Как различаются цены в объявлениях и реальность при продаже недвижимости в Чехии?
Рынок подержанной недвижимости в последние месяцы демонстрирует рекордные цены предложения. Что вообще формирует цены на вторичном рынке и насколько можно торговаться?
На чешском рынке недвижимости «из вторых рук» царит оживление. Дома и квартиры со вторичного рынка — то есть, проще говоря, недвижимость, которая ранее уже принадлежала кому-то — составляют около 80 % текущего предложения. Во втором квартале 2026 года оно выросло целую треть. Тем не менее на рынке наблюдается раздвоение тенденций. В то время как цены предложения на квартиры растут, цены на дома, напротив, снижаются.
Что касается квартир, то в столице цена предложения за квадратный метр старых объектов недвижимости уже превысила отметку в 160 тысяч крон. Для сравнения: в новостройках она составляет 187 781 крон за квадратный метр. Цены тянут вверх прежде всего престижные квартиры с хорошей транспортной доступностью до центра — то есть те, что расположены вдоль линий метро.
А растущие цены в Праге тянут вверх и цены в Среднечешском крае, где стоимость квадратного метра приближается к психологической отметке в 100 тысяч крон. По данным одного портала, росту цен способствуют также квартиры из, как ни удивительно, более отдаленных городов. Дело в том, что домохозяйства стремятся найти компромисс между ценой и временем поездки на работу в Прагу, например, в Прибрам, Бенешов или Младу-Болеслав.
Однако рост цен наблюдается не только в Праге и Среднечешском крае. Например, в Южноморавском крае цены на недвижимость подскочили на 4 % и достигли нового рекорда. Квадратный метр здесь в среднем обходится в 121 690 крон — цена, которая была обычной ещё 2,5 года назад в Праге. По мнению экспертов по недвижимости, причиной роста цен является значительно большее количество отремонтированных квартир в предложении.
Однако рост цен наблюдается и в других регионах. Например, в Устецком крае цены предложения по сравнению с предыдущим кварталом подскочили на 12 %, в Карловарском — на 10 %, а в Моравско-Силезском — на 8 % — всё это в ответ на растущий спрос в конце весны.
Напротив, в некоторых востребованных краях цены снизились — например, в Оломоуцком крае на 5 %, в Либерецком — на 4 %, а в Плзенском и Краловеградском — по 3 %. Станет ли это долгосрочной тенденцией, покажет только вторая половина года.
Однако в годовом исчислении рынок старых квартир рос повсеместно: согласно индексу Sreality.cz, наиболее значительно подорожали квартиры в Пардубицком крае — целых на 18 % — где рост был обусловлен, в первую очередь, улучшением транспортного обслуживания. На 13 % в годовом исчислении цены на квартиры выросли также в Высочинском, Устецком, Пльзенском, Моравско-Силезском и Южночешском краях. Наименьший рост цен наблюдался в Краловеградецком крае.
Качественные дома исчезают, остальные ждут своего часа
В отличие от квартир, рынок старых домов, по данным портала, во втором квартале немного замедлился — прежде всего из-за роста числа новостроек. Таким образом, дома ждут покупателей немного дольше, даже если речь идет о качественном строительстве.
«По сравнению с квартирами частные дома более чувствительны к эксплуатационным расходам, энергоемкости, техническому состоянию и местоположению. Поэтому между отдельными домами наблюдаются значительно большие различия как по скорости продажи, так и по достигнутой цене», — говорит владелец одного риэлторского агентства Йиржи Худоба.
Согласно порталу, дом в хорошем состоянии ждет покупателя в среднем 4,3 недели, тогда как в менее привлекательных районах или дома, требующие ремонта, — значительно дольше: в среднем 2,3 месяца. В Праге во втором квартале привлекательные дома даже временно распродались, и в предложении остались в основном менее привлекательные объекты. Это отразилось и на средней цене предложения, которая по сравнению с предыдущим кварталом снизилась на пять процентов.
Цены предложения немного снизились также в Центрально-Чешском крае, что остановило рост, наблюдавшийся с весны прошлого года. По словам руководителя портала Хендрика Мейера, причиной этого может быть не только увеличение предложения на пятую часть по сравнению с предыдущим кварталом, но и тот факт, что в конце года наиболее качественные объекты недвижимости были распроданы и до сих пор не вернулись на рынок. В то же время здесь наблюдается растущая конкуренция со стороны новостроек по выгодным ценам.
