Квартиры в Чехии будут только дорожать

Квартиры в Чехии будут только дорожать

Из-за высокой стоимости строительства, квартир в Чехии будет строиться меньше, из-за чего они станут еще дороже.

Компании, которые строят новые квартиры в Чехии, задавлены жесткими условиями банков. Небольшие компании часто не могут найти финансирование, а крупным компаниям невыгодно строить. Результат будет один - еще меньше предложения по еще более высокой цене для обычных людей.

В условиях высоких процентных ставок и жестких требований банков к соискателям ипотечных кредитов значительно меньше людей могут позволить себе купить собственное жильё, чем 2 года назад, когда ставки составляли около 2-х процентов. Сегодня они составляют около 6 %. Такое изменение ситуации на рынке означает одно - резкий отток людей, покупающих недвижимость.

Однако трудные времена не обошли стороной крупных инвесторов, которые планируют строительство крупных объектов в Чехии. Они имеют дело со значительным падением продаж квартир и семейных домов и, следовательно, с радикальным сокращением своих доходов, поскольку банки также ужесточили условия получения финансирования для нового строительства.

"Мы предъявляем более высокие требования к собственным средствам, вкладываемым инвестором в проект, а также требуем более высокий процент предварительных продаж или предварительной аренды", - рассказывает Ян Котек, член совета директоров и директор кредитного подразделения J&T Bank.

То же самое происходит и в Unicredit Bank, где повышается как ставка LTV, то есть процентное соотношение между суммой кредита и стоимостью заложенной недвижимости, так и требования к предварительным продажам и предварительной аренде.

Ужесточились требования и в банке Komerční banka, где, по словам пресс-секретаря банка Шарки Невораловой, ставка LTV, то есть процентное соотношение между суммой кредита и стоимостью заложенной недвижимости, осталась на прежнем уровне 65-70 процентов, но банк ужесточил требования к предпродаже для жилых проектов до 30 процентов. Таким образом, когда застройщик обращается в банк за кредитом, он должен доказать, что уже продал треть квартир, которые еще не построены.

Явное влияние на покупателей жилья

И вскоре эта проблема станет очевидной на практике. Многие застройщики откладывают реализацию собственных строительных проектов. По мнению экспертов по недвижимости, такой подход может кардинально повлиять на предложение объектов недвижимости и, конечно же, на их цену.

По мнению экспертов, ужесточение условий получения финансирования повлияло на весь чешский рынок недвижимости, включая строительство логистических или торговых проектов. Однако, по мнению Яна Котека, директора по кредитным операциям J&T Bank, больше всего страдает именно жилищное строительство, то есть то, что интересует обычных людей.

"Из-за рекордно высоких цен на ипотечные кредиты спрос на новое жильё снизился. Напротив, строительство логистических парков находится в самом выгодном положении, потому что спрос на современные парки в удачных местах все еще очень высок", - расказал он.

Именно из-за снижения спроса на жилье инвесторы становятся все более осторожными.

"Инвесторы также воспринимают банк больше как консультанта и противника целесообразности их проекта. На всем рынке они отошли от спекулятивного девелопмента, то есть строительства без предварительных продаж", - говорит Котек.

Снижение спроса

По словам Шарки Невораловой, пресс-секретаря банка Komerční banka, спрос на жилищные кредиты практически исчез. И причина ясна: ужесточение условий банков и, в особенности, падение продаж квартир. "Застройщики предпочитают откладывать жилищные проекты до тех пор, пока не появится готовый и желающий спрос".

Поэтому, по словам Петра Ханы, директора департамента строительства и недвижимости компании Deloitte, некоторые проекты могут выйти на рынок позже, чем планировалось изначально.

Примером такой отсрочки является компания Central Group, крупнейший чешский застройщик жилья, которая в конце прошлого года отложила запуск и продажу текущих фаз двух своих крупнейших проектов.

"В период замедления продаж неэффективно строить слишком много новых квартир "в запас". Именно поэтому мы решили отложить на год начало строительства и продажу текущих этапов двух наших крупнейших проектов - Park Quarter в Праге 3 и Tesla Hloubětín в Праге 9", - подтверждает Душан Куновский, владелец компании. В общей сложности Central Group откладывает строительство и продажу более 730 новых квартир.

Уже ясно, что цена имеющейся на рынке недвижимости отреагирует на такие ограничения.

