Ставки растут, спрос не спадает. Что ждет клиентов, у которых заканчивается срок фиксированной ставки?

В 2026 году заканчивается срок фиксированной ставки по большому количеству ипотечных кредитов в Чехии, и банки должны были бы перегонять друг друга в предложении выгодных условий. Однако на практике предложения о новой фиксированной ставке от собственного банка являются скорее лишь началом переговоров, пишет в своем комментарии аналитик Gepard Finance Давид Эйм.

Большинство людей хотели бы жить в собственном доме. Однако реальность такова, что немногие могут позволить себе оплатить собственное жильё наличными. Прежде всего, у молодых семей не было достаточно времени, чтобы накопить на собственное жильё, а с появлением детей семейный бюджет настолько перегружен, что большинство семей могут только мечтать о более существенных сбережениях.

Таким образом, ипотечный кредит стал обычной частью нашей жизни. И хотя мало кто хочет быть в долгах на протяжении значительной части своей активной жизни, ипотека сегодня для большинства домохозяйств является единственным способом приобрести собственное жильё.

Сейчас читают 🔥 Продана самая дорогая вилла в Чехии

Год выше среднего, даже в историческом сравнении

С точки зрения интереса к ипотечным кредитам 2026 год можно смело назвать годом выше среднего. И это не только по сравнению с несколькими предыдущими годами, когда ипотечный рынок пережил постковидный спад, от которого он восстанавливался лишь медленно, но и по сравнению со всей новейшей историей.

Историческое сравнение несколько обманчиво, поскольку по мере роста цен на недвижимость в течение последних многих лет с аналогичной скоростью рос и размер средней ипотеки, которую люди оформляли на всё более дорогую недвижимость. Поэтому тот факт, что в марте и апреле мы даже зафиксировали 2 лучших в истории месяца с точки зрения объема оформленных ипотечных кредитов, несколько искажён долгосрочным ростом средней суммы ипотечного кредита.

Если мы посмотрим не на объём, а на количество оформленных ипотечных кредитов, то обнаружим, что исторические максимумы в этом году, хотя и не были побиты, интерес к ним, безусловно, значительно превышает средний уровень.

Согласно данным Чешского национального банка и Чешской банковской ассоциации, в первом полугодии этого года клиенты оформили более 65 тыс. ипотечных кредитов на сумму около 265 млрд чешских крон.

Сейчас читают 🔥 Цены на гаражи растут по всей Чехии

Клиента интересует не статистика, а его собственная ставка

Однако клиентов, как правило, не слишком интересует, сколько ипотечных кредитов было оформлено в тот или иной период. Их больше интересуют условия их собственной ипотеки. А условия — это, с точки зрения клиента, прежде всего процентная ставка, поскольку она напрямую влияет на семейный бюджет. В этом отношении рынок, к сожалению, в настоящее время не вызывает особого оптимизма.

Все мы помним многолетний период, когда процентные ставки держались на уровне 2-3 процентов. Этот период несколько лет назад прервала сложная геополитическая ситуация, сопровождавшаяся всплеском высокой инфляции. Процентные ставки по ипотечным кредитам даже превысили 6 процентов, но последующее постепенное снижение вселяло в нас умеренный оптимизм: казалось, что условия все-таки возвращаются к более приемлемому уровню.

К сожалению, конфликт на Ближнем Востоке изменил тенденцию динамики процентных ставок, и ипотечные кредиты уже несколько месяцев подряд постепенно дорожают. Текущие процентные ставки колеблются около пяти процентов, и пока не видно, чтобы ситуация улучшилась.

Подорожание ипотеки неприятно для клиентов, желающих оформить новый ипотечный кредит. Чем выше ставка, тем выше ежемесячный платеж. Чем выше ежемесячный платеж, тем больше нагрузка на бюджет, и в некоторых случаях может даже случиться так, что клиент просто не сможет получить ипотеку с более высоким платежом. Но в любом случае клиент, обращающийся за новой ипотекой, знает, на что идет.

Однако по-другому могут воспринимать ситуацию клиенты, которые оформили ипотеку несколько лет назад, то есть в то время, когда процентные ставки были примерно в 2 раза ниже. Следует учитывать, что процентная ставка по ипотеке в будущем может вырасти. Но пока этого не произошло, лишь немногие из нас действительно допускают такую возможность.

Окончание фиксированного периода: рост расходов на тысячи крон в месяц

Повышение процентной ставки может неприятно отразиться на семейном бюджете. Для наглядности возьмём ипотеку 2021 года, когда процентные ставки составляли около 2,3 % годовых. Клиент зафиксировал эту процентную ставку на 5 лет. При ипотечном кредите в размере 4 млн крон со сроком погашения 30 лет это означает ежемесячный платеж в размере 15 392 крон.