Напротив, рост во втором квартале традиционно зафиксировал Южноморавский край, где цены предложения на дома выросли на 2 процента. Однако средняя цена осталась на том же уровне, что и в аналогичный период прошлого года, когда цены предложения на дома начали снижаться. По мнению Мейера, сейчас можно предположить, что ценовой спад закончился и цены на старые дома вновь будут расти.
Решающим фактором является состояние, а не возраст
Но что же определяет цену недвижимости? Здесь в игру вступает целый ряд факторов. От очевидных, таких как местоположение, материалы, из которых построено здание, и его состояние, до менее заметных — на цену может повлиять, например, даже новое строительство в окрестностях.
По мнению экспертов, возраст недвижимости сам по себе не является слишком показательным критерием — важнее то, сколько времени прошло с момента последней капитальной реконструкции. «При сравнении сопоставимых квартир полная реконструкция может создать разницу примерно в 10–20 %. В случае панельных домов учитывается также состояние всего здания, и при схожей планировке цена может отличаться даже на 30 %. Существует принципиальная разница между панельным домом с отремонтированным лифтом и солнечными батареями на крыше и домом, у которого с 70-х годов даже фасад не утеплён», — описывает Мейер.
В случае с частными домами влияние состояния на цену ещё более заметно, особенно после завершения государственных программ субсидирования реконструкции. Дело в том, что покупатель сам вычитает из предложенной цены затраты на замену системы отопления, окон, утепление или ремонт крыши — и к этому, по словам Мейера, добавляет резерв на то, что не обнаружил во время осмотра.
По сравнению с новостройками возраст недвижимости ощущается сильнее: новые квартиры или дома, как правило, значительно дороже, и к тому же оба рынка имеют тенденцию вести себя по-разному. В то время как рынок новостроек, по словам Худобы, более чувствителен к росту затрат на строительство и ценам застройщиков, вторичный рынок в большей степени отражает текущие возможности покупателей.
Хана Контриш, менеджер по отраслевым услугам Seznam.cz, также отмечает, что всё всегда зависит от конкретного объекта недвижимости и его окрестностей: «Иногда квартира такого же размера в старом доме может стоить столько же, сколько квартира аналогичного размера и планировки в новостройке, которая, однако, расположена, например, в чуть менее привлекательном месте. Например, если она не окружена парком или из квартиры не открываются такие же красивые виды на окрестности и т. п.».
«Оба сегмента реагируют на одни и те же факторы — доступность ипотеки, динамику доходов, тенденции в сфере аренды и общее доверие домохозяйств к экономике. Однако они не копируют друг друга один к одному. Сегодня первичный рынок снова немного «опережает» вторичный и растет в цене быстрее, отчасти из-за того, что на рынке стало больше престижных локаций», — описывает Мейер.
Кроме того, по его словам, вторичный рынок реагирует быстрее: владелец может скорректировать цену в течение недели, в то время как застройщик придерживается прейскуранта и предпочитает «замаскировать» возможную скидку под дополнительное оборудование, парковочное место или график погашения кредита.
Конкуренция подталкивает цены вверх
На цены на недвижимость влияют именно предложения в окрестностях. Ведь если в районе находится больше объектов той же категории, это привлекает в местность больше заинтересованных покупателей, которые затем, как правило, ищут альтернативы в окрестностях, тем самым перераспределяя спрос. «Если сегодня на квартиру в областном центре претендуют около пятнадцати покупателей, из которых пять — серьезные, то 5 объектов недвижимости в этом районе с легкостью разделит между собой этот спрос», — поясняет Мейер.
Цены на соседние объекты недвижимости также растут из-за нового строительства, и продавцы на вторичном рынке в результате могут заработать благодаря новостройкам. Ведь они снова привлекут в этот район больше покупателей. Если новые квартиры менее доступны по цене, часть спроса перетекает именно на вторичный рынок.
