В 2026 году цены на квартиры и дома в Чехии будут расти медленнее

Небывалый спрос в 2025 году поднял цены на чешские квартиры до новых рекордных уровней. В Праге стало нормой, что средняя 3-комнатная квартира стоит более 10 миллионов крон. И покупатели за пределами столицы привыкают к ранее трудновообразимым ценам. То же самое касается и семейных домов. По мнению экспертов, в следующем (2026) году ситуация улучшится лишь частично, в первую очередь из-за продолжающегося ограничения предложения.

В своем декабрьском отчёте о финансовой стабильности Чешский национальный банк прогнозирует, что в 2026 году цены на жилую недвижимость вырастут в среднем на 6,3% по сравнению с предыдущим годом. В этот показатель входят не только семейные дома и квартиры, но и земельные участки. В прогнозе, опубликованном в конце октября, Komerční banka ожидала роста на 8,3%.

Финансовые учреждения и эксперты, опрошенные порталом Novinky.cz, сходятся во мнении, что рост цен на недвижимость будет более медленным, чем в этом году, когда цены на дома выросли на десятую часть, а на квартиры — даже примерно на 15 процентов. «Текущий двузначный рост цен на квартиры выходит за рамки всех моделей и не является устойчивым в долгосрочной перспективе», — сказал Jiří Pour, экономист UniCredit Bank.

Сейчас читают 🔥 Квартиры, дома и дачи в Чехии продавались в 2025 году больше, чем в прошлом году. Их цена выросла

По словам Петра Ханы, директора отдела недвижимости и строительства в консалтинговой компании Deloitte, замедлению роста цен могут способствовать, например, сохраняющиеся высокие ставки по ипотечным кредитам и исчерпание части отложенного спроса предыдущих лет.

Однако, по мнению аналитиков, даже более медленный рост цен не означает, что жилье станет более доступным. Цены на недвижимость будут продолжать расти немного быстрее, чем заработная плата. Например, в упомянутом отчете ČNB предполагается, что для приобретения собственной квартиры площадью 68 квадратных метров по-прежнему потребуется примерно 13 годовых брутто-зарплат.

Основной причиной является длительная нехватка квартир на рынке. В последние годы спрос на них усилился за счёт инвесторов, которые видят в недвижимости привлекательную возможность для приумножения своих средств. При этом неясно, насколько их интерес охладит ужесточение правил предоставления инвестиционных ипотечных кредитов, рекомендованное банкам ČNB.

«Пока, например, на пражском рынке не будет тысяч нереализованных объектов, цены будут продолжать расти. И в других регионах ситуация аналогична», — констатировал Петр Дуфек, главный экономист банка Creditas.

Сейчас читают 🔥 Объём ипотечных кредитов в Чехии в июле 2025 года вырос до 37,8 млрд крон

Проблемы нарастают

Прогноз на будущее не оптимистичен. В этом году произошло резкое сокращение количества выданных разрешений на строительство. Их количество было самым низким с 1999 года, с которого статистики ведут учет. Таким образом, в полной мере проявились последствия неудачной цифровизации, которая еще больше усугубила проблемы строительных органов. При этом её недостатки до сих пор не удалось полностью устранить.

Кроме того, сегодняшняя неэффективность органов власти еще только отразится на ценах. В настоящее время застройщики строят и продают квартиры, разрешенные в соответствии со старыми правилами, действовавшими до июля прошлого (2024) года. Текущие проблемы, учитывая обычный ритм работы рынка недвижимости, проявятся через 2-3 года.

Новое правительство обещает, что строительное регулирование ускорит готовящееся изменение строительного закона. Однако оно вступит в силу только в 2028 году. Таким образом, его эффект будет заметен не раньше начала нового десятилетия.

В следующем году на цены на недвижимость может повлиять и растущее напряжение между строительными компаниями и застройщиками, которым не нравится удорожание строительных работ. Крупнейший чешский застройщик Central Group из-за этого даже на год отложил подготовку проектов с примерно тысячей квартир.

Другие компании пока не последовали его примеру, но не исключено, что присоединятся позже. Подобно тому, как в 2022 году, когда Central Group в последний раз пошла на подобный шаг. Часть конкурентов тогда отреагировала с задержкой в несколько месяцев. Но даже если этого не произойдет, потеря тысячи квартир означает для рынка с долгосрочным дефицитом предложения еще одну проблему.

«Если крупнейший застройщик откладывает начало всех новых проектов, а другие застройщики могут выбрать аналогичный осторожный подход, то через несколько лет на рынке будет доступно меньше новых домов, чем соответствовало бы постоянно высокому спросу», — заявил Jiří Sýkora, ипотечный аналитик компании Swiss Life Select.

Больше людей окажутся в аренде

Эксперты поэтому ожидают, что и в 2026 году часть чехов продолжит переезжать в аренду. Данные Евростата показывают, что в прошлом году в арендованных квартирах проживало более четверти домохозяйств. Пять лет назад этот показатель составлял всего 21 процент. Хотя на рост повлияла и волна беженцев из Украины, все более очевидным становится тот факт, что часть людей не может позволить себе собственное жильё.

По словам Ханы из Deloitte, с учетом высоких цен на недвижимость аренда станет обычной частью жизни, и люди будут приобретать собственные квартиры в более позднем возрасте, чем раньше. Однако даже арендуемых квартир не хватает, и поэтому арендная плата постепенно растёт.

Сейчас читают 🔥 Ипотека может превратить разрыв незамужних пар в ад

Последние доступные данные Deloitte за 3-й квартал этого года показывают, что арендная плата в региональных городах выросла на 8,3% по сравнению с предыдущим годом. «Рынок аренды будет развиваться очень похоже, как и в этом году, и можно ожидать небольшого роста цен на аренду», — добавил Хана.