Что делать, если после окончания фиксации ипотеки в Чехии платежи станут слишком высокими?

По мере роста процентных ставок по ипотеке многие клиенты, у которых подходит к концу срок фиксации ипотеки, могут быть застигнуты врасплох новым ежемесячным платежом.

Текущая ситуация с ростом процентных ставок может застать врасплох владельцев жилищных кредитов. Особенно для тех, чья существующая фиксация заканчивается в этом году. По оценкам банка ČSOB, их ежемесячные выплаты могут увеличиться на 1/3. Однако, по мнению финансовых экспертов, существует несколько выходов из проблемной ситуации, когда у клиента не хватает денег на погашение кредита. Но что, если даже этого недостаточно? Эксперты по ипотеке и недвижимости советуют, как поступить при продаже заложенной недвижимости в Чехии.

Но давайте начнем с самого начала. Первый совет экспертов - разобраться со своим финансовым положением как можно раньше, то есть тогда, когда у вас еще нет просроченной задолженности.

Сейчас читают 🔥 Процентные ставки в Чехии падают, объём новых ипотечных кредитов в январе 2024 года вырос на 99 процентов

Если клиентам банка трудно финансировать ипотеку, большинство банковских компаний предлагают возможность уменьшения или отсрочки выплат.

Рекомендуется оформлять кредитное страхование одновременно с ипотечным кредитом. В случае потери дохода выплата покрывается страховкой. Если клиенты не оформляют страховку, предлагаются 2 вида льгот - временная отсрочка выплат или снижение выплат за счёт увеличения срока кредита.

"Для обоих вариантов клиент должен иметь представление о своих доходах и расходах, так как банк обязан оценить этот аспект. В то же время должно быть достаточно времени для погашения кредита до достижения трудоспособного возраста", - рассказывает Иржи Фейкс, председатель совета директоров Hypoteční banka и ČSOB Stavební spořitelna.

Максимальный льготный период погашения

Хотя клиенты банка часто могут изменить сумму выплат до следующей фиксации или до конца срока погашения, отсрочка выплат чаще всего предоставляется на срок 6 месяцев.

Сейчас читают 🔥 Самые дорогие квартиры, проданные в Чехии в 2023 году

При изменении суммы погашения сохраняется механика погашения, при этом выплачиваются и проценты, и тело кредита, временно меняется только их сумма.

В случае отсрочки выплат клиент не платит ни процентов, ни тело кредита и оплачивает только страховку или комиссию, если таковые были согласованы с кредитом.

Когда отсрочки недостаточно

Если ни один из предыдущих советов не подходит для владельца заложенной недвижимости, то в этом случае необходимо продать недвижимость. И есть несколько вариантов выхода из такой ситуации.

Хотя на первый взгляд это может показаться сложным процессом, эксперты соглашаются, что это скорее ежедневная рутина, с которой они имеют дело с клиентами, будь то финансовые трудности, переезд или расставание совладельцев недвижимости.

Прежде всего, важно отметить, что каждый банк работает с этим типом продажи немного по-разному. Поэтому, прежде чем принять решение о продаже, стоит изучить условия, которые должен будет выполнить продавец. Но основы остаются.

Весь процесс начинается с информирования банка, в котором находится ипотечный кредит, о намерениях клиента. Последний всегда должен дать согласие на продажу.

По словам Томаша Русняка, специалиста по ипотечному кредитованию и совладельца агентства недвижимости "Таурум", помимо стандартных вещей, таких как оценка недвижимости по рыночной цене, необходимо изучить кредитный договор на предмет условий досрочного погашения, а также возможных штрафов и пеней.

"Необходимо также выяснить в банке остаток по ипотеке, чтобы продавец знал, на какую сумму он может рассчитывать при продаже недвижимости", - уточняет Руснак.

