Домохозяйства в Чехии будут рефинансировать ипотечные кредиты на сумму более 600 миллиардов крон

В течение 2025 года может быть рефинансировано ипотечных кредитов на сумму до 240 миллиардов крон. Однако рекордное рефинансирование ожидается в следующем (2026) году, и оно составит почти 0,5 триллиона крон. Дело в том, что для многих истекает срок фиксации части ипотечных кредитов, выданных во время коронавирусного бума.

Начало 2020 года, пандемия длится уже несколько месяцев, и тогдашнее правительство Андрея Бабиша, а также Чешский национальный банк пытаются поднять падающую внутреннюю экономику. В ходе трех заседаний центральный банк снижает ключевую ставку с 2,25 процента в феврале 2020 года до 0,25 процента в середине мая 2020 года, что приводит к удешевлению кредитов, включая ипотечные.

Одновременно отменяются правила предоставления ипотечных кредитов: показатель DTI (отношение общей задолженности к годовому доходу) в размере восьмикратной суммы и DSTI (отношение ежемесячных платежей к ежемесячному доходу) в размере не более 45 %, которые должны соблюдаться заявителями на получение кредита. Министерство финансов отменяет налог на приобретение недвижимости в сентябре 2020 года, причем он действует задним числом с декабря 2019 года.

Сейчас читают 🔥 В Чехии строится мало квартир из-за медленного процесса получения разрешений

В результате, по данным Чешской банковской ассоциации, в первый год пандемии коронавируса банки выдадут кредиты на покупку квартиры или дома на сумму 313 миллиардов крон. Однако буквально ипотечная мания разразится только год спустя, когда объём ипотечных кредитов достигнет не превзойденного до сих пор рекордного значения в 541 миллиард крон. В то время банки даже не успевают обрабатывать заявки на кредиты. Домохозяйства пользуются низкими ставками, которые опускаются даже ниже 2-х процентов.

Перенесемся в настоящее время. Сегодня процентные ставки по ипотечным кредитам колеблются около 4,5 процента, что более чем в 2 раза превышает уровень, достигнутый во время пандемии коронавируса. Это негативно скажется на размере платежей при рефинансировании ипотечных кредитов в конце срока их фиксации. Только в этом году, по прогнозам компании FinGo, будет рефинансировано ипотечных кредитов на сумму 184 миллиарда крон. Но еще больший удар наступит в 2026 году, когда, по мнению экспертов, рефинансирование будет самым высоким в истории.

«В следующем году ипотеку могут рефинансировать до 140 тысяч клиентов, а объём рефинансированных ипотечных кредитов оценивается в рекордные 460 миллиардов крон», — подсчитывает Адам Кашка, региональный директор FinGo. Аналогичные оценки дают и консалтинговые компании 4fin и Bidli. «Мы оцениваем, что в этом году будет рефинансировано примерно 110–120 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 240 миллиардов крон. На следующий год мы оцениваем примерно 130 тысяч ипотечных кредитов на сумму 460 миллиардов крон», — добавляет Ян Брейл, коммерческий директор финансово-консалтинговой группы Partners.

Таким образом, в этом и следующем году будет рефинансировано ипотечных кредитов на сумму от 640 до 700 миллиардов крон, что является абсолютно беспрецедентным. При этом рост платежей будет ощутимым. «Если в 2020 году у меня была ставка в размере 2-х процентов, а сейчас я получаю текущую ставку в 4,5 процента, то ежемесячный платеж по кредиту в 3 миллиона крон увеличится на 4 112 крон при сроке погашения 30 лет», — сообщает Даниэль Горняк, ипотечный специалист Bidli.

