Почему трудно продать почтовое отделение в Праге на улице Jindřišská?
Продажа культового здания главпочтамта на Йиндржишской улице в Праге сталкивается с рядом препятствий - от охраны памятников до стоимости модернизации и высокой цены.
Почта Чехии за последние 2 года несколько раз пыталась продать здание главпочтамта на углу Йиндржишской и Политической улиц, и каждый раз безуспешно.
Сначала почтовое ведомство выставило здание на портале государственного управления с минимальной стоимостью, оцениваемой в 1,325 миллиарда чешских крон. Затем был объявлен тендер на его приобретение со стартовой ценой 1,538 миллиарда чешских крон. Тендеру предшествовало предложение здания государственным учреждениям - именно так, согласно правилам, должны действовать государственные учреждения. Однако ни одно ведомство не проявило к нему интереса.
Сначала Почта требовала, чтобы отделение оставалось открытым, но позже отказалась от этого условия.
Теперь с продажей Почтамту поможет компания Knight Frank, которая выиграла тендер на поиск консультанта по недвижимости, объявленный государственным предприятием в прошлом году. «Наша долгосрочная цель - продать здание на Йиндржишской улице. Поэтому мы решили пойти по пути консультанта по недвижимости, у которого, естественно, больше опыта в продаже недвижимости, чем у «Чешской почты». Здание нам не пригодилось, и мы можем работать без него», - сообщил в пресс-релизе Ондржей Шкорпил, директор службы общего пользования Чешской почты.
Партнер Knight Frank Зденка Клапалова сообщила изданию SZ Byznys, что компания хотела бы выйти на рынок уже в конце первого квартала этого года. На вопрос, возможно ли, что здание будет продано по более низкой цене, чем было заявлено изначально, она ответила, что все условия сделки полностью зависят от решения клиента, то есть Česká pošta.
В течение некоторого времени единственным реальным претендентом на недвижимость была столица Прага. Она искала одно центральное здание для своей штаб-квартиры.
В январе прошлого (2024) года она объявила, что здание не может удовлетворить потребности мэрии. Во-первых, потому что она не поместится в здании вместе с почтой, а во-вторых, её не устраивала планировка и то, что не были соблюдены все требования по безопасности здания.
По словам Адама Забранского, советника по имуществу Праги, город не будет рассматривать возможность покупки здания даже в нынешней ситуации, когда продажа уже не связана с обязательством некоторое время сдавать помещения в аренду почтовому отделению.
«Город Прага рассматривал это здание только в контексте поиска нового помещения для себя после окончания срока аренды дворца Škoda. Поскольку в прошлом году компания VN 42 купила новое здание для пражской ратуши на Вацлавской площади (бывшая штаб-квартира Komerční banka), первоначальная потребность города была решена», - сказал Забранский в интервью Seznam Zprávy.
Почему продажа - это сложно?
Почему же здание почтамта до сих пор не продано? На первый взгляд, это красивое и огромное здание в центре Праги рядом с Вацлавской площадью.
По словам Клапаловой, здание, несомненно, нуждается в модернизации. Кроме того, по её словам, аукцион не всегда является идеальным способом монетизации недвижимости, и большинство инвесторов предпочитают другие формы продажи.
«Я предполагаю, что заинтересованной стороной может быть организация, которую привлекает тот факт, что здание Чешской почты расположено на чрезвычайно привлекательном и большом участке земли прямо в центре Праги. В Праге не так много объектов с подобным потенциалом», - добавляет он.
По словам владельца агентства недвижимости JAN Reality Яна Адамека, продажа именно этого здания - особый случай. Штаб-квартира почты расположена в отличном месте, она служит почтовым отделением уже 152 года, а площадь одного только участка составляет 10 956 м2. Однако цена, на которую рассчитывает Чешская почта, а именно 1,538 миллиарда чешских крон, по его словам, является несколько оптимистичной.
«У нас нет подробной информации, но, по нашим расчетам, получить такую цену было бы большим успехом», - сказал Адамек, добавив, что первым фактором, осложняющим продажу, является характер здания.
«Это недвижимый памятник культуры с монументальным клиентским залом, ценный с архитектурной точки зрения, но очень сложный с точки зрения эксплуатации. Высокие потолки, исторические особенности и ограничения, накладываемые природоохранной зоной, означают чрезвычайно высокие затраты на энергию, особенно на отопление, обслуживание и безопасность», - объясняет он.