Сейчас читают 🔥 Чехия выделит дотации предпринимателям на покупку электромобилей

Продавец также должен подготовить документы на недвижимость до начала продажи, такие как технические планы, взносы в ремонтный фонд, контакты управляющего недвижимостью (для квартир) и сертификат энергоэффективности здания, указывает Русняк.

Затем продавцу предлагается 3 варианта продажи дома или квартиры с ипотекой.

Покупатель оплачивает ипотеку

Это, вероятно, самый простой и быстрый вариант. Если покупатель недвижимости располагает средствами, необходимыми для оплаты покупки недвижимости, сумма делится на 2 части. Одна часть идет на погашение кредита, а другая - непосредственно на счёт продавца.

Передача средств обычно осуществляется через банк или адвоката. Однако, по мнению экспертов, стоит включить точную процедуру в договор купли-продажи. На заключительном этапе поступает предложение об удалении залога в земельном кадастре, а после оплаты смена собственника также должна быть разрешена в земельном кадастре.

Новая ипотека

Более распространенным вариантом, однако, в связи с отсутствием сбережений, является оформление новой ипотеки, которую берет на себя покупатель. Важную роль играет решение покупателя оформить кредит в том же или другом банке, чем первоначальный владелец недвижимости.

В случае ипотечного кредита, оформленного в том же банке, изменения происходят проще. Банк не теряет клиента, а сумма задолженности погашается только другим физическим лицом. Таким образом, в этом случае нет необходимости иметь дело с залогом или комиссией за досрочное погашение.

Несколько более сложная ситуация может возникнуть, если ипотечный кредит оформлен у конкурента на более выгодных условиях. Таким образом, в процесс включается еще один субъект.

"Банки имеют опыт в этом вопросе и идут навстречу друг другу. Банк покупателя накладывает залог на первоначальный залог", - рассказывает Роберт Ханзл, генеральный директор компании по недвижимости.

Сейчас читают 🔥 Ситуация с чешской недвижимостью в 2023 году

Ипотека от владельца к покупателю

Альтернативой новой ипотеке является передача кредита от продавца к покупателю. Преимущество заключается в том, что, передавая ипотечный кредит, продавец избегает платы за досрочное погашение.

"Этот вариант может быть выгодным, если ипотека согласована по низкой ставке. Однако некоторые банки пытаются ограничить это", - отмечает Роберт Ханзл.

"Смена заемщика в первоначальном кредите определенно не является в настоящее время поддерживаемой или проходной опцией, хотя она часто требуется покупателями или предлагается продавцами", - подтверждает Марсела Мазакова, ипотечный аналитик Partners Financial Group.

А если продадут двое?

Ряд вопросов также возникает, когда недвижимость, обремененная ипотечным кредитом, продается двумя созаемщиками, как состоящими, так и не состоящими в браке. По словам брокера по недвижимости Archer Франтишека Крупы, необходимо подготовиться к тому, что банк потребует согласия обоих.

Другим вариантом, не связанным напрямую с продажей, является возможность освобождения одного из созаемщиков от имущественного кредита. В этом случае банк будет рассматривать оставшийся дополнительный залог.

"Необходимо будет еще раз доказать кредитоспособность, то есть способность выплачивать ипотеку того, кто берет её на себя", - объясняет Крупа.

Однако даже в этом случае необходимо согласие созаемщиков.

Сейчас читают 🔥 Рейтинг самых дорогих квартир и домов в Чехии в 2024 году

И сколько времени занимает весь процесс продажи заложенной недвижимости? "Это зависит от сотрудничества всех заинтересованных сторон. На практике чаще всего весь процесс, включая выбор окончательного решения, оценку, получение одобрения от первоначального банка и подготовку контрактов на покупку, занимает около 30 дней", - сообщает Марцела Мазакова.

"Однако агенты по недвижимости обычно дают срок в 60 дней с момента подписания соглашения о резервировании до выплаты покупной цены или подписания договора купли-продажи, и этот срок в большинстве случаев является достаточным и используется не полностью", - добавила она.