В этом году, когда у клиента заканчивается 5-летний фиксированный период, остаток по ипотеке составляет ещё 3 509 270 чешских крон, а до полного погашения остаётся ещё 25 лет.

К сожалению, процентные ставки довольно высоки, и банк предлагает клиенту ставку 5,19 % годовых, что на сегодняшний день является довольно приемлемой ставкой. Однако для клиента это означает увеличение платежа до 20 905 чешских крон, то есть более чем на 5 тысяч чешских крон в месяц. Такое изменение может серьезно ударить по семейному бюджету.

Сейчас читают 🔥 Из пражских квартир исчезают резиденты, а туристов становится всё больше. Государство собирается вмешаться

С подобной ситуацией в настоящее время ежемесячно сталкиваются от 8 до 9 тысяч домохозяйств, у которых заканчивается фиксация по ипотечным кредитам, оформленным в те годы, когда процентные ставки были низкими.

В этом году истекают сроки фиксации сразу из нескольких лет

2026 год является в этом отношении исключительным тем, что в нем одновременно истекают сроки фиксации сразу из нескольких разных лет. Самую мощную волну составляют 5-летние фиксированные ставки 2021 года. Этот год стал, с большим отрывом, лучшим годом в истории ипотечного рынка, и 5-летняя фиксированная ставка тогда была очень распространённым выбором. Именно поэтому значительная часть ипотечных кредитов того времени в этом году находится на рубеже срока действия фиксированной ставки.

К ним добавляются трехлетние фиксированные ставки 2023 года и двухлетние фиксированные ставки 2024 года. Причина логична: в конце 2021 года процентные ставки начали быстро расти и постепенно превысили 6 процентов. При этом и клиенты, и весь рынок предполагали, что ставки снова снизятся, и поэтому не были заинтересованы в длительной фиксации. Интерес сместился в сторону более коротких сроков фиксации, как правило, от 2-х до 3-х лет.

Некоторые клиенты, как ни парадоксально, выиграют

Однако не все клиенты обязательно окажутся в худшем положении. Ипотечные кредиты оформлялись, например, и в 2023 году, когда процентные ставки приближались к 6-процентной отметке. И в то время клиенты в основном выбирали 3-летние фиксированные ставки, срок действия которых заканчивается в этом году. Для этой части клиентов даже сегодняшние ставки, как ни парадоксально, могут означать даже небольшое снижение процентной ставки и, следовательно, ежемесячных расходов.

Об этом факте в СМИ почти не упоминается. У большинства клиентов, у которых заканчивается фиксированный период, ставка в этом году действительно повысится, но лишь примерно у трети из них условия реально улучшатся.

Рефинансирование: давление, которое играет на руку клиентам

Большой объём ипотечных кредитов с истекающим сроком фиксации стал новой темой в СМИ, и клиенты слышат об этом со всех сторон. Банки воспринимают это одновременно как угрозу и как возможность переманить клиентов у конкурентов. Именно это давление должно заставлять банки предлагать существующим клиентам действительно конкурентоспособные условия.

Однако удивительно высокое количество рефинансированных кредитов, которое мы зафиксировали в марте, указывает на то, что банкам не всегда удается добиться полного успеха в этом. Для клиента из этого вытекает простое рекомендация: предложение о новой фиксированной ставке от собственного банка следует рассматривать как отправную точку для переговоров, а не как данность.

Обещания с рекламных щитов не удешевляют ипотеку

В настоящее время мы предполагаем, что интерес к ипотеке будет сохраняться, несмотря на более высокие процентные ставки. Однако динамика самих процентных ставок не зависит от воли политиков, как кто-то мог бы подумать, увидев на последних выборах рекламные щиты с обещаниями удешевить ипотеку. Правительство не устанавливает процентные ставки по ипотеке, и, в конце концов, их не устанавливает даже центральный банк. Уровень процентных ставок является прямым отражением текущей экономической и геополитической ситуации. Верить в этом отношении обещаниям политиков — наивно.

Сейчас читают 🔥 Житель Чехии владеет 220 квартирами на сумму около 500 млн крон и имеет 15 ипотек

Высокие ставки не будут длиться вечно

Более высокие процентные ставки неприятны для клиентов. Но ипотека — это долгосрочное обязательство, и высокие процентные ставки не будут длиться вечно. Так же, как после хороших времен наступили времена худшие, я уверен, что после худших времен снова наступит улучшение, в том числе и в сфере процентных ставок, и, возможно, даже в доступности жилья. Однако даже вера в лучшее будущее не должна ограничивать нашу осторожность при заключении такого крупного и долгосрочного обязательства, каким является ипотека.