Что лучше: аренда квартиры или ипотека в Чехии?

Разрыв между расходами на погашение ипотеки и оплату аренды увеличивается. В некоторых регионах Чехии разница превышает 10 тысяч крон в месяц. Портал Seznam Zprávy всё подсчитал.

Прошло около года с тех пор, как чешский рынок жилья совершил значительный поворот. В то время процентные ставки по ипотечным кредитам росли несколько месяцев подряд и превысили отметку в 4 процента, что означало только одно: удорожание жилищных кредитов. Ежемесячные расходы выросли настолько значительно, что всех регионах Чешской Республики внезапно стало выгоднее платить аренду с точки зрения ежемесячных расходов.

Год спустя процентные ставки по ипотечным кредитам уже превысили 6 процентов. И хотя за последний год цены на аренду жилья также значительно выросли по всей Чешской Республике, разрыв между арендной платой и ипотекой увеличивается.

Сейчас читают 🔥 Будущее чешского жилья - за арендой

Мы основывали наши расчеты на наиболее распространенном типе ипотеки и данных крупнейшего портала недвижимости в Чехии. Поэтому индивидуальные случаи могут отличаться. Процедура описана в методике расчета ниже.

По данным консалтинговой компании Fincentrum & Swiss Life Select, средний ежемесячный платеж по ипотечному кредиту на 25 лет на квартиру площадью 60 м² составляет сегодня 26 359 чешских крон. Однако средняя месячная арендная плата за квартиру такой же площади составляет всего около 13 928 чешских крон.

"Итак, как вы видите, цена ипотечного кредита в 2 раза превышает месячную арендную плату. С другой стороны, мы по-прежнему инвестируем в себя", - рассказывает аналитик по ипотечному кредитованию Fincentrum & Swiss Life Select Иржи Сикора. Он напоминает нам, что сиюминутный эффект - это одно, а перспектива владения недвижимостью в конце - совсем другое. Поэтому все зависит от конкретной ситуации и планов каждого конкретного человека.

Но даже в стране, где около 80 процентов чехов живут в собственном доме, строгие цифры могут быть сигналом, указывающим на постепенную трансформацию установленных правил, которая изменит это соотношение.

Сейчас читают 🔥 Чешская недвижимость в 2023 году: аналитика уходящего года

"В ближайшем будущем доля арендованного жилья, вероятно, будет расти за счёт собственного жилья. Однако это не является нежелательным явлением; например, в Германии доля арендного жилья составляет до 50 %", - сообщил Сикора в интервью SZ Byznys.

На тысячи крон больше за ипотеку

Самая большая разница между ежемесячным платежом по ипотеке и ценой аренды квартиры - в столице. Арендная плата в Праге дорогая, но стоимость покупки квартиры действительно высока. По данным портала недвижимости, за среднюю 60-метровую квартиру житель Праги заплатит 22 980 чешских крон. Сумма ипотечного платежа, рассчитанная с учетом 80-процентного основного долга, текущей процентной ставки, предлагаемой банком Hypoteční banka, крупнейшим ипотечным кредитором на чешском рынке, и срока погашения кредита в 25 лет, составляет 39 729 чешских крон в месяц. Таким образом, разница между этими двумя ежемесячными расходами составляет 16 749 чешских крон.

Однако Прага в данном случае является исключением с определенной точки зрения. Разрыв между ипотечным платежом и стоимостью аренды здесь объясняется не только ростом процентных ставок (что происходит повсеместно), но, главным образом, значительно более высокими ценами на недвижимость, чем в других регионах Чешской Республики.

Регионы Центральная Богемия и Южная Моравия занимают второе и третье места по наибольшей разнице между ипотечным платежом и стоимостью аренды квартиры. В этих регионах разница достигает десятитысячной отметки. Год назад, когда арендная плата и цены на недвижимость были на одном уровне, а процентная ставка составляла около четырех процентов, разница была вдвое меньше, т.е. около 5 000 чешских крон.

В Среднечешском крае средний размер выплаты по ипотечному кредиту составляет 31 290 чешских крон, а средняя стоимость аренды квартиры площадью 50 квадратных метров - 19 920 чешских крон. Аналогичный баланс наблюдается и в Южно-Моравском крае, где средний платеж по ипотеке составляет 25 013 чешских крон. Арендная плата составляет 15 420 чешских крон. По сравнению с ипотечным платежом, человек экономит на аренде более 9 тысяч крон в месяц.

С другой стороны, самая низкая разница между ипотечным платежом и стоимостью аренды квартиры - в Карловарском крае. Несмотря на это, формула остается неизменной. Здесь аренда также дешевле в среднем на 2 912 чешских крон. (Расчет снова основан на примере, описанном в методологии расчета данных).

Для сравнения, в 2020 году анализ компании Wüstenrot показал преимущество жизни в собственном доме, где выплаты по ипотеке зачастую обходятся на сотни и тысячи крон дешевле. Средний платеж по ипотеке тогда составлял 10 567 чешских крон, а за аренду жилья чехи платили 12 817 чешских крон.

Методология расчёта данных и пример

Данные, показывающие преимущество/недостаток ежемесячных платежей по ипотеке по сравнению с арендой квартиры в каждом регионе Чешской Республики, рассчитаны на основе средних цен портала недвижимости в период с ноября 2022 по январь 2023 года.

