

Штепан Гьюрич, брокер по недвижимости и владелец Re/Max Horizont, подтверждает высокий спрос, который является причиной роста цен. По его словам, цены, по которым сейчас предлагается и продается недвижимость, уже являются самыми высокими из тех, с которыми брокеры сталкивались до сих пор.

«По многим объектам цена продажи даже превышает предложение. Такого не было в последние 2 года, когда спрос значительно снизился», - говорит он.

«Конечно, всё зависит от того, как установлена стоимость предложения. Часто бывает, что цена повышается на 5-10 процентов по сравнению с первоначальным предложением», - добавляет владелец агентства недвижимости добавляя, что именно цена предложения покупателя очень часто играет решающую роль в продаже престижных объектов.

Сейчас читают 🔥 С 2025 года в Чехии увеличатся отчисления для предпринимателей

Как в рекордном году

По словам Душана Куновского, главы крупнейшего застройщика жилья Central Group, в случае с новостройками ситуация не изменилась.

«Спрос на новые квартиры в Праге в этом году удвоился по сравнению с предыдущим годом. Застройщики уже продали более 5 тысяч квартир, и этот темп сохранится», - сказал он.

По словам Петра Михалека, председателя правления Skanska Residential, показатели продаж в этом году даже близки к рекордным результатам 2021 года, когда жилые проекты были практически распроданы.

«Учитывая текущую ситуацию на рынке, мы ожидаем, что эта сильная тенденция сохранится в ближайшие кварталы», - подтверждает Петр Михалек.

Стремительный рост цен

Возросший в последние месяцы спрос на новые квартиры на пражском рынке способствовал достижению новых исторических максимумов в средних ценах предложения и продажи.

В конце третьего квартала 2024 года средняя цена предложения новых квартир достигла 160 720 чешских крон за квадратный метр, что на 6,8 % больше, чем в прошлом году. Таким образом, в конце третьего квартала этого года цены на пражские новостройки превысили пятипроцентный рост, предсказанный Чешским национальным банком в его отчете о финансовой стабильности на весь этот год.

Логично, что средняя цена продажи выросла вместе с ценой предложения и достигла 152 184 чешских крон за квадратный метр.

Рынок жилья, занимаемого владельцами, и возвращение спроса на него в этом году повлияли не только на цены на продаваемую недвижимость, но и на арендную плату. Согласно индексу арендной платы, который готовит консалтинговая компания Deloitte, средняя цена аренды в Чехии за первые 3 месяца выросла более чем на 5 процентов.

Сейчас читают 🔥 Крупные инвесторы поглощают чешский рынок недвижимости. Они предлагают приобретенные квартиры арендаторам

«По моим оценкам, осенью и зимой можно ожидать такого же роста цен на аренду, как и летом. Уровень цен на жильё, занимаемое владельцами, всё еще немного повышается, предложение не успевает за спросом, а процентные ставки по ипотечным кредитам снижаются не так быстро, как предполагалось ранее. Все эти факторы повышают спрос на аренду жилья», - говорит Петр Гана, директор по недвижимости и строительству консалтинговой и технологической компании Deloitte.

По мнению экспертов в области недвижимости, активность в различных сферах рынка жилья будет продолжаться. И это будет отражаться на ценах». Компания Golem Finance смоделировала прогноз развития событий по трем сценариям.

Цены продолжат расти

Согласно оптимистичному сценарию, с точки зрения покупателей, цены на жилье в следующем году вырастут на три процента, но это маловероятно.

По негативному сценарию они вырастут на 15 процентов, а по реалистичному - примерно на одну десятую. «Реалистично я бы оценил рост цен на жильё в 10 процентов. Снижение цен на ипотечные кредиты я бы оценил примерно в 0,6 процентных пункта. А доходы населения вырастут в среднем на 5 процентов», - сказал Либор Остатек, основатель Golem Finance и эксперт по ипотеке в Broker Trust.

Учитывая давнее несоответствие между ценами на жилье и средним доходом семьи, рынок также окажет влияние на доступность жилья, которая будет продолжать ухудшаться по мере сохранения тенденции.

Чехия уже сейчас занимает второе место по доступности жилья для владельцев среди 17 европейских стран. Даже доступность арендного жилья складывается не лучшим образом для местных жителей. В крупных городах цены быстро растут, а в других местах предложение слишком мало.