Вторым важным фактором он считает финансирование. Сегодня банки требуют соблюдения параметров ESG при кредитовании коммерческой недвижимости, особенно в области энергоэффективности. Для данного здания это проблематично, говорит он, поскольку консервация значительно ограничивает возможности установки современных энергосберегающих технологий, таких как солнечные панели или тепловые насосы.
Парадоксально, но, по его словам, возможное условие сохранения почтового отделения не является серьезным препятствием и даже может стать преимуществом для некоторых инвесторов, поскольку обеспечивает определенный доход во время подготовки к будущему переоборудованию здания.
«Я даже считаю, что для покупателей было бы выгоднее, если бы Почта Чехии в качестве арендатора могла оставаться там до 5 лет - пока инвесторы не получат разрешения на строительство, не согласуют все с природоохранными органами и так далее», - считает Адамек.
Пресс-секретарь Чешской почты Матьяш Витик сказал изданию SZ Byznys, что сохранение почтового отделения в здании - это вопрос будущих возможностей. «В ходе состоявшихся электронных аукционов мы рассматривали оба варианта», - добавил он.
Адамек также считает, что, помимо ожидаемой цены, на кону стоит общая экономика проекта. По его словам, потенциальный инвестор должен учитывать не только стоимость покупки, но и, прежде всего, очень высокие затраты на неизбежную реконструкцию и модернизацию. Прибыль от таких инвестиций, однако, неопределенна из-за различных ограничений.
Он также отмечает, что на землю распространяется сервитут для пешеходов и водителей. Таким образом, владелец обязан терпеть, чтобы по его земле ходили/ездили те, кто имеет на это право в соответствии с сервитутом. «Инвестор, безусловно, рассмотрит возможность приобретения доли в подъездной дороге. В то же время подъезд на автомобиле не является большой проблемой, только через Политическую улицу, возможно, дополнительно с Йиндржишской улицы», - считает он.
«В здании также находится трансформаторная подстанция. Она не очень большая. Но даже это ограничивает круг потенциальных покупателей. Мы уже несколько раз сталкивались с тем, что покупатель не приобретал здание только потому, что трансформаторная подстанция по разным причинам его беспокоила», - отмечает он.
Тем не менее, по его мнению, здание обладает значительным потенциалом благодаря своему расположению в центре Праги. Оно предлагает различные возможности для будущего использования - от офисов до торговых площадей и отеля. Однако каждый из этих вариантов требует сложных переговоров по изменению зонирования и, прежде всего, масштабных перепланировок с сохранением исторической ценности здания.
«Поэтому идеальный покупатель должен не только обладать достаточным капиталом для самой покупки, но и быть готовым к долгосрочному проекту со значительными первоначальными инвестициями и способностью преодолеть период подготовки и реконструкции», - заключает он.
Здание является охраняемым памятником культуры
С 1998 года здание главпочтамта является индивидуально охраняемым памятником культуры, а также находится под охраной Пражского заповедника памятников - объекта Всемирного наследия ЮНЕСКО.
«Неоренессансное здание сохранилось в основном в своем аутентичном виде - таким, каким оно было построено для целей почты в 1870-х годах по планам Антона Брандтнера, особенно его прекрасный интерьер, в котором доминирует монументальный внутренний зал с росписями Карела Витезслава Машека в стиле неоренессанс», - описывает Андреа Холашова из Института национального наследия.
По её словам, само место тоже очень запоминающееся. В XIV веке здесь был большой ботанический сад знаменитого аптекаря Анджело Флорентийского, а в 1736 году граф Франтишек Антонин Шпорк построил здесь монастырь целестинцев по планам Килиана Игнаца Диентценхофера.
После его сноса в 1871 году освободился участок под застройку, на котором впоследствии было построено здание почтамта. Оно было спроектировано Антонином Бранднером и построено в стиле неоренессанса Яном Бельским. Его доминантой является большой приемный зал со стеклянной крышей, который первоначально служил внутренним двором, где проезжали почтовые повозки.
Он отмечает, что с точки зрения сохранения наследия важно, чтобы памятник сохранил все те ценности, за которые он был объявлен памятником. Например, в случае со зданием главпочтамта в Йиндржишке это такие ценности, как целостность, аутентичность, ценность возраста, ценность частоты использования объекта, ценность художественного или артистического уровня, ценность исторического значения или ценность уникальности технологии, использованной при создании объекта.
«В этом и заключается суть вопроса. Институт национального наследия не рассматривает вопрос о том, кому конкретно принадлежит памятник, не рассматривает вопрос о его функции, если эта функция не наносит ущерба и не подрывает сам памятник или место, где он находится», - поясняет он, добавляя, что желательна деликатная реконструкция с сохранением ценностей памятника.