Сейчас читают 🔥 Жильё за пределами Праги за треть стоимости. Рынок недвижимости разделяется на 2 мира

При этом домохозяйствам значительно увеличиваются не только выплаты из-за роста процентных ставок на рынке с 2021 года. В то же время их давит рост расходов на необходимые статьи, в частности на энергию, которая за 5 лет значительно подорожала. Однако они тратят больше денег на всю потребительскую корзину. За 5 лет с конца 2019 года по сентябрь этого года цены выросли примерно на 43 %, а средняя заработная плата с 2019 года по второй квартал 2025 года — почти на 45 %. Таким образом, уровень жизни домохозяйств практически стагнирует.

Часть заемщиков может поэтому оказаться в затруднительном положении из-за увеличения выплат по ипотеке. Это коснется в первую очередь домохозяйств с низким доходом, которые уже 5 лет назад взяли на себя «невыносимую ношу» и получили ипотеку на 30 лет, так что их основная сумма долга не слишком уменьшилась. Ведь в первую очередь выплачиваются проценты.

Однако проблемы могут возникнуть и у инвесторов с крупными ипотечными кредитами, где рост выплат может быть еще выше, чем в упомянутом примере с кредитом в размере 3-х миллионов, который 5 лет назад был средней суммой кредита на жильё. «Часть домохозяйств и инвесторов с высоким соотношением долга к своему имуществу и небольшими финансовыми резервами может быть вынуждена продать свою недвижимость. По оценкам, речь идет максимум о нескольких тысячах случаев, а не о массовом явлении», — предупреждает Кашка.

Другие эксперты высказываются аналогично. «Определенный процент людей будет вынужден продать недвижимость. Это точно не будет весело», — говорит Jiří Vagner из Next Finance, который консультирует клиентов по вопросам оформления ипотеки. «Безусловно, есть опасения по поводу вынужденных продаж из-за увеличения выплат», — добавляет региональный директор 4fin Ян Шварцбах и продолжает: «Однако более высокие процентные ставки в Чехии существуют уже некоторое время, и лично я не наблюдаю увеличения числа продаж именно из-за увеличения выплат». Такой тенденции на рынке не видит и Ян Адамек, владелец риэлторского агентства Jan Reality.

Эксперты поэтому не ожидают какого-либо существенного влияния на ипотечный и рынок недвижимости. По словам Вагнера, кроме того, несколько лет назад ипотечные кредиты брали в основном люди до 30 лет, доходы которых, по его мнению, растут быстрее, чем у других. С другой стороны, в следующем году произойдет экстремальная волна рефинансирования, которой отечественный ипотечный рынок еще не испытывал. По словам Вагнера, следующий год будет «определенно интересным».

Кроме того, это произойдет в то время, когда вся европейская экономика, включая чешскую, с задержкой начнет ощущать негативное влияние более высоких американских пошлин. Более того, сам рост ипотечных платежей будет иметь негативное влияние на чешскую экономику.

Если, например, примерно 140 тысяч человек будут вынуждены ежемесячно платить по ипотеке на 4 000 крон больше, то это составит почти 600 миллионов в месяц. За весь год эта сумма достигнет 7 миллиардов, которые домохозяйства не потратят, что отразится на всей экономике. Именно потребление населения в настоящее время является основным двигателем чешской экономики. Однако ипотечные кредиты вытянут из карманов домохозяйств миллиарды крон, что негативно отразится на их готовности тратить деньги.

Но даже в случае вынужденной продажи домохозяйства не понесут убытки, поскольку цены на недвижимость за последние 5 лет значительно выросли. Согласно Deloitte Real Index, цены продажи выросли с 65 400 крон в первом квартале 2020 года до более чем 110 000 крон за квадратный метр в конце прошлого (2024) года. Кроме того, в этом году цены продолжают быстро расти.

Сейчас читают 🔥 В Чехии строится мало квартир из-за медленного процесса получения разрешений

Однако, по мнению экспертов, банки также будут стремиться предотвратить принудительные продажи. Домохозяйства, испытывающие финансовые затруднения, должны будут договориться с банком об изменении условий погашения кредита. Одним из вариантов является, например, продление срока погашения. «Банки идут навстречу клиентам и стараются их удержать», — описывает ситуацию на рынке Вагнер.