Сейчас читают 🔥 Большие планы на новые квартиры в Праге. Но вы их не увидите просто так в продаже

Для расчета использовалась средняя цена аренды квадратного метра площади 60-метровой квартиры в каждом регионе и средняя цена предложения квадратного метра квартиры на продажу в каждом регионе.

Для расчета ежемесячного ипотечного платежа предполагается, что основной долг составляет 80 % LTV, а срок погашения - 25 лет. Формула дополнена процентной ставкой в размере 6,19 % годовых, что соответствует показательному примеру Ипотечного банка, который предоставляет ипотечные кредиты самому большому количеству клиентов в Чешской Республике.

Данный расчет показывает наиболее распространенный вариант ипотечного кредита и предназначен только для ознакомления. Размер ипотечного платежа варьируется в зависимости от переменных, выбранных клиентом.

Пример:

Покупатель планирует приобрести квартиру в Южночешском крае за 3 986 640 чешских крон. Он накопил 797 328 чешских крон. Банк предоставит ему ипотечный кредит на сумму 3 189 312 чешских крон с процентной ставкой 6,19 % годовых. Ипотечный кредит должен быть погашен в течение 25 лет. Клиенту необходимо знать, сколько крон он должен будет регулярно откладывать из своей зарплаты, чтобы иметь возможность финансировать ипотеку. Он сравнивает эту сумму с текущей арендной платой в размере 13 200 чешских крон.

Регулярный ежемесячный платеж составит 20 921 чешскую крону. Таким образом, с точки зрения ежемесячных финансовых затрат клиенту не стоит покупать квартиру, так как его ежемесячные расходы на жилье увеличатся. В данном случае, в частности, на 7 721 чешскую крону.

Разрыв увеличивается

Однако, как уже упоминалось во введении, ежемесячные расходы на ипотеку превышают арендную плату в Чешской Республике, по крайней мере, в течение последнего года, а в некоторых регионах даже дольше, учитывая местные цены. Но разрыв значительно увеличивается.

В некоторых регионах за последний год разница удвоилась, как, например, в Высочине, где разница между арендной платой и ежемесячным ипотечным платежом в феврале 2022 года составляла 2 229 чешских крон. Однако в феврале этого года ипотека уже на 5 638 чешских крон в месяц дороже.

Сейчас читают 🔥 Как не совершить ошибку при покупке недвижимости в Чехии?

Помимо процентной ставки по ипотеке, развитие в отдельных регионах также логично основывается на ценах на аренду и недвижимость в прошлом году. Например, в прошлом году арендная плата выросла во всей Чешской Республике. Наибольший рост коснулся в основном крупных городов, таких как Прага или Брно, или городов с большим количеством рабочих мест.

"По всей Чешской Республике арендная плата выросла на десятки процентов. В региональных городах речь идет о повышении до 30 % в категории квартир. За пределами региональных городов можно говорить о росте арендной платы в среднем на 10-20% за последний год", - рассказывает Якуб Жижка, брокер по недвижимости одной компании.

Цены на недвижимость также росли в годовом исчислении, хотя и гораздо медленнее в прошлом году, чем в 2021 году. Однако в регионах они все же набирали единицы до нижних десятков процентов в годовом исчислении.

Рост цен на жильё в сочетании с повышением процентных ставок оказывает существенное влияние на общую доступность ипотечных кредитов в Чешской Республике. Но это не единственные факторы, влияющие на шансы занять деньги в последний год. В апреле прошлого года вступили в силу новые правила Чешского национального банка, которые изменили так называемые кредитные показатели для получения ипотечного кредита. А новые правила Центрального банка сделали сито для соискателей ипотечных кредитов намного гуще.

Особый интерес с точки зрения среднего чешского дохода представляет показатель DSTI (Debt Service to Income), который представляет собой процентное соотношение общей суммы всех ежемесячных выплат к чистому ежемесячному доходу заявителя на кредит. ČNB установил этот показатель на уровне 45 % с апреля 2022 года (50 % для молодых людей в возрасте до 36 лет).

Средняя брутто-зарплата в Чешской Республике в третьем квартале прошлого года составила 39 858 чешских крон. Таким образом, чистый годовой доход бездетного работника, не являющегося студентом, составит 384 704 чешских крон. По данным Иржи Сикоры, ипотечного аналитика компании Fincentrum & Swiss Life Select, ежемесячный ипотечный платеж за среднюю 60-метровую квартиру составляет 26 359 чешских крон, или 316 308 чешских крон в год.

Таким образом, для того чтобы среднестатистический человек старше 36 лет мог получить ипотечный кредит на такую квартиру с таким платежом, его годовой чистый доход должен составлять почти 703 000 чешских крон. Поэтому при средней зарплате человеку трудно позволить себе такую ипотеку.

Сейчас читают 🔥 Ипотеки в Чехии становятся дешевле

Именно по этой причине в прошлом году банки зафиксировали снижение интереса к новым ипотечным кредитам до 60 %.

"Мы ожидаем небольшого восстановления в этом году, и оно может ускориться к концу года. Несмотря на это, по нашим оценкам, стоимость взятых ипотечных кредитов составит около 100 миллиардов. Однако люди заинтересованы в собственном жилье, и будет расти фактор отложенного спроса, который может ускорить результаты в 2024 году, когда мы ожидаем, что производство ипотечных кредитов вернется к уровню около 160-200 млрд чешских крон", - оценивает эксперт по жилищному финансированию Либор Остатек из Golem Finance and Broker Trust.