По мнению Станислава Жеравы, члена совета директоров Чешской палаты архитекторов и председателя рабочей группы по сохранению наследия, продажа самого здания не так важна. Важно то, будет ли сохранена первоначальная функция здания и насколько важно ее сохранение для этой части города. Также важны преимущества или негативные последствия, например, с точки зрения дорожного движения. Не последнюю роль играет платежеспособность и готовность нового владельца уважать архитектурные и исторические ценности здания.
«Поскольку здание внесено в список, инвестор и архитектор реконструкции или перестройки под другую функцию должны действовать с пониманием и уважением к архитектурной ценности здания и под постоянным «надзором» профессиональной и административной составляющей органов по охране наследия», - добавляет Жерава.
Помимо прочего, в здании находится штаб-квартира последней сохранившейся в мире почтовой системы, которая действовала в Праге с конца XIX века до наводнения 2002 года, когда вода затопила 55-километровую сеть. Сейчас она находится в руках частного владельца, который занимается ее обслуживанием. Еще одна интересная особенность - 1 780 почтовых ящиков, расположенных в здании. Некоторые из них оригинальные, другие - современные.
Здание Чешской почты
- Здание в стиле неоренессанс на Йиндржишской улице было построено в 1871-1874 годах и впоследствии расширено. В 1998 году оно было объявлено памятником культуры.
- Согласно ранним сведениям, в XIV веке на месте нынешнего здания находился сад Анджело Флорентийского, который служил придворным аптекарем у Карла IV. С 1743 по 1782 год здесь находился монастырь Целестинского ордена, здание которого с капеллой Благовещения было спроектировано Килианом Игнатием Диентценхофером. После упразднения монастыря в здании разместились контора и табачная фабрика. Здание было снесено в 1871 году, чтобы освободить место для нового почтового отделения.
- В 1871 году началось строительство трехэтажного здания с нижними пристройками. Основное здание было завершено в 1874 году, но с 1873 года в нем размещалась почта Праги 1 и другие почтовые отделения. В последующие годы здание было расширено. В 1922 году был надстроен четвертый этаж.
- Во время Пражского восстания за почтовое отделение шли ожесточенные бои, когда нацисты тщетно пытались его занять.
- Здание несколько раз перестраивалось. Общая реконструкция, проходившая с 1996 по 1999 год, обошлась в 682 миллиона крон.
- Четырехэтажное здание было построено в стиле неоренессанса по проекту Антонина Бранднера архитектором Яном Бельским. Центральным элементом является большой зал приемов со стеклянной крышей, который изначально служил двором для проезда почтовых повозок. Росписью занимался Карел Витезслав Машек, который использовал сцены из транспортной и почтовой индустрии, а также ряд ботанических мотивов, связанных с прошлым этого места. На галерее в холле выставлены исторические фотографии сотрудников почтового отделения и старые почтовые ящики.
Чешская почта
- Чешская почта - чешское государственное предприятие, предоставляющее почтовые услуги в Чешской Республике. В компании работает около 23 500 человек, и она является одним из крупнейших работодателей в Чешской Республике.
- В прошлом году государство начало масштабную трансформацию Чешской почты. Ее цель - сократить расходы и модернизировать услуги.
- В марте 2023 года почтовое ведомство объявило о закрытии более 300 отделений по всей стране и увольнении сотен сотрудников.
- Вырученные от продажи активов средства почта использует для инвестиций в свою филиальную сеть.
- В 2023 году убытки Czech Post составили 756 миллионов чешских крон.
- В июне 2023 года наблюдательный совет Чешской почты утвердил план преобразования, который предусматривает разделение Чешской почты на оператора филиалов, предоставляющего услуги по государственному заказу, и коммерческую компанию по доставке «Баликовна». Она будет выделена из состава государственного предприятия в апреле, а затем выставлена на продажу Почтовым ведомством.
- В будущем Почта должна выполнять государственные задачи и выступать в качестве посредника между государством и гражданами. В то же время она будет предоставлять услуги, представляющие общественный интерес, которые рынок по своей природе не может решить.
- Чешская почта была создана 1 января 1993 года путем разделения Администрации почт и телекоммуникаций Праги на Чешскую почту и Чешские телекоммуникации (SPT Telecom).
Заметили опечатку или ошибку?
Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней. Или просто напишите об ошибке.