Таким образом, на стоимость новых квартир в будущем будет влиять возникающий замкнутый круг. Дорогие ипотечные кредиты остановили покупку квартир, поэтому их строится меньше, а поскольку их будет мало, цена будет расти.

"Снижение предложения новых квартир ограничит возможности для возможного снижения цен в этой части рынка. Конечно, это не относится к вторичным квартирам, цены на которые уже немного снижаются, согласно некоторым частичным отчетам", - рассказал Петр Дуфек, главный экономист банка Creditas.

"Мы уже наблюдаем рост цен в отдельных проектах. Предложение новых квартир уже давно отстаёт от естественного спроса, что и вызывает рост цен", - добавил Адам Грегуш, аналитик JRD Real Estate.

Предложение квартир увеличивается медленно

Однако уже сейчас можно наблюдать осторожность на рынке недвижимости со стороны застройщиков, которые выставляют на продажу новые жилые квартиры. Согласно данным аналитической компании Flatzone, это число снижается уже четыре квартала подряд.

О замедлении темпов нового строительства свидетельствуют и январские данные Чешского статистического управления. По его данным, количество квартир, строительство которых было начато в январе, сократилось на 8,8 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а количество разрешений на строительство снизилось на 7,4 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Сдвиг в сторону арендного жилья

Эксперты говорят, что колебания на рынке могут укрепить арендное жилье, которого в Чехии уже давно значительно меньше, чем собственного жилья. "Сегодня распространенной практикой является то, что все больше застройщиков задумываются о том, стоит ли предлагать инвесторам проекты под арендное жильё. Такое решение связано с падением спроса на покупку квартир", - рассказывает Петр Гана, эксперт по недвижимости компании Deloitte. Но такое изменение дается нелегко, потому что оно полностью меняет расчеты инвестора на то, как быстро он сможет вернуть свои деньги".

Это подтверждает и Филип Грубый, пресс-секретарь банка Česká spořitelna. По его словам, компания видит растущий интерес застройщиков к финансированию строительства арендного жилья в рамках деятельности их компании Affordable Housing Czech Republic, которая специализируется на строительстве арендных квартир.

Институциональные инвесторы (банки, страховые компании, фонды и т.д.) могут сыграть важную роль для застройщиков в нынешней неопределенной экономической ситуации.

"По сравнению с частными лицами крупные инвесторы имеют доступ к большему объёму иначе дорогих денег и в другой структуре - иностранной или собственной. Поэтому они могут требовать от застройщиков больший объём недвижимости со значительной скидкой просто из-за объёма продаж", - рассказывает Адам Грегуш, аналитик JRD Real Estate.

Мелким застройщикам грозит конец

По мнению экспертов в области недвижимости, труднодоступные деньги доставят больше всего хлопот мелким застройщикам, которые не имеют достаточно собственных средств для строительства и зависят исключительно от иностранных источников.

Для небольших застройщиков, привыкших работать по модели "проект - строительство с банковским финансированием - продажа проекта", такая ситуация может означать значительные или даже экзистенциальные проблемы, - подтверждает Яна Доманова, финансовый директор AFI Europe.

И на рынке уже начинают появляться предложения о продаже проектов, которые такие предприниматели не могут финансировать самостоятельно.

"Это, как правило, небольшие многоквартирные дома "оппортунистических" застройщиков, которые имеют меньше опыта и хотят решить свою ситуацию путем продажи", - говорит Петр Гана из Deloitte.

В настоящее время из-за все еще слабого покупательского спроса наибольший интерес вызывают проекты, находящиеся на ранних стадиях подготовки.

"В предыдущие годы инвесторы хотели получить проекты, в идеале имеющие разрешение на строительство. Сегодня они хотят иметь время, чтобы разобраться с проектом и подготовить его к тому моменту, когда рынок снова станет активным и цены вырастут", - добавляет Хана.




Заметили опечатку или ошибку?

Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней. Или просто напишите об ошибке.


Вопросы и ответы


Ответы на часто задаваемые вопросы пользователей
Ознакомиться →

Эксклюзивные предложения


Выбрать интересующий объект
Список предложений →

Акции компании


Фирма в Чехии, ВНЖ, ПМЖ, недвижимость
Выбрать интересное →

Проекты новостроек в Праге
Жилой дом «Loko Libeň», Прага 9
Проект № 144
Стоимость квартир от:
Рассылка новостей
TOPlist