7 способов повышения доступности жилья в Чехии

Доступность жилья является проблемой в Чешской Республике. Но у него есть решение. Несколько экспертов поразмыслили над этим и представили варианты улучшения жилищного строительства.

Доступность жилья в Чехии ухудшается в течение длительного времени. Например, доступность жилья снизилась примерно на 145 % с марта 2020 года в масштабах всей Чешской Республики, согласно индексу доступности жилья Seznam Zprávy.

Вопрос о том, как эффективно решить эту проблему, в последние годы рассматривался целым рядом экспертов строительной отрасли. Первый вариант, получивший резонанс в последние 2 года, - это разработка современного закона о строительстве, который бы отвечал текущим потребностям Чешской Республики.

Сейчас читают 🔥 Квартиры в Чехии дорожают быстрее, чем ожидалось

Правительство Чехии вновь обсудит свою поправку в четверг 27 октября 2022 года. По словам министра регионального развития и заместителя премьер-министра по вопросам цифровизации Ивана Бартоша, поправка будет способствовать ускорению процедуры строительства. Однако нынешняя форма поправки сопровождается волной критики, и мало кто в строительной отрасли удовлетворен её нынешним состоянием.

Эксперты, с которыми связалась редакция Seznam Zprávy, критикуют отсутствие сотрудничества между правительством и профессиональной общественностью, которая должна была участвовать в подготовке поправки. Они также обеспокоены тем, что по сравнению с первоначальным предложением, одобренным прежним правительством, поправка не поможет сократить среднее время процесса получения разрешений, что также было подтверждено оценкой воздействия постановления, подготовленной самим министерством.

Министр Бартош ранее заявлял, в частности, что один только закон о строительстве не решит проблему медленного строительства и ухудшения доступности жилья. Поэтому вопрос в том, какие еще решения есть на столе?

Редакция Seznam Zprávy связалась с несколькими экспертами, которые размышляли над этим вопросом. На основе их вклада было выработано 7 конкретных рекомендаций.

Сейчас читают 🔥 Высокие цены вытеснят из Праги тех, кто заинтересован в собственном жилье, считает глава Finep

1) Расширение полномочий городов и муниципалитетов по принятию решений о своём развитии

"Нам нужны изменения, чтобы мэр или глава города занимал ключевую позицию в этом процессе, в том числе в процессе выдачи разрешений. Сегодня общественные интересы соответствующих государственных органов преобладают над общественными интересами муниципалитета", - говорит Марек Ваха, пресс-секретарь Института планирования и развития города Праги (IPR).

Согласно IPR, расширение полномочий городов и муниципалитетов является необходимым условием для улучшения ситуации с доступностью жилья.

"Мы предлагаем принцип, при котором муниципалитет может отступать от требований государства с обоснованием, если есть противовес в виде иного мнения государства или общественных интересов муниципалитета", - добавил Ваха.

2) Самостоятельное строительство городов и муниципалитетов

Более эффективному строительству и развитию зданий также может способствовать привлечение самих городов к строительству. В Праге, например, 2 года назад была создана компания Prague Development Company для планирования строительства жилья на собственных землях.

3) Современные пространственные планы

По мнению брокера по недвижимости Франтишека Кроупы из компании Archer Reality, устаревшая информация о зонировании, особенно в крупных городах, может значительно замедлить строительство в нынешней ситуации.

"Если застройщики будут знать, что и где они могут строить, то будет меньше ненужных переговоров и возможности коррупции", - сказал Кроупа о рекомендациях по повышению доступности жилья для владельцев в Чешской Республике.

Ваха из IPR также согласен с этим. "Города должны иметь возможность создавать свои собственные планы зонирования. Это позволит ускорить процесс и в большей степени соответствовать потребностям городов. Качественная застройка по новому плану будет осуществляться совсем другими темпами", - добавил он.

Сейчас читают 🔥 Чешские банки сообщают о росте интереса к ипотеке, которая вскоре может стать дешевле

4) Подключение лиц, принимающих решения

Различное отношение сторонников сохранения, архитекторов, пожарных, представителей муниципалитета и местных политиков. Частые разногласия - одна из причин, по которой планы строительства могут растягиваться на месяцы или годы, считает агент по недвижимости Франтишек Кроупа.

"Необходимо, чтобы государственные институты давали чёткие и согласованные решения", - сказал Кроупа.

5) Изменение налогов в пользу городов и посёлков, в которых ведется строительство

Налоговые корректировки могут существенно стимулировать новое строительство и повысить доступность жилья. Для этого достаточно, чтобы государство снизило НДС на новые квартиры, а сэкономленные деньги перечислялись бы непосредственно в города и муниципалитеты, где эти квартиры строятся, в виде сбора.

"Наиболее правильным решением было бы снизить НДС на квартиры с 15 % до 10 %, а оставшиеся 5 % направлять непосредственно в города и муниципалитеты, где они построены. Пять процентов от стоимости новых зданий могли бы взиматься муниципалитетами в виде местного налога или на основе соглашения о планировании с инвестором. Это также могло бы решить проблему бессистемных и юридически сомнительных требований "добровольных" взносов инвесторов, которые только еще больше повышают цены на квартиры", - рекомендует Ондржей Штястный, руководитель отдела аналитики девелоперской компании Central Group.

6) Сотрудничество между государственным и частным секторами

В связи с ускорением строительства, а значит, и повышением доступности жилья в Чехии, часто говорят о сотрудничестве государственного и частного секторов, то есть о более активном участии так называемых проектов ГЧП (государственно-частного партнерства).

"Частный сектор, по своей природе, в подавляющем большинстве случаев работает значительно эффективнее государственного", - говорится в рекомендациях девелоперской компании Central Group.

По мнению мэра Праги Зденка Гржиба, обсуждение и работа города в области жилищного строительства должны вестись примерно в трех направлениях.

"Необходимо наладить конструктивную связь с частным сектором, город должен как можно скорее начать строительство кооперативного жилья, а за городским жилым фондом необходимо обеспечить надлежащий уход и реконструкцию", - сказал Гржиб.

Сейчас читают 🔥 В ближайшие годы жители Чехии смогут быстрее позволить себе собственное жильё. Несмотря на рост цен на квартиры

Если говорить конкретно, то такое сотрудничество может быть полезным для государственного сектора при создании собственного фонда арендного жилья.

"Фонд может быть легко и быстро создан государственным сектором путем прозрачного обмена неиспользуемых государственных земель и браунфилдов на квартиры, построенные частными инвесторами", - добавил Штястны из Central Group.

7) Государственная финансовая поддержка ревитализации зрелых месторождений

Браунфилды, то есть строительство на неиспользуемых и заброшенных (часто бывших промышленных) площадках, также стали темой последних лет в контексте максимального развития строительства. Хотя цены на такие земли значительно ниже тех, на которых можно строить непосредственно, из-за сноса или дезактивации вредных веществ в почве, строительство на некоторых участках brownfield может быть даже дороже, чем строительство на ранее незастроенных землях.

"По экологическим соображениям и для решения жилищного кризиса государство должно финансово поддерживать возрождение "коричневых полей", особенно в жилые кварталы. Это касается как государственных, так и частных браунфилдов", - заключает Ондржей Штястны.