«Наличие новостроек в окрестностях всегда в той или иной степени подталкивает вверх цены и на старые квартиры. Такие примеры роста цен даже на старые квартиры в связи с развитием района мы в последнее время наблюдали, например, в развивающихся районах Голешовицы или Карлина», — описывает Хана Контриш. По словам Мейера, хорошим примером является также окрестность строящегося в настоящее время южного Смихова.
Взаимосвязь цен на рынках подтверждает и коммерческий директор Central Group Яна Мартинкова, по мнению которой на это влияет также нехватка нового строительства. «Из-за общей нехватки квартир цены на старые квартиры гораздо ближе к ценам на новостройки, чем это соответствовало бы разнице в качестве. Только в Праге цены на новые квартиры за последний год выросли почти на 9 процентов, а на старые — даже на 11 %», — отмечает она, поясняя, что причиной медленного темпа строительства являются недостаточное количество разрешений на новые строения и ограниченные мощности строительной отрасли. Изменения в этой ситуации мог бы принести новый закон о строительстве или новый план застройки Праги — однако всё зависит от их конкретной реализации.
«Поэтому весьма вероятно, что цены на квартиры и в последующие годы будут продолжать расти темпами примерно от 5 до 10 процентов в год, что соответствует и прогнозу Чешского национального банка, приведенному в Отчете о финансовой стабильности», — добавляет Мартинкова.
Когда цена снижается
Но за сколько на самом деле продается недвижимость? Эксперты обращают внимание на то, что разрыв между запрашиваемой ценой и возможностями покупателей увеличивается, и рекордные запрашиваемые цены не обязательно означают рекордные цены продажи. По словам Мейера, впервые за долгое время наступил идеальный момент для торга по цене недвижимости. Однако не везде возможности для переговоров одинаковы.
«Решающим фактором для переговоров всегда является текущая ситуация на рынке. Как только на рынке появляется много объектов недвижимости и срок размещения объявлений увеличивается, обязательно найдется группа продавцов, которым нужно продать относительно быстро, что всегда важно для успешных переговоров о цене. Состояние объекта недвижимости, который, например, приходит в негодность или выставлен на продажу уже давно, также может стать хорошей отправной точкой для переговоров», — отмечает Контриш.
Напротив, в случае с квартирой по выгодной цене, отремонтированной и расположенной в востребованном районе, разница между предлагаемой ценой и той, на которую готов согласиться покупатель, может быть минимальной. «Такая недвижимость сегодня продаётся по цене, близкой к предложенной, а бывают и такие объекты, где цена даже повышается. Как правило, это объекты, которые исчезают из предложения за считанные недели», — объясняет Мейер.
Однако, по его словам, как только предложение остается на рынке без серьезных покупателей дольше 3-х недель, сделочная цена обычно опускается на 7–12 %. Через 2 месяца разница уже составляет от 10 до 15 %. «Через полгода теряет смысл говорить о чистом среднем — в предложении остаются в основном объекты с завышенной ценой или имеющие какие-либо проблемы. В этом случае может потребоваться корректировка более чем на 15 %, либо продавец предпочтёт отложить продажу», — добавляет он. С другой стороны, при продаже, продолжающейся более полугода, рынок, по словам Худобы, может постепенно дорасти до цены объекта.
В случае с частными домами пространство для переговоров, как правило, шире. В частности, для домов, требующих реконструкции, сегодня не является исключением продажа примерно на десятую часть ниже первоначальной цены. «Многое зависит от того, сколько и каких инвестиций требует дом», — объясняет Мейер.
«Сегодня цены на дома часто являются скорее отправной точкой для переговоров, чем окончательной ценой. Помимо прочего, в реальных цифрах мы видим последствия прекращения субсидирования реконструкций и мер по снижению энергопотребления. Расходы, которые придётся нести новому владельцу, таким образом вычитаются из цены сделки», — объясняет он.
По его словам, напротив, свою стоимость надёжно сохраняют дома с хорошей транспортной доступностью к крупным городам, с большим участком и зелеными насаждениями. Ценится спокойная деревня с хорошими услугами, такими как школа и детский сад. И всё чаще свою роль играет также соседское сообщество. «В случае с такой недвижимостью владельцам точно не придётся идти на уступки», — добавляет он.
Заметили опечатку или ошибку?
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней. Или просто напишите об ошибке.
